เมื่อถามถึง ‘บ้านในฝัน’ ของทุกคนจะพบว่าคำตอบมีหลากหลายแตกต่างกันออกไป บ้างก็คิดถึงสิ่งปลูกสร้างบนพื้นที่ขนาดใหญ่ มีต้นไม้รายรอบ สนามหญ้าที่เราอยากจะสัมผัสด้วยเท้าเปล่าพร้อมกับกรุ่นไอแดด ขณะที่บางคนก็อยากอาศัยในคอนโดฯ หรูหลายร้อยตารางเมตรใจกลางเมือง เดินทางสะดวก มีสิ่งอำนวยความสะดวกชั้นเลิศที่ความสุขแนวราบให้ได้ไม่เทียบเท่า

ความฝันก็คือความฝัน และเราก็พบกับความจริงที่ตื่นมาทุกเช้าว่าราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินปรับสูงมากขึ้นเรื่อยๆ การถือครองสินทรัพย์เหล่านี้ห่างไกลจนใกล้เคียงกับคำว่า ‘เป็นไปไม่ได้’ มากขึ้นทุกที

สำนักข่าว THE STANDARD เชื่อว่าไม่มีอะไรที่เป็นไปไม่ได้ หากเราปรับมุมคิด พลิกหาทางออกที่เหมาะสม เช่นเดียวกัน ช่องว่างเรื่องนี้ถูกเติมเต็มด้วยกรรมสิทธิ์เช่า หรือ Leasehold เทรนด์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตาที่สุดในตอนนี้

ที่อยู่ใจกลางเมือง ทำเลทองที่เอื้อมถึงด้วยสิทธิ Leasehold

พื้นที่แหล่งศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District – CBD) แม้ทุกวันนี้จะมีราคาสูง แต่ก็ยังเป็นที่ต้องการของทุกองค์กร ไม่เพียงแต่เป็นการส่งเสริมภาพลักษณ์ของบริษัทที่สำนักงานอยู่ใจกลางเมืองแล้ว หากแต่ความสะดวกในการเชื่อมต่อกับองค์กรธุรกิจอื่น การเดินทางของคู่ค้า พนักงาน และส่วนที่เกี่ยวข้องก็เป็นปัจจัยสำคัญด้วย ขณะเดียวกันพื้นที่สำหรับอยู่อาศัยบนแปลงที่ดินทำเลทอง โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครและเมืองขนาดใหญ่ตอนนี้ ทุกตารางนิ้วมูลค่ามหาศาลเกินกว่าที่ชนชั้นกลางทั่วไปจะซื้อหาได้ เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงลิบ โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ บางจุดราคาสูงถึงตารางวาละกว่า 2 ล้านบาท

ผู้เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายส่วนมองว่าการซื้อมาลงทุนในบางแปลงอาจจะไม่คุ้มค่าแล้ว

เมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับราคาของสินทรัพย์แบบถือครองกรรมสิทธิ์ หรือ Freehold จะพบว่าที่อยู่อาศัยแบบสัญญาเช่า หรือ Leasehold มีราคาต่ำกว่าถึง 30% ซึ่งถ้าเปรียบเทียบอย่างง่าย กรณีซื้อคอนโดฯ หรูราคา 20 ล้านบาทในพื้นที่ย่านเพลินจิต ถ้าพิจารณาโครงการอื่นในพื้นที่เดียวกันที่เสนอกรรมสิทธิ์แบบ Leasehold จะสามารถเป็นเจ้าของได้ในราคา 12 ล้านบาทเท่านั้น ส่วนต่างถึง 8 ล้านบาทนี้สามารถนำไปลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทนที่ดีกลับมาอีกทางหนึ่งด้วย

สำหรับระยะเวลาของสิทธิการเช่านั้นจะแตกต่างกันออกไป ส่วนใหญ่ที่อยู่อาศัยแบบ Leasehold จะมีระยะเวลาเช่าที่ 30-40 ปี และถ้าโครงการใดสามารถต่อสัญญาออกไปได้อีก เท่ากับผู้อยู่อาศัยใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ที่ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นแล้วหลายเท่าตัวในต้นทุนที่ถูกกว่ามาก

**Colliers International Group Inc. (NASDAQ & TSX: CIGI)

Is an industry leading global real estate services company with more than 15,000 skilled professionals operating in 68 countries.

