Economic Intelligence Center ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) เปิดเผยว่าจากการนำข้อมูลคอนโดมิเนียมบนเว็บไซต์ Hipflat.co.th ที่ประกาศขายกว่า 60,000 โพสต์ จาก 2,416 โครงการ (ณ วันที่ 27 มิถุนายน 2563) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการขายมือสอง โดยกว่า 70% เป็นโครงการในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่เหลือเป็นโครงการคอนโดฯ ในต่างจังหวัดที่กระจุกตัวในแหล่งท่องเที่ยวเป็นสำคัญ เช่น พัทยา ภูเก็ต เป็นต้น
แม้ว่าหลายปีที่ผ่านมาราคาคอนโดฯ เฉลี่ยต่อตารางเมตรจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่ในช่วงปี 2561-2562 อัตราการเติบโตของราคาคอนโดฯ เฉลี่ยทั้งประเทศอยู่ที่ 3.3% ต่อปี ลดลงจากค่าเฉลี่ยในช่วง 5 ปีก่อนหน้า (ปี 2556-2560) ที่ราคาเคยปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.9% ต่อปี
ทั้งนี้ในปี 2563 ราคาคอนโดฯ ต่อตารางเมตรในภาพรวมยังคงมีแนวโน้มชะลอลงต่อเนื่อง โดยอัตราการเติบโตของราคาชะลอลงมาอยู่ที่ 1.2%YOY ในไตรมาสที่ 1 และซบเซาลงต่อเนื่องในไตรมาสที่ 2 จากราคาที่ปรับลดลงมาที่ -0.02%YOY (ราคาเฉลี่ยปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 9.7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร) ซึ่งถือเป็นการลดลงครั้งแรกนับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2553
อย่างไรก็ตาม แนวโน้มราคาที่ชะลอตัวของโครงการคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเกิดขึ้นทั้งในโครงการที่ใกล้และไกลสถานีรถไฟฟ้า โครงการคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้ BTS, MRT หรือ Airport Link ภายในรัศมีไม่เกิน 500 เมตร (เฉพาะสถานีที่เปิดให้บริการแล้ว) มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 1.3 แสนบาทในไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ โดยหดตัวอยู่ที่ -0.1%YOY นับเป็นการหดตัวครั้งแรกเท่าที่มีข้อมูลนับตั้งแต่ปี 2552 ขณะที่โครงการกลุ่มที่อยู่ไกลกว่า 500 เมตร มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในช่วงเดียวกันอยู่ที่ 9 หมื่นบาท เพิ่มขึ้น 1.3%YOY เป็นการขยายตัวชะลอลงต่อเนื่องจากในไตรมาสก่อนหน้าและเป็นอัตราการเติบโตที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2556
ส่วนราคาคอนโดฯ ในต่างจังหวัดติดลบ 2 ไตรมาสติดต่อกัน สำหรับโครงการคอนโดฯ ในต่างจังหวัดซึ่งส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเมืองท่องเที่ยวหลัก ได้แก่ ชลบุรี ภูเก็ต และประจวบคีรีขันธ์ มีการเปลี่ยนแปลงของราคาในทิศทางที่ซบเซากว่าในเขตกรุงเทพฯ โดยในไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ คอนโดฯ ในต่างจังหวัดมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 7.3 หมื่นบาท ลดลงที่ -3.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และยังเป็นการหดตัวที่เร่งขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า (-1.6%YOY) ซึ่งถือเป็นการหดตัวครั้งแรกในรอบ 4 ปีนับตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2557
อย่างไรก็ตาม EIC มองว่าการที่ราคาคอนโดฯ ในไทยมีแนวโน้มชะลอตัวเป็นผลกระทบจากหลายปัจจัยตลอดช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทั้งการชะลอตัวของเศรษฐกิจ สงครามการค้า ภาวะอุปทานล้นเกิน (Oversupply) มาตรการ LTV และในปัจจุบันยังได้รับผลเพิ่มเติมจากการแพร่ระบาดโควิด-19 ที่มีแนวโน้มที่ผลกระทบจะกินเวลานานอีกด้วย
โดยปัจจัยลบกดดันราคาคอนโดฯ มีทั้งการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว สงครามการค้า ภาวะอุปทานล้นเกิน และมาตรการ LTV เป็นปัจจัยลบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้แนวโน้มราคาคอนโดฯ ไม่สามารถปรับเพิ่มขึ้นได้รวดเร็วเหมือนในอดีต บางทำเลได้รับผลกระทบโดยตรง เช่น
- ปัจจัยสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐอเมริกาที่ส่งผลให้เม็ดเงินจากนักลงทุนชาวจีนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยลดลง สะท้อนจากราคาคอนโดฯ เฉลี่ยต่อตารางเมตรในบริเวณสถานีรถไฟฟ้าพระราม 9 และรัชดาภิเษก ซึ่งเป็นทำเลยอดนิยมของนักลงทุนชาวจีน มีอัตราการเติบโตของราคาที่ปรับลดลงชัดเจน จากที่เคยเติบโตที่ 7.8% ต่อปีในช่วงปี 2557-2561 ลดเหลือเพียงเติบโต 1.6% ในปี 2562 โดยมีการหดตัวในไตรมาสที่ 4 ปี 2562 และยังติดลบต่อเนื่องมายัง 2 ไตรมาสแรกของปี 2563 ซึ่งในไตรมาสล่าสุดอยู่ที่ -4.6%YOY (ปัจจุบันราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1.1 แสนบาทต่อตารางเมตร)
นอกจากนี้ผลกระทบโควิด-19 เพิ่มแรงกดดันให้กับตลาดคอนโดฯ ที่กำลังซบเซา ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงอย่างมีนัยสำคัญ รวมไปถึงยังมีมาตรการล็อกดาวน์และมาตรการควบคุมการระบาดด้านต่างๆ โดยเฉพาะการจำกัดการเดินทางระหว่างประเทศที่ส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยวโดยตรง จึงกระทบต่อพื้นที่กรุงเทพฯ และต่างจังหวัด โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยว
EIC มองว่าตลาดคอนโดฯ มีแนวโน้มฟื้นตัวช้าตามภาวะเศรษฐกิจ ทิศทางราคาในตลาดคอนโดฯ มือสองที่ชะลอตัวลงสะท้อนถึงกำลังซื้อและการเก็งกำไรที่ลดลง ซึ่งทำให้คอนโดฯ ขายยากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลที่มีอุปทานล้นเกิน นอกจากนี้ยังมีผลจากการลดราคาคอนโดฯ มือหนึ่งของหลายผู้พัฒนาโครงการคอนโดฯ เพื่อระบายหน่วยเหลือขาย ซึ่งส่งผลให้ราคาในตลาดมือสองมีข้อจำกัดในการปรับเพิ่มราคาขายมากขึ้น หรือกระทั่งต้องลดราคา
