การลงทุนในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก (Global REITs) ไม่ได้เป็นเพียงการหาตลาดที่กำลังเติบโตเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวข้องกับการได้รับประโยชน์จากการเปิดรับวัฏจักรของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศอื่นๆ ที่มีลักษณะเฉพาะที่หลากหลาย โดยในหลายปีที่ผ่านมานักลงทุนมีความต้องการจัดพอร์ตการลงทุนโดยผสมสินทรัพย์ต่างๆ เพิ่ม เพื่อลดความเสี่ยงของพอร์ตการลงทุนโดยรวม โดยได้มองหาสินทรัพย์ลงทุนที่ไม่ได้เคลื่อนไหวไปในทิศทางเดียวกัน 100% กับสินทรัพย์เสี่ยง ซึ่ง Global REITs ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมามีค่าความสัมพันธ์ (Correlation) กับตลาดหุ้นโลก และ SET Index ที่ประมาณ 77% และ 43% ตามลำดับ ซึ่งนับว่าเป็นสินทรัพย์ที่ตอบโจทย์นักลงทุนได้เป็นอย่างดี
อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปี 2020 เป็นต้นมา กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ในประเทศไทยได้รับผลกระทบจากวิกฤตการแพร่ระบาดของโควิดเป็นอย่างมาก โดยดัชนี Property Fund และ REITs ปรับตัวลดลงกว่า -27.7% ระหว่างเดือนมกราคม 2020 – กรกฎาคม 2021 โดยเฉพาะธุรกิจการท่องเที่ยวและรีเทล ถึงแม้ว่าการลงทุนใน Global REITs นั้น ผลตอบแทนจะปรับตัวลดลงเช่นเดียวกัน แต่หลังจากเศรษฐกิจโลกมีสัญญาณฟื้นตัว ราคาของ Global REITs ก็ได้ฟื้นตัวเร็วกว่า REITs ไทยมาก และปัจจุบันก็สามารถปรับตัวขึ้นสูงกว่าระดับก่อนการระบาดของโควิดได้แล้ว
สิ่งที่ทำให้การลงทุนใน Global REITs มีความน่าสนใจนั้น มาจากการที่ตลาด Global REITs มีขนาดใหญ่ และเป็นตลาดที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ล่าสุดมีมูลค่าตลาดรวมกันแล้วกว่า 2 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ และกว่า 35 ประเทศในโลกที่มีกฎหมาย REITs ใช้งานอยู่ โดยสหรัฐฯ ยังคงเป็นตลาด REITs ที่ใหญ่ที่สุดในโลก คิดเป็นสัดส่วนกว่า 53% นอกจากนี้ ตลาด REITs ในเอเชียก็มีขนาดที่ใหญ่ไม่แพ้กัน อย่างญี่ปุ่น ฮ่องกง และสิงคโปร์ ที่มีมูลค่าตลาดรวมกันคิดเป็นสัดส่วนกว่า 20% ซึ่งการที่ตลาดมีขนาดที่ใหญ่และครอบคลุมไปในหลายๆ ประเทศ ส่งผลให้การลงทุนมีสภาพคล่องที่สูงและมีการกระจายการลงทุนที่ดี นอกจากนี้ ยังมีโอกาสที่จะเข้าถึงตลาดที่มีศักยภาพในการขยายตัวได้สูงในอนาคต เช่น อินเดีย และจีน เนื่องจากเป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่และยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นเท่านั้น
ปัจจุบันนักลงทุนที่ลงทุนใน Global REITS สามารถเข้าถึงอุตสาหกรรมที่มีแนวโน้มผลประกอบการที่ดี และเติบโตไปกับเมกะเทรนด์ของโลกได้ดีกว่าอุตสาหกรรมแบบดั้งเดิมที่เริ่มได้รับความนิยมลดลง และมีโอกาสที่จะได้รับผลกระทบระยะยาวหลังการระบาดของโควิด จากการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการใช้อสังหาริมทรัพย์ในอนาคต เช่น อพาร์ตเมนต์ นิคมอุตสาหกรรม อาคารสำนักงาน และรีเทล โดยโครงสร้างของ Global REITs มีความหลากหลายในแง่อุตสาหกรรม และมีสัดส่วนที่เป็น New Economy ประมาณเกือบ 50% ใหม่ เช่น พื้นที่เก็บของส่วนบุคคล เสาสัญญาณ และ Data Center ซึ่งผลการดำเนินงานยังคงเติบโตต่อเนื่อง และมีพื้นฐานดีกว่าหลังการระบาดของโควิด
