เมื่อรัฐเตรียมเปิดทางต่างชาติซื้อบ้านในไทย มีประเด็นใดบ้างที่เราต้องกังวล?

เมื่อวันที่ 14 กันยายนที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบ ‘มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย’ เพื่อดึงดูดกลุ่มที่มีฐานะดีหรือมีความรู้ ความเชี่ยวชาญ ให้เข้ามาพำนักในไทย ซึ่งจะช่วยดึงกำลังซื้อ ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ และทำให้ประเทศไทยมีบุคลากรที่มีความรู้ ความเชี่ยวชาญเพิ่มขึ้น

สาระสำคัญของมาตรการนี้แบ่งออกเป็น 2 เรื่องหลัก คือ การออกวีซ่าผู้พำนักระยะยาว (Long-Term Resident Visa) กับการแก้ไขกฎหมายหรือกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติ

โดยการออกวีซ่าผู้พำนักระยะยาว เป็นการกำหนดวีซ่าประเภทใหม่เพื่อรองรับชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง และต้องการเป็นผู้พำนักอาศัยในไทยระยะยาว 4 กลุ่ม ได้แก่

1. กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง (Wealthy Global Citizen) มีเงื่อนไขคือ ต้องลงทุนขั้นต่ำ 5 แสนดอลลาร์สหรัฐ ในพันธบัตรรัฐบาลไทย หรือลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (Foreign Direct Investment: FDI) หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์, มีรายได้เงินเดือนหรือเงินบำนาญขั้นต่ำปีละ 8 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา, มีทรัพย์สินขั้นต่ำ 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

2. กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ (Wealthy Pensioner) เงื่อนไขของกลุ่มนี้คือ ต้องลงทุนขั้นต่ำ 2.5 แสนดอลลาร์สหรัฐในไทย, มีเงินบำนาญขั้นต่ำปีละ 4 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ, ถ้าไม่ได้ลงทุนในไทย ต้องมีเงินบำนาญขั้นต่ำปีละ 8 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ

3. กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย (Work-from-Thailand Professional) มีเงื่อนไขคือ ต้องมีรายได้ส่วนบุคคลปีละ 8 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ ในช่วง 2 ปี หรือปีละ 4 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ หากสำเร็จการศึกษาระดับปริญญาโทขึ้นไป/ครอบครองทรัพย์สินทางปัญญา/ได้รับเงินทุน Series A1 และมีประสบการณ์ทำงาน 5 ปี

4. กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ (High-Skilled Professional) ได้สิทธิประโยชน์หลักเช่นเดียวกับประเภทอื่นๆ แต่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากรายได้ในประเทศไทย อัตรา EEC

สำหรับสิทธิประโยชน์จากการแก้ไขกฎระเบียบของไทยที่ชาวต่างชาติทั้ง 4 กลุ่มเป้าหมายจะได้รับจากมาตรการนี้ ประกอบด้วย

1. สิทธิประโยชน์ วีซ่าผู้พำนักระยะยาวใหม่ อายุ 10 ปี รวมถึงผู้ติดตาม หรือคู่สมรสและบุตร

2. ยกเว้นไม่ต้องไปรายงานตัวต่อเจ้าหน้าที่ทุก 90 วัน

3. ยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับรายได้จากต่างประเทศ

4. สามารถถือครองห้องชุดและบ้านจัดสรรในโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่ที่กำหนด

โดยสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) คาดว่ามาตรการนี้จะช่วยดึงดูดชาวต่างชาติกลุ่มมั่งคั่งจำนวน 1 ล้านคน ให้ย้ายถิ่นฐานมาพำนักอาศัยในประเทศไทยภายในระยะเวลา 5 ปีงบประมาณ (พ.ศ. 2565-2569) ของการดำเนินมาตรการ

ทั้งนี้ สศช. คาดว่า หากเป็นไปตามเป้าหมายจะช่วยเพิ่มปริมาณเงินใช้จ่ายในระบบเศรษฐกิจ ตั้งแต่ 1-2.5 แสนล้านบาท บนสมมติฐานการใช้จ่ายในประเทศเฉลี่ย 1 ล้านบาท/คน/ปี

