หุ้นกลุ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย – ได้ประโยชน์จากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV

เกิดอะไรขึ้น:

ภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันชะลอตัวต่อเนื่องและยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน ดังนั้นคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) และคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) จึงเห็นควรให้ผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (เกณฑ์ LTV) โดยประเมินว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะช่วยประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องโดยบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างที่อยู่ในระดับสูงได้บ้าง จึงอาจช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมได้จำกัด

การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569 โดยสามารถกู้ได้ 100% ทั้งกรณีมูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาท ขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป

InnovestX Research มองว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) เป็นปัจจัยบวกที่จะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯ หลังจากเผชิญกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่ลดลงและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงในปี 2565-2566 ซึ่งเป็นช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวและอัตราดอกเบี้ยสูง อย่างไรก็ตาม การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ดังนั้นจึงเชื่อว่าจากนี้ไปจนถึงวันที่เริ่มผ่อนคลายเกณฑ์ LTV presales ของกลุ่มที่อยู่อาศัยจะยังอยู่ในระดับต่ำ หลังจากนั้นจะดีดตัวเพิ่มขึ้น

ผู้ประกอบการที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ของ InnovestX Research (AP, LH, QH, PSH, SPALI, LPN และ SIRI) ตั้งเป้า presales ปี 2568 รวม 1.92 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 18%) สูงสุดในรอบ 7 ปี โดย LH ตั้งเป้า presales เติบโตสูงที่สุดในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ 20% ขณะที่ AP เป็นผู้ประกอบการที่ตั้งเป้า presales ไว้สูงที่สุดที่ 5.5 หมื่นล้านบาท (เพิ่มขึ้น 18%)

โดยเชื่อว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยสนับสนุนให้ผู้ประกอบการในกลุ่มที่อยู่อาศัยทำ presales ได้ถึงเป้าที่วางไว้ที่ 1.92 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 18%) หลังจากปรับตัวลดลง 8% ในปี 2567 และจะช่วยสนับสนุนให้ presales ปี 2569 เติบโต ซึ่งประเมินไว้ที่อย่างน้อย 10% ทั้งนี้การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ครั้งล่าสุดเกิดขึ้นในเดือนตุลาคม 2564 ถึงธันวาคม 2565 โดยช่วยให้ presales ปี 2565 ของกลุ่มที่อยู่อาศัยเติบโต 21%

ในปี 2568 ผู้ประกอบการฯ ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ารวม 2.10 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 1%) โดย 69% จะมาจากโครงการแนวราบ (มูลค่าลดลง 14%) และ 31% จะมาจากคอนโด (มูลค่าเพิ่มขึ้น 67%) โดยใช้สมมติฐานว่าผู้ประกอบการในกลุ่มที่อยู่อาศัยจะคงแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 ไว้เช่นเดิม ขณะที่จะใช้โอกาสที่มีการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ระบายสินค้าคงเหลือที่มีอยู่ออกไปที่อัตรากำไรขั้นต้นระดับปกติหลังจากการจัดโปรโมชั่นลดราคาใน 4Q67 กดดันให้อัตรากำไรขั้นต้นลดลง 2-3%

กระทบอย่างไร:

ในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา ราคาหุ้นกลุ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย (SET PROP) ปรับลง 5.83% ขณะที่ SET Index ปรับลง 5.18% สู่ 1,181.71 จุด

กลยุทธ์การลงทุนและคำแนะนำ:

InnovestX Research เลือกหุ้นเด่นของกลุ่มเป็น AP และ SIRI โดยคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ AP (ราคาเป้าหมาย 12.10 บาทต่อหุ้น) และ SIRI (ราคาเป้าหมาย 2.10 บาทต่อหุ้น) เนื่องจากจะได้รับประโยชน์จากมาตรการกระตุ้น presales และกำไรมีแนวโน้มเติบโต นอกจากนี้ยังชอบ LH (ราคาเป้าหมาย 6 บาทต่อหุ้น) และ SPALI (ราคาเป้าหมาย 20 บาทต่อหุ้น) จากแนวโน้มการฟื้นตัวของกำไรด้วย

ปัจจัยเสี่ยงสำคัญที่ต้องติดตาม คือ การแข่งขันสูงขึ้น และการบริหารจัดการสินค้าคงเหลือ

หุ้นกลุ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย – ได้ประโยชน์จากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV

https://www.innovestx.co.th/cafeinvest/strategy-insight/daily-strategy/swdpaper/property-20250321