ดังนั้น การลงทุนใน Global REITs จึงนับว่าเป็นสินทรัพย์ที่มีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีในอนาคต จากภาพรวมเศรษฐกิจทั่วโลกที่ค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้น แม้ว่าระดับราคาของ Global REIT จะปรับตัวกลับขึ้นมาผ่านจุดสูงสุดเดิมในช่วงก่อนโควิดแล้ว โดยผลตอบแทนตั้งแต่ต้นปีอยู่ที่ 19.9% (ณ วันที่ 31 กรกฎาคม 2021) แต่หากเทียบกับหุ้นโลก Global REITs ยังถือว่าเป็นสินทรัพย์ที่ปรับตัวขึ้นน้อยกว่าอยู่มาก และมีโอกาสที่ราคาจะฟื้นตัวได้ต่อเนื่องตามภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวขึ้น
ประกอบกับการเปิดเมืองที่มีแนวโน้มเป็นไปค่อนข้างเร็ว โดยเฉพาะในกลุ่มประเทศพัฒนาแล้ว อย่างสหรัฐฯ โดยหลังจากประชากรที่ได้รับการฉีดวัคซีนครบมีสัดส่วนถึง 51% ทำให้สามารถกลับมาใช้ชีวิตอย่างเป็นปกติได้อีกครั้ง ขณะที่ในส่วนผลประกอบการของ Global REITs คาดว่าได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในไตรมาส 2 ปี 2020 และมีแนวโน้มที่จะฟื้นต่อเนื่อง ซึ่งหากดูสถานการณ์การเงินของ Global REITs โดยรวมปัจจุบันถือว่าค่อนข้างแข็งแกร่ง มีระดับหนี้ค่อนข้างน้อย เมื่อเทียบกับวิกฤต Financial Crisis ในปี 2008 อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่ต้องติดตาม คือ แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย สภาพคล่องในระบบ ตัวเลขผู้ติดเชื้อจากการกลายพันธุ์ของโควิด การพัฒนาการฉีดวัคซีน และการเปิดเมือง ที่อาจเกิดความผันผวนกับราคาของ Global REITs ในระหว่างการฟื้นตัวค่อยเป็นค่อยไปตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ
สำหรับนักลงทุนที่สนใจลงทุนเพื่อโอกาสสร้างผลตอบแทนในหุ้นกลุ่มโครงสร้างพื้นฐานทั่วโลกนั้น ทาง บลจ.ไทยพาณิชย์ ขอแนะนำกองทุนเพื่อเป็นทางเลือกการลงทุน ได้แก่ กองทุนเปิดไทยพาณิชย์ โกลบอลอินฟราสตรัคเจอร์ อิควิตี้ (SCB Global Infrastructure Equity Fund: SCBGIF) เป็นกองทุนประเภท Active เน้นลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมต่างประเทศเพียงกองทุนเดียว ได้แก่ DWS Invest Global Infrastructure (กองทุนหลัก) ชนิดหน่วยลงทุน (Share Class) IDH (P) ในสกุลเงินยูโร บริหารงานภายใต้ความดูแลของ DWS Investment GmbH มีนโยบายลงทุนในหุ้นของผู้ประกอบธุรกิจโครงสร้างพื้นฐานทั่วโลก อย่างน้อยร้อยละ 70 ของมูลค่าทรัพย์สินของกองทุน โดยกองทุนหลักจะลงทุนในหุ้นกลุ่มโครงสร้างพื้นฐานทั่วโลก ที่ลักษณะรายได้ของธุรกิจมีแนวโน้มการปรับตัวไปกับเงินเฟ้อ จึงเสมือนเป็นการป้องกันเงินเฟ้อให้กับเงินลงทุน
ทั้งนี้ กองทุน SCBGIF เป็นกองทุนที่ติดอันดับจากมอร์นิ่งสตาร์ในทุก Share Class ทั้งยังเป็นกองทุนที่สามารถทยอยลงทุนได้ในทุกช่วงสภาวะของตลาด และเหมาะกับนักลงทุนที่รับความเสี่ยงได้สูงกว่าการลงทุนในตราสารหนี้ เนื่องจากจะมีสัดส่วนของการลงทุนในหุ้นผสมอยู่ แต่มีโอกาสการเติบโตของเงินลงทุนในระยะยาวสูงกว่า โดยบริษัทได้เปิดให้นักลงทุนได้เลือกลงทุนถึง 3 Share Class ได้แก่ 1. SCBGIF – ชนิดรับซื้อคืนอัตโนมัติ มีกำหนดรับซื้อคืนไม่เกินปีละ 2 ครั้ง 2. SCBGIFP – ชนิดผู้ลงทุนกลุ่ม/บุคคล โดยทั้ง SCBGIF และ SCBGIFP จัดเป็นกองทุน 4 ดาว ประเภท Thailand Fund Global Infrastructure ของมอร์นิ่งสตาร์ (ข้อมูล ณ วันที่ 31 กรกฎาคม 2021) และ 3. SCBRMGIF – ชนิดกองทุนรวมเพื่อการเลี้ยงชีพ จัดเป็นกองทุน 5 ดาว ประเภท Thailand Fund Global Infrastructure ของมอร์นิ่งสตาร์ (ข้อมูล ณ วันที่ 31 กรกฎาคม 2021)