นอกจากนี้ จะช่วยเพิ่มปริมาณเงินลงทุนในระบบเศรษฐกิจ 7.5 หมื่นล้านบาท/1.87 แสนล้านบาท ประเมินจากเงินลงทุนชาวต่างชาติมั่งคั่ง 1 หมื่นคน และชาวต่างชาติวัยเกษียณ 8 หมื่นคน

ขณะเดียวกัน จะช่วยเพิ่มรายได้ทางภาษี 2.5-6.25 หมื่นล้านบาท ประเมินจากผู้ถือวีซ่าในกลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ จำนวน 4 แสนคน

หากดูเผินๆ มาตรการดึงดูดชาวต่างชาตินี้เหมือนเป็นเพียงหนึ่งในแนวทางขับเคลื่อนเศรษฐกิจของรัฐบาล แต่เรื่องนี้ก็ต้องกลายเป็นดราม่าระดับชาติ เมื่อมีคนจำนวนไม่น้อยในโลกโซเชียลหยิบยกเอาหนึ่งในคำสั่ง ครม. ภายใต้มาตรการนี้ ที่ระบุให้กระทรวงมหาดไทยไปศึกษาแนวทางการแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยของชาวต่างชาติมาถกเถียงกันว่าเรื่องนี้อาจส่งผลให้เกิดการยึดครองอสังหาริมทรัพย์โดยทุนต่างชาติ จนทำให้คนไทยที่เป็นเจ้าของประเทศต้องกลายเป็นเพียงผู้เช่า

เนื่องจากปัจจุบันประเทศไทยมีกฎหมายป้องกันไม่ให้คนต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้ในสัดส่วนที่สูงเกินไป เช่น ในคอนโดมิเนียม 1 อาคาร จะอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% จากจำนวนห้องทั้งหมด เพื่อป้องกันการกว้านซื้อคอนโดมิเนียมทั้งตึกโดยชาวต่างชาติ แล้วปล่อยให้คนไทยเช่าเพื่อทำกำไร

นอกจากนี้ ปัจจุบันไทยยังมีประมวลกฎหมายที่ดิน ห้ามชาวต่างชาติซื้อบ้านและที่ดิน เพื่อป้องกันการยึดครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ หากมีการแก้ไขกฎเกณฑ์เหล่านี้อาจทำให้ต่างชาติเข้ามาถือครองบ้านและที่ดินในไทย ซึ่งจะฉุดให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดพุ่งสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการมีบ้านของคนไทยที่เป็นเรื่องยากอยู่แล้วให้ยิ่งยากขึ้นไปอีก

กระแสความกังวลที่เกิดขึ้นทำให้คนไทยหลายคนหยิบยกเอาคำว่า ‘กฎหมายขายชาติ’ มาประณามมาตรการดังกล่าว ทีมข่าว THE STANDARD WEALTH จึงได้พูดคุยกับนักวิเคราะห์และผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ถึงข้อกังวลต่างๆ ที่เกิดขึ้นในโลกโซเชียล เพื่อไขปมข้อสงสัยว่ากฎหมายใหม่นี้น่ากลัวสำหรับคนไทยจริงหรือไม่

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด หนึ่งในผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า หากพิจารณารายละเอียดของมาตรการตามข้อมูลในรายงานข่าวที่ออกมาจะพบว่า ภาครัฐได้วางเงื่อนไขของชาวต่างชาติที่จะเข้ามาพำนักถาวรในไทยเอาไว้พอสมควร เช่น ต้องมีรายได้ขั้นต่ำ 8 หมื่นดอลลาร์ต่อปี ต้องลงทุนขั้นต่ำในอสังหาริมทรัพย์ 5 แสนดอลลาร์ หรือประมาณ 15 ล้านบาท หรือเป็นกลุ่มเกษียณอายุ

