ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 ศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินว่า ยอดคงค้างสินเชื่อบ้านที่ปล่อยโดยธนาคารพาณิชย์จะขยายตัวไม่เกิน 1.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นอัตราการเติบโตรายปีของสินเชื่อบ้านระบบธนาคารที่ต่ำที่สุดในรอบ 23 ปี เนื่องจากปัญหาด้านรายได้และภาระหนี้สินสูง ซึ่งกระทบต่อความสามารถในการก่อหนี้ก้อนใหญ่ของครัวเรือน โดยเฉพาะตลาดใหม่อย่างเช่นกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เริ่มจากหนี้ก้อนเล็กๆ และหนี้รถ จนทำให้โอกาสการก่อหนี้บ้านลดลง
สำหรับไตรมาส 2 ที่ผ่านมา ยอดคงค้างสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของระบบสถาบันการเงินไทย นำโดยสินเชื่อบ้านของธนาคารพาณิชย์ และสถาบันการเงินเฉพาะกิจที่รับฝากเงิน ขยายตัว 3.4% จากปีก่อน นับเป็นอัตราการขยายตัวที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2545 ชะลอลงจากที่เติบโต 3.9% ในไตรมาสแรกของปี 2567 ชะลอตัวต่อเนื่องตลอด 6 ไตรมาสที่ผ่านมา หลังมาตรการผ่อนปรนในช่วงโควิดทยอยสิ้นสุดลง
การชะลอลงของยอดคงค้างสินเชื่อบ้านดังกล่าว เป็นผลจากฝั่งธนาคารพาณิชย์เป็นหลัก ซึ่งครองส่วนแบ่งประมาณ 55-56% ของตลาดสินเชื่อบ้านทั้งหมด โดยตลอด 1 ปีครึ่งที่ผ่านมา สินเชื่อบ้านระบบธนาคารพาณิชย์เติบโต 0.8% ในไตรมาส 2 ปี 2567 ชะลอลงจาก 1% ในไตรมาส 1 ปี 2567
ตลาดสินเชื่อบ้านยังติดกับดักปัญหาหนี้
คุณภาพหนี้อาจเป็นปัญหาที่รุนแรงขึ้น โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดการณ์ว่า สัดส่วนหนี้เสีย (NPLs) สินเชื่อบ้านของระบบธนาคารพาณิชย์ไทยอาจเพิ่มขึ้นสูงกว่าระดับ 3.90% ของสินเชื่อรวม เทียบกับ 3.71% ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2567
ซึ่งรวมถึง NPLs ในบ้านระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ที่เริ่มขยับเพิ่มขึ้นตั้งแต่ไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 รวมไปถึงหนี้ในกลุ่มบ้านระดับราคา 10-50 ล้านบาทที่เพิ่มขึ้นเช่นกัน
ขณะที่สินเชื่อใหม่ยังคงเน้นกลุ่มตลาดกลาง-บน และตลาดรีไฟแนนซ์มากขึ้น โดยหากประเมินจากความสามารถในการกู้ยืม เทียบกับค่าเฉลี่ยราคาบ้านแนวราบและอาคารชุดล่าสุดนั้น
พบว่าผู้กู้จะต้องมีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนสำหรับสินเชื่อปล่อยใหม่ราว 5 หมื่นบาทต่อเดือน ในกรณีสินเชื่อใหม่สำหรับอาคารชุดที่สมมติให้มีราคาราว 3 ล้านบาท และ 7.6 หมื่นบาทต่อเดือน ในกรณีสินเชื่อใหม่สำหรับบ้านแนวราบ (รวมการกู้ร่วม) ที่สมมติให้มีราคาราว 4.6 ล้านบาท ในกรณีสมมติให้กู้ 30 ปี อัตราดอกเบี้ย 6%
ซึ่งการคำนวณเบื้องต้นนี้ ยังไม่รวมกรณีที่ผู้กู้มีภาระหนี้อื่นๆ ร่วมด้วย หมายความว่ารายได้เฉลี่ยต่อเดือนจะต้องเพิ่มสูงขึ้นอีก
นอกจากนี้ มาตรการดูแลหนี้ยั่งยืนอาจมีผลต่อการก่อหนี้ก้อนใหญ่เพิ่มเติม เช่น เกณฑ์ Responsible Lending และ DSR ที่ตามแผนการเดิมน่าจะนำมาทยอยใช้กับสินเชื่ออุปโภคบริโภคกลุ่มบัตรเครดิต และสินเชื่อส่วนบุคคลในปี 2568
โดยทั่วไปแล้วกรณีของลูกค้าที่รายได้ต่ำกว่า 3 หมื่นบาทต่อเดือน หากลูกค้ามีภาระหนี้ก้อนเล็กดังกล่าวจนใกล้เต็มระดับที่กำหนดไว้ว่าจะต้องไม่เกิน 60% ของรายได้ จะทำให้การก่อหนี้อื่นก้อนใหม่ทำได้ในกรอบจำกัด เช่น
ส่วนกรณีของลูกค้ามีรายได้สูงกว่า 3 หมื่นบาทต่อเดือน ภาระหนี้หลังรวมหนี้ก้อนใหม่จะต้องไม่เกินกว่าระดับ 70% ของรายได้ ซึ่งมาตรการนี้คงต้องติดตามรายละเอียดท้ายสุด และระยะเวลาการบังคับใช้จริงจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อีกครั้ง
อ้างอิง:
