เกิดอะไรขึ้น:
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช โฮเทล (LHHOTEL) เป็น REIT ประเภทโรงแรมที่มีขนาดสินทรัพย์รวมใหญ่ที่สุด และมูลค่าตามราคาตลาดสูงที่สุดในประเทศไทย LHHOTEL เข้าลงทุนในโรงแรม 5 โครงการ ซึ่งทุกโครงการตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ: โครงการโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เทอร์มินอล 21 (462 ห้อง อายุคงเหลือ 16 ปี), โครงการโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ ราชดำริ (497 ห้อง อายุคงเหลือ 14 ปี), โครงการโรงแรม แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สุขุมวิท 55 (442 ห้อง อายุคงเหลือ 23 ปี), โครงการโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ พัทยา (396 ห้อง อายุคงเหลือ 25 ปี) และ โครงการโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา (490 ห้อง อายุคงเหลือ 28 ปี) อายุเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของทรัพย์สินทั้งหมดในกองทรัสต์อยู่ที่ 22.3 ปี
LHHOTEL มีจุดเด่นในการลงทุนที่น่าสนใจ 3 ประการ ประการแรก กองทรัสต์จะได้รับประโยชน์จากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว InnovestX Research คาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจาก 28 ล้านคนในปี 2566 สู่ 35 ล้านคนในปี 2567 และ 40 ล้านคนในปี 2568
ประการที่สอง ทรัพย์สินใหม่จะช่วยเพิ่มความหลากหลายของทำเลที่ตั้งและกลุ่มเป้าหมาย หลังการลงทุนครั้งล่าสุดในปีที่ผ่านมา EBITDA ของกองทรัสต์จะเกิดจากทรัพย์สินที่อยู่ในเมืองพัทยากับกรุงเทพฯ ในสัดส่วนใกล้เคียงกัน จากเดิมที่เกิดจากทรัพย์สินในกรุงเทพฯ ทั้งหมด เนื่องจากทรัพย์สินใหม่อยู่ในเมืองพัทยาซึ่งก็เป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวชาวไทย ดังนั้นกองทรัสต์จะพึ่งพานักท่องเที่ยวต่างชาติน้อยลง
ประการสุดท้าย เชื่อว่าอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอยู่ที่ระดับสูงสุดแล้ว และมีแนวโน้มปรับตัวลดลง การปรับตัวขึ้นถึงจุดสูงสุดของอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลจะช่วยจำกัด Downside ในขณะที่การปรับลดอัตราดอกเบี้ยจะเป็นปัจจัยกระตุ้นราคาหน่วยทรัสต์
อย่างไรก็ดี นักลงทุนอาจมีความกังวลว่า LHHOTEL อาจไม่สามารถรักษาผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งเหมือนปี 2566 เอาไว้ได้ในปี 2567 ซึ่ง InnovestX Research เชื่อว่าไม่น่าจะเป็นเช่นนั้น เนื่องจากยังคงเห็นว่าอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง ประมาณการด้วยสมมติฐาน DPU ที่ 1.16 บาทต่อหน่วยในปี 2567 เทียบกับ 1.15 บาทต่อหน่วยในปี 2566 โดยอิงกับอัตราการเข้าพักของทรัพย์สินทุกโครงการที่ 80% ตั้งแต่ในปี 2567 เป็นต้นไป เทียบกับ 85-92% ในปี 2566 ซึ่งเป็นสมมติฐานที่ยึดหลักความระมัดระวังมากกว่าเป้าที่กองทรัสต์ให้ไว้ว่าอัตราการเข้าพักจะอยู่ในระดับทรงตัว สำหรับอัตราค่าห้องพัก ใช้สมมติฐานว่าจะเพิ่มขึ้น 4% ในปี 2567 ซึ่งสอดคล้องกับเป้าของกองทรัสต์ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 4-5% การเปลี่ยนแปลงทุกๆ 5ppt ในอัตราการเข้าพักจะส่งผลกระทบต่อกำไรปี 2567 ราว 8.3%
ด้านผลการดำเนินงาน 1Q67 เมื่ออิงกับข้อมูลเบื้องต้นจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา พบว่าอัตราการเข้าพักโรงแรมในกรุงเทพฯ ในช่วง 2M67 อยู่ที่ 82.9% เพิ่มขึ้นจาก 75.5% ใน 2M66 สำหรับจังหวัดชลบุรี อัตราการเข้าพักอยู่ที่ 85.5% ใน 2M67 เพิ่มขึ้นจาก 76.7% ใน 2M66 ข้อมูลดังกล่าวบ่งชี้ถึงผลการดำเนินงาน 1Q67 ที่แข็งแกร่ง
กระทบอย่างไร:
ในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา ราคาหน่วย LHHOTEL ปรับลง 4.84% สู่ระดับ 11.80 บาทต่อหน่วย ขณะที่ SET Index ปรับลง 0.85% สู่ระดับ 1,370.34 จุด
กลยุทธ์การลงทุนและคำแนะนำ:
InnovestX Research เริ่มต้นจัดทำบทวิเคราะห์ LHHOTEL ด้วยคำแนะนำ Outperform โดยให้ราคาเป้าหมายอ้างอิงวิธี DDM ที่ 15 บาทต่อหน่วย (WACC 7.1% และไม่มี Terminal Value) โดยชอบ LHHOTEL เพราะเหตุผล 3 ประการ
- โรงแรม 5 โครงการที่ LHHOTEL เข้าลงทุน (3 โครงการในกรุงเทพฯ และ 2 โครงการในพัทยา) มีคุณภาพสูง ดังที่สะท้อนให้เห็นได้จากผลการดำเนินงานที่ผ่านมา
- อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 9.8% ในปี 2567 และ IRR ที่ 9.5% น่าสนใจ โดยอิงกับสมมติฐานตามหลักความระมัดระวัง
- LHHOTEL จะได้รับประโยชน์จากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ในกรณีเลวร้ายที่สุดที่การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเกิดขึ้นช้ากว่าคาด การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวจะช่วยสนับสนุนราคาหน่วยทรัสต์อย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันเลือก LHHOTEL เป็น Top Pick ในกลุ่ม REIT และ IFF
ปัจจัยเสี่ยงสำคัญที่ต้องติดตามคือ อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลที่สูงขึ้น เหตุสุดวิสัย เช่น สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด และกองทรัสต์อาจไม่สามารถรักษาผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งอย่างที่เห็นในปี 2566 เอาไว้ได้ในปี 2567