“ภายใต้เงื่อนไขเหล่านี้ เราคงไม่ได้เห็นการเข้ามากวาดซื้อบ้านแบบถล่มทลายของต่างชาติในไทย สถิติของกรมที่ดินก็แสดงให้เห็นว่าที่ผ่านมาจำนวนชาวต่างชาติที่ซื้อยูนิตที่อยู่อาศัยราคา 10-15 ล้านบาท มีไม่มาก ขณะเดียวกัน เราก็ยังมีกฎหมายห้ามต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของยูนิตที่เปิดขายอยู่ นอกจากนี้ ต่างชาติยังมีสิทธิ์เพียงอยู่อาศัย ไม่สามารถประชุมลูกบ้านได้อีกด้วย ดังนั้นภาพการยึดครองที่คนกังวลกันคงจะไม่เกิดขึ้น” สุรเชษฐกล่าว

สุรเชษฐกล่าวอีกว่า ที่จริงแล้วประเทศไทยเคยผ่อนปรนให้ต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้เกิน 49% ของยูนิตที่เปิดขายมาแล้วในช่วงระหว่างปี 2542-2547 ซึ่งผู้พัฒนาโครงการในช่วงนั้นส่วนใหญ่ยืนยันว่าถึงแม้จะเปิดให้ต่างชาติถือครองได้มากขึ้น แต่ก็ไม่ได้ทำให้ดีมานด์ในตลาดสูงขึ้นอย่างมีนัยยะ

“บางคนบอกว่าคอนโดมิเนียมหลายแห่งในตอนนี้มีแต่ชาวต่างชาติอาศัยอยู่ เรื่องนี้ก็ต้องบอกว่าคอนโดมิเนียมในบางทำเลเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติจริง ทำให้มีสัดส่วนการพักอาศัยของต่างชาติสูง ถามว่ามีต่างชาติซื้อแล้วปล่อยเช่าให้คนชาติเดียวกันหรือไม่ ก็คงมี แต่ต้องไม่ลืมว่าต่างชาติจำนวนมากก็เป็นผู้เช่าจากเจ้าของคนไทย” สุรเชษฐกล่าว

กูรูด้านอสังหาฯ ยังมองด้วยว่า มาตรการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพเข้ามาพำนักในไทยจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจในภาพรวมมากกว่า ขณะเดียวกันก็จะช่วยหมุนเฟืองตลาดอสังหาฯ ไทย ที่ปัจจุบันได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อของคนท้องถิ่นที่หดหายไปจากภาวะวิกฤตโควิดและการเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน

“ถ้ารัฐผ่อนปรนกฎเกณฑ์ให้ต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทยได้ง่ายขึ้น ผู้ประกอบการจะมีช่องทางระบายยูนิตที่ค้างอยู่ในตลาดจำนวนมากเพิ่มขึ้น แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ต้องดูด้วยว่าเงื่อนไขต่างๆ ที่เราเสนอให้เขาดึงดูดเพียงพอหรือไม่ เพราะหลายประเทศก็มีนโยบายคล้ายๆ กัน บางประเทศเสนอสัญชาติให้เลยด้วยก็มี” สุรเชษฐกล่าว

ด้าน เกวลิน หวังพิชญสุข ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ระบุว่า แม้ว่าภาครัฐจะปรับกฎเกณฑ์ให้ต่างชาติที่จะเข้ามาพำนักในไทยระยะยาวสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้สะดวกขึ้น แต่ยังเชื่อว่าการเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในไทยของชาวต่างชาติน่าจะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป ไม่เกิดอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจนดันให้ราคาในตลาดเพิ่มสูงขึ้นในระยะเวลาอันสั้น

“การจะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยหรือที่พำนักในบั้นปลาย ผู้ซื้ออาจต้องคำนึงปัจจัยหลายด้าน เช่น เงื่อนไขที่ประเทศนั้นให้เมื่อเทียบกับประเทศอื่น การรักษาพยาบาล ราคาและผลตอบแทนจากการลงทุน ซึ่ง Yield ในไทยช่วงนี้ก็ปรับลดลง หลายประเทศก็มีปัญหาโควิด ภาพการแห่เข้ามาของต่างชาติคงไม่เกิดขึ้น” เกวลินกล่าว

