สัญญาณดอกเบี้ยลด จังหวะของกองทุนรวมอสังหา-กองทรัสต์

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน และ REITs (ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) เป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่น่าลงทุน และทำให้ผู้ลงทุนมีโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนจากเงินปันผลได้แบบระยะยาว 

อย่างไรก็ดี ตั้งแต่ช่วงต้นปีที่ผ่านมา นักลงทุนหลายท่านต่างเกิดข้อสงสัยเกี่ยวกับการลงทุนในกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์ ถึงความสามารถของกองทุนที่กลับมาจ่ายเงินปันผลให้นักลงทุนได้อย่างต่อเนื่องหลังจากที่สถานการณ์โควิดสิ้นสุดลง 

แต่ด้านราคาซื้อ-ขายในตลาดกลับลดลงมาอยู่ระดับที่ต่ำกว่ามูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (Net Asset Value: NAV) จึงสร้างความกังวลให้นักลงทุนไม่น้อย แล้วปัจจัยอะไรที่ส่งผลให้ราคาตลาดของกลุ่มกองทุนรวมกลุ่มอสังหาและกองทรัสต์ปรับตัวลงมาค่อนข้างมาก เมื่อเทียบกับราคาตลาดช่วงก่อนเกิดสถานการณ์โควิดในปี 2562 

นักวิเคราะห์หลักทรัพย์หลายแห่งได้ประเมินสาเหตุในภาพรวมการปรับตัวลงของราคาซื้อ-ขายกลุ่มกองทุนรวมอสังหาและกองทรัสต์ในตลาด โดยตั้งแต่ปลายปี 2565-2566 พบว่า แรงกดดันส่วนหนึ่งมาจากเงินเฟ้อระดับสูงและการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐอเมริกา (Fed) ที่ส่งผลถึงการปรับดอกเบี้ยในประเทศไทยและเพิ่มภาระต้นทุนทางการเงินให้แก่กลุ่มกองทุนรวมอสังหาและกองทรัสต์ที่มีการกู้ยืมเงิน ซึ่งถือเป็นรายจ่ายก้อนโตที่กองทุนต้องรับผิดชอบ และอีกส่วนหนึ่งเกิดจากความผันผวนของตลาดทุนไทย ประกอบกับนักลงทุนหันไปลงทุนสินทรัพย์ที่ได้รับอานิสงส์จากอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น 

ทั้งนี้ จากการประชุมรอบเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา Fed ได้ออกมาส่งสัญญาณถึงสถานการณ์เงินเฟ้อที่ดีขึ้น ทำให้ตลาดคาดการณ์ว่าทิศทางการปรับลดดอกเบี้ยของ Fed จะมีโอกาสเกิดขึ้นในปี 2567 เป็นต้นไป ซึ่งจะส่งผลให้ประเทศต่างๆ รวมถึงประเทศไทยมีการลดอัตราดอกเบี้ยและเกิดการฟื้นตัวของกิจกรรมเศรษฐกิจ ดังนั้นหากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เริ่มมีนโยบายการเงินที่ผ่อนคลายมากขึ้น ก็จะส่งผลดีต่อกลุ่มกองทุนรวมอสังหาและกองทรัสต์ ที่สามารถลดแรงกดดันจากภาระค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย อีกทั้งการฟื้นตัวของเศรษฐกิจจะทำให้กองทุนกลับมาประกอบกิจการได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ 

แน่นอนว่าการฟื้นตัวของราคาหน่วยลงทุนสำหรับกลุ่มกองทุนรวมอสังหาและกองทรัสต์ของไทย นอกจากประเด็นข้างต้นแล้วยังมีอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญคือ ‘ความเชื่อมั่นของนักลงทุน’ โดยนักลงทุนสามารถพิจารณาและประเมินศักยภาพของกองทุน เพื่อเตรียมพร้อมและเสริมความเชื่อมั่นก่อนเข้าลงทุนผ่าน 3 ข้อนี้ คือ 

1. คัดเลือกกองทุนรวมอสังหาและกองทรัสต์ที่มีคุณภาพทรัพย์สินดี มีโลเคชันที่ได้รับความสนใจจากผู้เช่าหรือผู้มาเลือกใช้บริการสูง สามารถหาผู้เช่ามาทดแทนได้ง่าย ซึ่งดูข้อมูลได้จากอัตราการเช่า อัตราค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ที่เปิดเผยข้อมูลในรายงานประจำปี และหลายกองทุน / ทรัสต์ มีการเปิดเผยข้อมูลรายไตรมาสอีกด้วย 

2. เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดได้ดี คือมีอัตราการเติบโตของกำไรหรือมีการจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยได้อย่างสม่ำเสมอ ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์มีประสบการณ์และความชำนาญในการบริหาร ทั้งนี้ รูปแบบการจ่ายประโยชน์ตอบแทนนั้น ผู้ลงทุนต้องพิจารณาควบคู่ด้วยว่ากองทุนมีการลงทุนในสินทรัพย์แบบกรรมสิทธิ์ (Freehold) หรือสิทธิการเช่า (Leasehold) 

