เปิดสัปดาห์มาก็จุกทันที สำหรับ CPN ราคาหุ้นรูดแตะฟลอร์ หลังจำใจชัตดาวน์ห้างไปถึง 15 แห่ง เกือบครึ่งจากทั้งหมด เป็นระยะเวลา 22 วัน ผลกระทบมีแน่ เพราะห้างเป็นรายได้หลักๆ ของบริษัท แต่หากตีเป็นตัวเลขแล้วอยู่ที่เท่าไรกันแน่ ซึ่งจริงๆ แล้วผลกระทบน้อยกว่าราคาหุ้นที่ปรับตัวลงวันนี้เสียอีก แต่ก็ไม่มีใครการันตีได้ว่าการปิดห้างจะหยุดอยู่แค่นี้
ราคาหุ้น บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN เรียกได้ว่าหนักหนาสาหัส เพราะทันทีที่เปิดการซื้อขาย ราคาหุ้นร่วงไปแตะฟลอร์ (เกณฑ์ใหม่ -15%) ที่ 33.25 บาททันที ถือเป็นการทำจุดต่ำสุดในรอบ 7 ปี 5 เดือน แม้จะฟื้นมาปิดตลาดช่วงเช้าไปที่ 33.50 บาท แต่ก็ถือว่าลดลงไปถึง 5.50 บาท หรือ -14.10% สาเหตุคือการปิดห้างในกรุงเทพฯ ส่วนต่างจังหวัดก็ต้องให้ส่วนลดผู้เช่า
เมื่อวันที่ 21 มีนาคม 2563 กรุงเทพมหานคร ตามประกาศสั่งปิดสถานที่เป็นการชั่วคราว (22 มีนาคม – 12 เมษายน 2563) ซึ่งห้างสรรพสินค้าและร้านอาหารในห้างสรรพสินค้าเป็นสถานบริการที่เข้าข่าย จึงทำให้ CPN ต้องปิดห้างสรรพสินค้าชั่วคราวไปถึง 15 แห่ง จากที่มีทั้งหมดทั่วประเทศ 33 แห่ง ได้แก่ เซ็นทรัลเวิลด์, เซ็นทรัล ลาดพร้าว, เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า, เซ็นทรัล รามอินทรา, เซ็นทรัล บางนา, เซ็นทรัล พระราม 2, เซ็นทรัล พระราม 3, เซ็นทรัล พระราม 9, เซ็นทรัล อีสต์วิลล์, เซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ, เซ็นทรัล เวสต์เกต, เซ็นทรัล รัตนาธิเบศร์, เซ็นทรัล มหาชัย, เซ็นทรัล วิลเลจ และเซ็นทรัล ศาลายา
ส่วนสาขาในเชียงใหม่ พัทยา ภูเก็ต (จังหวัดละ 2 แห่ง) เกาะสมุย และเซ็นทรัลเวิลด์ สัดส่วนรายได้จาก 8 ศูนย์การค้านี้ประมาณ 25% ของรายได้ค่าเช่า จะได้รับผลกระทบผ่านการช่วยเหลือ โดยให้ส่วนลดแก่ผู้เช่าประมาณ 10-30% ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์เป็นต้นไป
ทั้งนี้ทาง CPN ประเมินว่าถ้าการระบาดของโรคยาวนานกว่า 6 เดือน จะทำให้ยอดขายต่อสาขาเดิมเพิ่มขึ้นเพียง 1-2% จากเดิมที่ตั้งเป้าไว้ที่ 3-4%