เกวลินกล่าวอีกว่า สำหรับประเด็นที่คนกังวลกันว่าคนไทยอาจเข้าถึงการมีบ้านได้ยากขึ้นจากนโยบายดังกล่าว โดยส่วนตัวยังมองว่าเรื่องนี้ยังไม่น่ากังวลมากนัก เนื่องจากภาครัฐสามารถวางเงื่อนไขไม่ให้เปิดกว้างจนมากเกินไปได้ เช่น การกำหนดราคาขั้นต่ำของอสังหาฯ ที่ต่างชาติต้องซื้อ ซึ่งไทยสามารถเรียนรู้ได้จากตัวอย่างในประเทศอื่นๆ ที่มีนโยบายใกล้เคียงกัน

“คงต้องรอดูความชัดเจนของเงื่อนไขต่างๆ จากมาตรการนี้ไปก่อนว่าจะออกมาอย่างไร โดยโจทย์ของไทยคือต้องออกแบบเงื่อนไขไม่ให้ส่งผลกระทบต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนไทย ขณะเดียวกันก็ต้องดึงดูดชาวต่างชาติให้มากพอที่เขาจะเข้ามา” เกวลินกล่าว

ขณะที่ กณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ประเมินว่า การให้สิทธิในการซื้ออสังหาริมทรัพย์แก่ชาวต่างชาติที่จะเข้ามาพำนักในไทยระยะยาวถึง 1 ล้านคน จะช่วยชดเชยกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนไทยที่หายไปจากการแพร่ระบาดของโควิด และช่วยดูดซับสต๊อกที่อยู่อาศัยเหลือขายของไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ยังมีจำนวนสูงถึง 176,000 ยูนิต ตลาดอสังหาฯ ไทยจึงมีแนวโน้มที่จะขยายตัวได้มากจากมาตรการดังกล่าว

อย่างไรก็ดี ด้วยการที่คนต่างชาติมีกำลังซื้อสูงกว่าคนไทย สะท้อนจากราคาซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลโดยเฉลี่ย 3 ปีย้อนหลังของชาวต่างชาติที่ 5.4 ล้านบาท/ยูนิต แพงกว่าคนไทยที่ 2.8 ล้านบาท/ยูนิต อยู่ถึง 116% ก็มีโอกาสที่จะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยและราคาที่ดินในไทยปรับตัวสูงขึ้น จนอาจสร้างผลกระทบให้คนไทยส่วนหนึ่งไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ 

แต่คงเป็นไปได้ยากที่จะแพงเหมือนฮ่องกง เนื่องจากราคาอสังหาฯ ที่แพงมากในฮ่องกงส่วนหนึ่งเป็นเพราะฮ่องกงมีข้อจำกัดด้านพื้นที่ที่ค่อนข้างเล็ก ราว 1,106 ตร.กม. ทำให้มีความหนาแน่นของประชากรสูงถึง 6,800 คนต่อตร.กม. ผิดกับกรุงเทพฯ ในปัจจุบันที่ยังมีความหนาแน่นต่ำกว่าที่ 3,600 คนต่อตร.กม.

นอกจากนี้ หากประเมินต่อไปว่ามาตรการดังกล่าวสามารถดึงชาวต่างชาติ 1 ล้านคน มาซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ได้ทั้งหมด ความหนาแน่นของประชากรกรุงเทพฯ ก็จะเพิ่มเป็น 4,300 คนต่อตร.กม. ซึ่งยังต่ำกว่าฮ่องกงค่อนข้างเยอะ

ทั้งนี้ เพื่อเป็นการควบคุมไม่ให้ราคาที่อยู่อาศัยในไทยปรับตัวสูงขึ้นจนเกินไป ภาครัฐควรมีมาตรการควบคุมการซื้ออสังหาฯ ของชาวต่างชาติมาใช้ควบคู่กัน อาทิ การกำหนดให้ซื้ออสังหาฯ ได้บางประเภท บางระดับราคา หรือบางพื้นที่ รวมถึงการจำกัดเพดานของ Foreign Quota

ช่องทางติดตาม THE STANDARD WEALTH

Twitter: twitter.com/standard_wealth
Instagram: instagram.com/thestandardwealth
Official Line: https://lin.ee/xfPbXUP