แนวคิดด้าน Resilience หรือความยืดหยุ่น นับเป็นหนึ่งในสิ่งสำคัญที่ช่วยให้คนหรือองค์กรสามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงและความไม่แน่นอนต่างๆ และนอกจากการนำความยืดหยุ่นมาใช้ในการทำงานแล้ว การลงทุนที่มีความยืดหยุ่นปรับได้ทุกสถานการณ์ หรือ Resilient Investment ยังเป็นอีกทางเลือกที่จะช่วยให้เราสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีและสม่ำเสมอได้ในทุกสภาวะของตลาด
การลงทุนอย่างยืดหยุ่น ทำได้โดยหลักการการกระจายสินทรัพย์หรือ Asset Allocation ซึ่งเป็นการให้น้ำหนักสินทรัพย์ในพอร์ตที่หลากหลาย ไม่ได้ต้องการเน้นเฉพาะประเภทของสินทรัพย์ใดสินทรัพย์หนึ่งเพียงอย่างเดียว และควรมีสินทรัพย์ที่เป็น Safe Zone ที่สามารถให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ เก็บไว้ในพอร์ตในระยะยาวได้ ซึ่งนักลงทุนแต่ละท่านก็มีตามความต้องการ มีการยอมรับความเสี่ยงและปัจจัยส่วนบุคคลที่มีความแตกต่างกันไป และภายในคนคนเดียวก็ยังสามารถปรับเปลี่ยนยืดหยุ่นได้ตลอดเวลาตามปัจจัยแวดล้อมต่างๆ การกระจายสินทรัพย์นี้เองจะช่วยให้นักลงทุนสามารถใช้ประโยชน์จากโอกาสในการเติบโตที่หลากหลายของแต่ละอุตสาหกรรมได้
ลงทุนอย่างยืดหยุ่น…ลงทุนในอะไรดี?
ในวันที่สถานการณ์ยังคงมีความไม่แน่นอน และมีหลายปัจจัยเสี่ยงที่ต้องติดตาม ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust) หรือ REIT ถือเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจไม่น้อย เมื่อดูจากสถิติผลตอบแทนที่จ่ายออกมานั้นอยู่ในระดับที่ดีและมีความสม่ำเสมอ มีคุณสมบัติสอดคล้องตามแนวคิด Resilient Investment ข้างต้น
อรอนงค์ ชัยธง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ผู้จัดการกองทรัสต์ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล (PROSPECT) กล่าวว่า “การลงทุนของกอง REIT จะเป็นการลงทุนในสินทรัพย์ที่จับต้องได้ ทราบถึงแหล่งสถานที่ที่จะลงทุนโดยตรง ชัดเจนว่าเป็นโครงการ โรงงาน และคลังสินค้า ตึกออฟฟิศ โรงแรมไหน หรือแม้แต่จะลงทุนทางอ้อมในการเข้าซื้อหุ้น ก็จะแสดงให้ทราบว่าเป็นหุ้นในบริษัทใด ทรัพย์สินเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทไหน ได้รายได้มาจากแหล่งใด” โดยเหล่านี้เป็นสิ่งที่สำคัญ เพราะหากทรัพย์สินดี มีรายได้ดีไม่ผันผวน และมีการบริหารจัดการดี มักจะมีการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยในอัตราที่ดีและสม่ำเสมอ ซึ่งนักลงทุนควรรู้อย่างละเอียด
ทั้งนี้ กอง REIT มีหลากหลายประเภทให้นักลงทุนศึกษาและลงทุน ยกตัวอย่างเช่น โรงแรม (Hospitality REIT), ศูนย์การค้า (Retail REIT), ออฟฟิศ (Office REIT), รวมอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท (Mixed Use REIT), ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุม (Exhibition Center REIT) และโรงงานและคลังสินค้า (Industrial REIT)
ลงทุนใน REIT ผลตอบแทนดีจริงหรือ?