ตาราง: ระยะเวลากรรมสิทธิ์การเช่าแบบ Leasehold ในประเทศกลุ่มอาเซียน

  อ้างอิง: Colliers International Thailand

อสังหาริมทรัพย์ในประเทศที่กำลังเติบโต นอกจากสิทธิในการเช่า (Leasehold) ระยะยาวแล้วยังได้รับสิทธิถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศนั้นๆ ทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่การลงทุนมักมีความเสี่ยง โดยเฉพาะในต่างประเทศ เราจึงต้องพิจารณาอย่างละเอียดก่อนการลงทุน แต่ถ้ามองกลับมาที่ประเทศไทย การเช่าระยะยาว หรือ Leasehold อาจให้ระยะเวลาเช่าไม่มากเท่าบางประเทศ แต่ถ้าเลือกที่จะมองหาที่อยู่อาศัยในการลงทุน สิ่งแรกควรดูที่เจ้าของโครงการที่ดูแลโครงการเอง และเจ้าของที่ดินเป็นผู้พัฒนาโครงการเอง การดูแลเอาใจใส่ตั้งแต่เริ่มก่อสร้างจนถึงการบำรุงรักษาอาคารจะดำเนินการโดยผู้พัฒนาโครงการ ดังนั้นมูลค่าของอาคารในระยะยาวย่อมมีมากกว่า จึงเป็นอีกหนึ่งทางเลือกของนักลงทุนก็เป็นได้ จึงไม่แปลกที่บรรดาผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินจะคำนวณและลงความเห็นว่าการซื้อที่อยู่อาศัยแบบ Leasehold ในบางโครงการ ยกตัวอย่าง โครงการสินธรวิลเลจ ของสยามสินธรจึงเป็นหนึ่งในทางเลือกที่ดี เริ่มด้วยต้นทุนที่น้อยกว่า ภาระก็เบากว่า และเป็นเรื่องปกติ ที่เจ้าของที่ดินนั้นๆ จะดูแลรักษาอาคารสิ่งแวดล้อมโดยรอบให้ดีที่สุดเสมอ และดูแลความเป็นอยู่และความสะดวกสบายของลูกบ้าน เมื่อครบสัญญาเช่าจะได้จูงใจให้ผู้เช่าต่อสัญญา ไม่เกิดกรณีที่ย้ายออก ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ดีกับผู้อยู่อาศัย

กรณีการซื้อขายเพื่อการลงทุนก็เป็นเรื่องที่น่าสนใจ โดยเฉพาะการเข้าถือครองสิทธิของชาวต่างชาติที่มีเงินทุนสูง ล่าสุดรัฐบาลไทยพยายามผลักดันเรื่องของระยะเวลาในการให้เช่าออกไปเป็น 50 ปี เพื่อจูงใจและกระตุ้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold มากขึ้น โดยสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง หรือ สศค. ประเมินว่าจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจ โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่รูปแบบ mixed use ซึ่งถ้าพูดถึงโครงการสินธรวิลเลจ ด้วยแนวคิด Living in the Park โดยจัดสรรพื้นที่กว่า 14 ไร่เป็นสวนขนาดใหญ่เพื่อสร้างบรรยากาศที่อยู่อาศัยให้ร่มรื่น น่าอยู่ ไม่พลุกพล่าน อีกทั้งยังมุ่งเน้นการสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีให้กับผู้อยู่อาศัย ชุมชน และสังคมรอบด้าน โดยโครงการมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว 2 โครงการคือ สินธร เรสซิเดนซ์ และสินธร ต้นสน และที่อยู่ระหว่างก่อสร้างคือ สินธร ลุมพินี และสินธร หลังสวน โดยทั้งหมดเป็นคอนโดมิเนียมขายแบบให้เช่าระยะยาว 30 ปี และสามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก 30 ปี รวมทั้งหมด 60 ปี โดยสยามสินธรจะเป็นผู้บริหาร ดูแล และบำรุงรักษาอาคารเองตลอดระยะเวลาของผู้อยู่อาศัย