ซึ่งธุรกิจศูนย์การค้าคิดเป็นสัดส่วนรายได้ถึง 76% ของรายได้รวมของ CPN จึงได้รับผลกระทบเข้ามาแน่นอน แม้จะมีรายได้จากธุรกิจอื่นๆ เช่น ค่าเช่าอาคารสำนักงานและโรงแรมเข้ามาหนุนบ้างเล็กน้อยก็ตาม แตกต่างจาก CRC ที่เป็นธุรกิจค้าปลีก ที่แม้หน้าร้านจะถูกปิดชั่วคราวตามห้างสรรพสินค้า แต่ยังมีรายได้จากการขายสินค้าช่องทางออนไลน์อยู่ รวมถึงธุรกิจร้านสะดวกซื้อ (แฟมิลี่มาร์ท) และซูเปอร์มาร์เก็ต (ท็อปส์ ซูเปอร์มาร์เก็ต) ก็จะได้รับผลดีจากสถานการณ์ในตอนนี้ด้วย
ตีเป็นตัวเลขแล้ว รายได้จะลดลง 2.6-5% ทุกๆ เดือน แต่ราคาหุ้นลบไปแล้ว -15%
บล.เอเซีย พลัส ระบุว่าห้างสรรพสินค้า 15 แห่งจะคิดเป็นรายได้ค่าเช่าประมาณ 58% ของรายได้ค่าเช่าที่ทำได้ทั้งหมดในปี 2562 หรือ 1.74 หมื่นล้านบาท ดังนั้นด้วยระยะเวลาการปิด 22 วันจะกระทบรายได้ค่าเช่าราว 1 พันล้านบาท ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 2.6% ของประมาณการรายได้ปีนี้ (อาจน้อยกว่านี้ เพราะบางพื้นที่ของห้างยังเปิดได้)
แต่ส่วนลดให้แก่ผู้เช่าอาจจะขยายวงกว้างมายังกรุงเทพฯ ด้วย จากเดิมที่ให้ส่วนลดอยู่เพียง 8 ศูนย์การค้าหลักในต่างจังหวัด และยังต้องติดตามการขยายระยะเวลาปิดหรือจำนวนศูนย์การค้าที่ต้องปิดเพิ่มขึ้นด้วย
ด้าน บล.กสิกรไทย มองว่าการประกาศปิดส่วนของพื้นที่ค้าปลีกส่วนใหญ่ที่ห้างสรรพสินค้า 15 แห่งในกรุงเทพฯ ชั่วคราว (22 มีนาคม – 12 เมษายน 2563) เพื่อให้สอดคล้องกับมาตรการการควบคุมการแพร่ระบาดของโรคนั้น หากไม่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล คาดว่าจะเห็นรายได้ของ CPN ลดลง 4-5% ทุกเดือน ผลกระทบจะยิ่งใหญ่ขึ้นหาก CPN จำเป็นต้องปิดห้างสรรพสินค้าเพิ่มเติมในอนาคต
ส่วน บล.เคจีไอ ระบุว่าในบรรดาหุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์อย่าง CPN, MBK, SPW, SF มองว่า CPN จะได้รับผลกระทบกับผลประกอบการปี 2563 น้อยกว่าในกลุ่มที่คาดว่าจะกระทบ 5.5-10.5% เพราะห้างในเครืออีก 18 แห่งยังสามารถเปิดให้บริการได้ตามปกติอยู่
แต่แนวโน้มของธุรกิจนี้น่าจะยังแข็งแกร่งในระยะยาว เนื่องจากธุรกิจมีลักษณะ Defensive อย่างไรก็ตาม แนะนำให้นักลงทุน ‘ชะลอการลงทุนในระยะสั้น’ เนื่องจากความไม่แน่นอนของสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งอาจจะลากยาวไปจนถึงสิ้นปี
กูรูยังเชียร์หาโอกาส ‘สะสม’ หากยังเชื่อมั่นผลประกอบการระยะยาว
แม้ CPN จะเป็นหุ้นที่ธุรกิจได้รับผลกระทบหนักมากกว่ากลุ่มอื่นๆ ในขณะนี้ จากที่นักลงทุนได้อ่านเหตุผลข้างต้นแล้ว แต่หากนักลงทุนเชื่อว่าสถานการณ์จะสามารถกลับมาฟื้นตัวได้สักวันในอนาคตก็อาจจะเป็นโอกาสในการเก็บหุ้นที่ดีเหมือนกัน