การลงทุนใน REIT เมื่อผลการดำเนินงานดี มีกำไรดี ก็จะสามารถส่งต่อผลตอบแทนในรูปแบบเงินปันผลให้นักลงทุนได้สม่ำเสมอและต่อเนื่อง จากสถิติที่ผ่านมาอัตราการจ่ายเงินปันผลของกอง REIT แต่ละประเภทมีความแตกต่างกันไป ตามปัจจัยของสถานการณ์ที่มากระทบและลักษณะของรายได้ที่ได้รับ อย่างข้อมูลจากตลาดหลักทรัพย์ฯ ณ สิ้นปี 2565 พบว่ากอง REIT มีอัตราการจ่ายผลตอบแทนเฉลี่ย 4-8% โดยมี Industrial REIT ที่จ่ายโดยเฉลี่ย 7-8% สูงที่สุดเมื่อเทียบกับ REIT ประเภทอื่น
และจากมุมมองการลงทุนใน REIT ของ บลจ.พรินซิเพิล เมื่อวันที่ 25 กันยายน 2566 หลังจากที่ Fed คงอัตราดอกเบี้ยในเดือนกันยายน 2566 ตามคาดการณ์ แต่ยังส่งสัญญาณอาจมีการปรับขึ้นอีกครั้งในปีนี้ มีสัญญาณการสิ้นสุดยุคการขึ้นดอกเบี้ยจะเป็นจุดเข้าซื้อกอง REIT ที่สำคัญสำหรับผู้ลงทุนระยะยาว เนื่องจากการขึ้นดอกเบี้ยมีการกดดันให้กลุ่มกอง REIT ราคาปรับลดลงในช่วงก่อนหน้านี้ แต่ปัจจุบันราคายังไม่ปรับขึ้นมาก รวมถึงกอง REIT บางประเภทมีผลการดำเนินงานที่กลับมาดี มีโอกาสจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ สามารถสร้างผลตอบแทนกลับมาในรูปแบบของเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอ ทำให้การลงทุนในกอง REIT ยังมีความน่าสนใจ
อย่างที่บอกข้างต้นว่า ยุคนี้การลงทุนแบบ Resilient Investment จะเป็นสิ่งที่ทำให้เราสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีและสม่ำเสมอได้ในทุกสภาวะของตลาด ซึ่งถ้าดูจากสถิติผลตอบแทน ณ สิ้นปี 2565 ข้างต้นแล้ว Industrial REIT ก็น่าจะเป็นสิ่งที่ตอบโจทย์เรื่องนี้ได้ค่อนข้างชัดเจน เป็น Safe Zone พร้อมโอกาสเติบโตอย่างมั่นคงต่อไปในอนาคตอีกด้วย
โดย Industrial REIT นั้นได้รับอานิสงส์จากกลุ่มโลจิสติกส์สมัยใหม่ที่รองรับการเติบโตของการค้าขายออนไลน์ หรือ E-Commerce ซึ่งข้อมูลพบว่าตลาด E-Commerce ของไทย มีมูลค่ากว่า 6.2 แสนล้านบาทในปี 2565 และมีแนวโน้มจะเติบโตต่อเนื่องปีละ 6% ขึ้นไปอยู่ที่ 6.34-6.94 แสนล้านบาท ในระหว่างปี 2566-2567
รวมถึงกระแสรถยนต์ EV ในไทยดูจะร้อนแรงไม่น้อย ซึ่งไม่เพียงแต่ในแง่ของยอดขายเท่านั้น แต่ข้อมูลจากศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี หรือ ttb analytics บอกว่า ไทยยังมีความน่าสนใจในการตั้งฐานการผลิตรถยนต์ EV ในสายตานักลงทุนจีนอยู่ โดยการลงทุนรถยนต์ EV ในไทยมีส่วนช่วยกระจายความเสี่ยงจากประเด็นด้านภูมิรัฐศาสตร์ระหว่างสหรัฐอเมริกาและจีน เลี่ยงการแข่งขันในตลาดรถยนต์ EV ในจีนที่รุนแรง อีกทั้งยังสามารถต่อยอดห่วงโซ่การผลิตชิ้นส่วนยานยนต์ของไทยที่แข็งแกร่ง
เหล่านี้ก็ล้วนเป็นปัจจัยบวกที่สนับสนุนให้ Industrial REIT อย่าง ‘ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล’ หรือ PROSPECT REIT สามารถเติบโตด้วยผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งสวนกระแส แม้ก่อตั้งกองในช่วงโควิด-19 ฝ่าความผันผวนรับมือทุกการเปลี่ยนผ่าน ทั้งทางเศรษฐกิจ การเมือง และภาวะการณ์ที่อยู่เหนือการควบคุม สะท้อนความแข็งแกร่งของ PROSPECT REIT ที่ยืดหยุ่นต่อหลากหลายปัจจัยในตลาดอย่างแท้จริง
PROSPECT REIT กรณีตัวอย่างด้านการเติบโตอย่างยืดหยุ่นแต่แข็งแกร่ง
ก้าวเข้าสู่ปีที่ 4 ทำไม PROSPECT REIT ถึงรักษาอัตราการเช่าและผลประกอบได้ดีต่อเนื่อง? ล่าสุดในไตรมาสที่ 2/2566 หลังลงทุนในทรัพย์สินคุณภาพสูงเพิ่มเติมอีก 2 โครงการ อัตราการเช่าสูงแตะระดับ 95.4% เลยทีเดียว ซึ่งไม่ใช่เรื่องง่าย
เบื้องหลังที่ทำให้ PROSPECT REIT เติบโตรับแรงต้านทุกสถานการณ์มาจาก ‘ทรัพย์สินคุณภาพ’ ลงทุนทั้งในโครงการโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าของสปอนเซอร์หลัก อย่าง พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน (BFTZ) ย่านบางนา-ตราด จุดยุทธศาสตร์ของภาคอุตสาหกรรมที่ความต้องการใช้พื้นที่สูงมาโดยตลอด ได้แก่ โครงการ BFTZ 1 บางนา-ตราด กม.23, โครงการ BFTZ 2 ถ.เทพารักษ์, โครงการ BFTZ 3 บางนา-ตราด กม.19 และทรัพย์สินที่ไม่ได้เป็นของสปอนเซอร์ โครงการ X44 BANGNA KM.18