เนื่องจากเป็นปัจจัยที่มีผลโดยตรงกับระยะเวลาการหารายได้ของกองทุน อีกทั้งยังมีข้อดีและข้อพึงระวังที่แตกต่างกัน เช่น อสังหาริมทรัพย์แบบการเช่า (Leasehold) มักจะตั้งอยู่ในทำเลที่ดีที่หาทดแทนได้ยาก (Prime Area) เป็นที่ต้องการอย่างมากของผู้เช่า ทำให้อัตราการเช่าและการปรับค่าเช่าอยู่ในระดับสูง แต่ก็จะมีระยะเวลาหาประโยชน์ที่จำกัด เพราะกองทุนรวม กองทรัสต์ ไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ซึ่งผู้ลงทุนจะได้รับอัตราผลตอบแทนที่สูงขึ้น เพื่อชดเชยกับข้อจำกัดเรื่องระยะเวลาที่จำกัดดังกล่าว

สำหรับอสังหาริมทรัพย์แบบกรรมสิทธิ์ (Freehold) จะไม่ถูกจำกัดด้วยระยะเวลาการหารายได้ แต่อาจตั้งอยู่ในโลเคชันที่เป็นจุดยุทธศาสตร์รองลงมา และอัตราผลตอบแทนแต่ละปีจะต่ำกว่า Leasehold โดยที่ในอนาคตผู้ลงทุนอาจมีกำไรจากการขายทรัพย์สินอีกด้วย

3. พิจารณาค่าใช้จ่ายต่างๆ ของกองทุน เช่น จำนวนเงินกู้ยืมคงเหลือ แนวทางการชำระคืนเงินกู้ยืม เพื่อพิจารณาผลกระทบต่อกำไรที่นำมาจ่ายเงินปันผล ซึ่งหากกองทุนมีจำนวนเงินกู้ยืมสูง และเป็นการลงทุนใน Leasehold ที่มีอายุคงเหลือสั้น ย่อมหมายถึงภาระดอกเบี้ยจ่ายในแต่ละปีจะสูง

อย่างไรก็ดี การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาและกองทรัสต์ที่มีคุณภาพและพื้นฐานทรัพย์สินดี ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการหาโอกาสสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ ด้วยนโยบายการจ่ายเงินปันผลของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน และกองทรัสต์ ที่กำหนดว่ากองทุนต้องจ่ายเงินปันผลทุกปีโดยไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงด้วยรายการเงินสำรอง และ/หรือ รายการอื่นใด ตามที่กฎหมายกำหนด 

โดยเฉพาะในช่วงที่เริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวของตลาดทุนไทย และเป็นจังหวะที่สามารถคัดเลือกลงทุนกับหน่วยลงทุนพื้นฐานดี ในช่วงราคาที่ลดต่ำกว่าก่อนเกิดโรคระบาดโควิดมาก ซึ่งจะทำให้ได้รับประโยชน์หากกองทุนและกองทรัสต์กลับมาเติบโตได้ตามทิศทางเศรษฐกิจ

กองทุนรวมกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานของ บลจ.ไทยพาณิชย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคม ดิจิทัล (DIF) กองทุนแฟลกชิปมีรายได้หลักจากสัญญาให้เช่าทรัพย์สินเสาโทรคมนาคมและสายใยแก้วนำแสง (Fiber Optic Cable) ระยะยาวกับกลุ่มบริษัท ทรู คอร์ปอเรชั่น (TRUE) ธุรกิจของผู้เช่ามีแนวโน้มเติบโตตามความต้องการใช้อินเทอร์เน็ตในทางธุรกิจ เพื่อการสื่อสารและความบันเทิงที่เพิ่มขึ้นตามนวัตกรรมเทคโนโลยี 

กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN คอมเมอร์เชียล โกรท (CPNCG) ลงทุนในสิทธิการเช่าของอาคารสำนักงานเกรดเอบริเวณเขตปทุมวัน กรุงเทพฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) เทียบกับพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (ตารางเมตร) ของโครงการร้อยละ 95 (อ้างอิง: สรุปข้อมูลการลงทุน กองทุนอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐาน ไตรมาส 1/67, กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN คอมเมอร์เชียล โกรท ณ วันที่ 31 มีนาคม 2567

กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไพรม์ออฟฟิศ (POPF) ลงทุนในสิทธิการเช่าของอาคารสำนักงานพื้นที่ทำเลดี 3 แห่ง คือ อาคารสมัชชาวาณิช 2, อาคารเพลินจิต เซ็นเตอร์ และอาคารบางนา ทาวเวอร์ โดยอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) เทียบกับพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (ตารางเมตร) ของ 3 โครงการมีอัตราการเช่าร้อยละ 84.7, 82.5 และ 92.6 ตามลำดับ (อ้างอิง: สรุปข้อมูลการลงทุน กองทุนอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐาน ไตรมาส 1/67, กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไพรม์ออฟฟิศ ณ วันที่ 31 มีนาคม 2567

หมายเหตุ:

• ผลการดำเนินงานในอดีตมิได้เป็นสิ่งยืนยันถึงผลการดำเนินงานในอนาคต ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยง ก่อนตัดสินใจลงทุน 
• สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมและขอรับหนังสือชี้ชวนได้ที่ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ บลจ.ไทยพาณิชย์ โทร. 0 2777 7777 และ www.scbam.com 

ภาพ: 2d illustrations and photos / Getty Images