โดย บล.คันทรี่ กรุ๊ป ระบุว่าเพื่อสะท้อนถึงผลกระทบจากโรคโควิด-19 ที่ทาง CPN จะมีการให้ส่วนลดแก่ผู้เช่าประมาณ 10-30% ในศูนย์การค้าต่างจังหวัดทั้ง 8 แห่งที่ได้รับผลกระทบ ทำให้เราปรับประมาณการกำไรสุทธิในปี 2563 ลงจากเดิม 2% มาอยู่ที่ 11,855 ล้านบาท ทรงตัวจากปี 2562 โดยปัจจัยบวกยังคงมาจากรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 19%YoY (ส่วนรายได้จากค่าเช่าเพิ่มขึ้น 1%YoY) และคาดการณ์รายได้อยู่ที่ 37,798 ล้านบาท (+3%YoY)
ทั้งนี้แนวโน้มผลประกอบการในช่วงไตรมาส 1/63 จะเห็นการปรับตัวลดลงจากไตรมาส 4/62 เพราะการให้ส่วนลดข้างต้นและรายได้จากโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังไม่เข้ามา แต่ระยะยาวหากปัญหาคลี่คลายลง และด้วยแผนการเปิดศูนย์การค้าใหม่จะทำให้ผลประกอบการกลับมาขยายตัวได้อีกครั้ง จึงยังคงคำแนะนำ ‘ซื้อ’ เช่นเดิม และประเมินมูลค่าเหมาะสมได้ใหม่ที่ 79 บาท PER ปี 2563 ที่ 30 เท่า นอกจากนี้ยังอัพไซด์จากการขายสินทรัพย์ 4 แห่งให้กับ CPNREITs ภายในช่วงต้นเดือนเมษายน 2563 รับรู้เป็นกำไร 4 พันล้านบาท ซึ่งยังไม่รวมประเด็นนี้ไว้ในประมาณการ
ขณะที่นักวิเคราะห์รายอื่นๆ ให้คำแนะนำและราคาเป้าหมายไว้ ดังนี้
- บล.ธนชาต แนะนำให้ ‘ซื้อ’ ราคาเป้าหมาย 65 บาท
- บล.เอเซีย พลัส แนะนำให้ ‘ชะลอลงทุนระยะสั้น’ ราคาเป้าหมาย 71 บาท
- บล.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แนะนำให้ ‘ทยอยซื้อสะสม’ ราคาเป้าหมาย 72 บาท
- บล.คันทรี่ กรุ๊ป แนะนำให้ ‘ซื้อ’ ราคาเป้าหมาย 79 บาท
หากมองจากสถานการณ์จำนวนผู้ป่วยโควิด-19 ที่ทวีคูณเพิ่มขึ้นทุกวัน การเข้าลงทุนใน CPN หนักๆ ขณะนี้คงไม่เหมาะเท่าไรนัก แม้ผลประกอบการจะถูกกระทบไม่มากจากการปิด 22 วัน แต่ก็มีโอกาสที่ห้างในต่างจังหวัดจะถูกสั่งปิดเพิ่มด้วยเช่นกันจากกรณีการแห่ย้ายกลับภูมิลำเนาของประชาชนที่เกิดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ ส่วนห้างในกรุงเทพฯ ก็อาจถูกขยายระยะเวลาสั่งปิดเพิ่มได้ทุกเมื่อ การรอเก็บหุ้นในสถานการณ์ที่มีแนวโน้มจะคลี่คลายแล้วจริงๆ น่าจะเป็นกลยุทธ์ที่ทำให้ได้กำไรเป็นกอบเป็นกำมากกว่าการทยอยสะสมในเวลานี้
ติดตามข่าวสารการลงทุนเพิ่มเติมได้ที่: www.efinancethai.com
พิสูจน์อักษร: ภาสิณี เพิ่มพันธุ์พงศ์