เมื่อมองในมุมของไลฟ์สไตล์ กรณีครอบครัวรายได้สูงที่มีบ้านหลังใหญ่นอกเมือง แต่ต้องการให้บุตรหลานเรียนหนังสือและใช้ชีวิตอยู่ในเมืองเฉพาะช่วงวัยเรียน ขณะที่อนาคตอาจจะย้ายครอบครัวไปทำงานหรืออาศัยในต่างประเทศ การเลือกที่อยู่อาศัยแบบ Leasehold จึงค่อนข้างตอบโจทย์อย่างมาก ได้อยู่ใจกลางเมืองในต้นทุนที่ถูกกว่า สามารถเปลี่ยนการถือครอง และอาจจะทำกำไรจากทำเลที่อยู่อาศัย ซึ่งราคาตลาดที่ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องได้

Colliers ชี้ พัฒนา Leasehold นั้น ‘วิน-วิน’ ทุกส่วน

Colliers International Thailand ให้ความเห็นว่า เทรนด์ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold และการปลดล็อกจากทางรัฐบาลนี้จะเป็นประโยชน์กับทั้งผู้ซื้อ เจ้าของที่ดินที่เป็นภาครัฐและองค์กรต่างๆ และตัวดีเวลลอปเปอร์เอง ซึ่งจะสามารถเข้าถึงอัตราดอกเบี้ยที่ดีเท่าเทียมกับโครงการแบบ Freehold และไม่เพียงแต่กลุ่มลูกค้าระดับบนเท่านั้น ยังเป็นการเปิดโอกาสให้ภาครัฐนำที่ดินทำเลดีออกมาให้เช่า และเพิ่มพื้นที่อยู่อาศัยให้กับชนชั้นกลางและผู้ที่มีรายได้ไม่สูงด้วย ขณะเดียวกันเจ้าของที่ดินหรือภาครัฐก็จะได้เม็ดเงินที่เพิ่มขึ้นจากสัญญาเช่าที่ระยะยาวขึ้นด้วย

ถึงเวลาแล้วที่ผู้บริโภคจะก้าวข้ามจากพันธนาการทางความคิดเรื่องรูปแบบการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย เพราะปัจจุบันนี้เงื่อนไขต่างๆ เปลี่ยนไปแล้ว ไม่เพียงแต่ราคาที่ดินเท่านั้น ไลฟ์สไตล์ ต้นทุนทางการเงิน โอกาสในการลงทุน และความรู้ความเข้าใจเรื่อง Leasehold ก็ต่างจากเดิมด้วย

เลือกทางที่ใช่ อย่างไรก็คุ้ม

อ้างอิง:

• www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/ควรรู้ก่อนเช่า/อสังหาฯอาเซียน-สิทธิเช่ายาวกำไรนาน
• www.forbesthailand.com/special_issue-detail.php?did=2157
• www.ddproperty.com/ข่าวอสังหาริมทรัพย์-บทความ/2018/2/168743/จับตาราคาที่ดิน-5-สถานี-mrt-พ
• www.posttoday.com/property/news/486869
• www.sec.or.th/TH/Documents/Information/article/MN/2552/34freehold%20Leasehold.pdf
• prapaisee.com/blog_detail.php?id=241
• www.colliers.com/-/media/files/apac/thailand/market-reports/colliers%20radar%20thailand%20leasehold_en.pdf?la=en-th