เสริมทัพความแกร่งด้วย 2 โครงการใหม่ที่ลงทุนเพิ่มเติมในไตรมาส 1/2566 อย่าง BFTZ 2 และ BFTZ 3 ซึ่งทุกโครงการล้วนเป็นอาคารคุณภาพเกรด A บนพื้นที่ผังเมืองสีม่วงสำหรับประกอบอุตสาหกรรม เพิ่มความยืดหยุ่นด้านการใช้งานอาคาร รวมถึงมีพื้นที่เขตปลอดอากร หรือ Free Zone กว่า 183,550 ตารางเมตร หรือคิดเป็น 63% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดของ PROSPECT REIT ตอบโจทย์ธุรกิจที่มีการนำเข้า-ส่งออกอย่างชัดเจน
และมีการกระจายตัวของผู้เช่าในหลากหลายอุตสาหกรรมและหลากหลายสัญชาติ ทั้งธุรกิจผลิตภัณฑ์กระดาษ อาหาร ครอบคลุมไปถึงกลุ่มอุตสาหกรรมที่กำลังมาแรง ไม่ว่าจะเป็น ธุรกิจผลิตโซลาร์เซลล์และอุปกรณ์ที่เกี่ยวข้อง, ธุรกิจผลิตแบตเตอรี่และชิ้นส่วนรถยนต์ไฟฟ้า EV, ธุรกิจอุปโภค บริโภค, ผู้ให้บริการโลจิสติกส์ เป็นต้น ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนจากประเทศญี่ปุ่น จีน ไทย และยุโรป ซึ่งในช่วงเศรษฐกิจการเมืองและภาวะการณ์ที่ไม่แน่นอนนี้ ทำให้สามารถช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาผู้เช่ารายใหญ่เพียงไม่กี่รายได้
ภายหลังการลงทุนเพิ่มเติมในไตรมาส 1/2566 ที่ผ่านมา PROSPECT REIT ยังได้เพิ่มเสถียรภาพด้วยสัดส่วน Freehold มากขึ้น พื้นที่ภายใต้การจัดการปัจจุบันรวมกว่า 292,332 ตารางเมตร มูลค่าสินทรัพย์แตะ 5,461 ล้านบาท ด้วยความสามารถในการรองรับความต้องการของผู้เช่าหลากหลายอุตสาหกรรม ทำให้ PROSPECT REIT มีอัตราการเช่าไม่เคยต่ำกว่า 93% และอัตราการต่อสัญญาสูงถึง 97% ในปี 2565
นำไปสู่การจ่ายผลตอบแทนที่ดีและสม่ำเสมอต่อเนื่องทุกไตรมาส โดยในปี 2565 ได้จ่ายเงินออกให้แก่ผู้ถือหน่วยทั้งปี รวม 0.9025 บาทต่อหน่วย Yield อยู่ที่ประมาณ 9.03% (อ้างอิงราคาหน่วยทรัสต์ที่ 10 บาท) และล่าสุดในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปี 2566 ก็จ่ายเงินออกให้ผู้ถือหน่วยแล้ว 0.3520 บาทต่อหน่วย ถือเป็นผลตอบแทนที่สูงทีเดียว เมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนลักษณะอื่นๆ
ส่องโอกาสเติบโตจากการลงทุนกับ PROSPECT REIT
ในวันนี้ ภาคอุตสาหกรรมของประเทศไทยยังคงเนื้อหอมในสายตาของนักลงทุนต่างชาติ สะท้อนจากข้อมูลรายงานการส่งเสริมการลงทุน จากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ซึ่งพบว่าช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 มีมูลค่าลงทุนรวม 364,420 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 70% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ส่วนใหญ่เป็นการลงทุนในกลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมาย ทั้งอุตสาหกรรมเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ อุตสาหกรรมเกษตรและอาหารแปรรูป และอุตสาหกรรมยานยนต์และชิ้นส่วนยานยนต์ เช่น ยางล้อ เพลาล้อ ชิ้นส่วนระบบส่งกำลังแบบ Hybrid และสถานีบริการชาร์จไฟฟ้าของรถยนต์ EV จุดนี้ยิ่งเป็นปัจจัยสนับสนุนสำหรับโครงการโรงงานและคลังสินค้าที่มีพื้นที่ Free Zone มีสิทธิประโยชน์ทางภาษี รองรับธุรกิจที่ต้องพึ่งพาการนำเข้า-ส่งออกได้เต็มประสิทธิภาพ
จากมุมมองดังกล่าว จะเห็นได้ว่า PROSPECT REIT นั้นอยู่ในสถานะที่เต็มไปด้วยความพร้อมคว้าทุกโอกาสที่เข้ามา ด้วย ‘พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์’ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์นั้น มีความเชี่ยวชาญและชัดเจนในวิสัยทัศน์เพื่อเป็นทางเลือกการลงทุนที่ทุกคนวางใจ พร้อมแต้มต่อจากความแข็งแกร่งของสปอนเซอร์หลักอย่าง พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีโครงการ BFTZ ภายใต้การพัฒนาอีกว่า 800,000 ตารางเมตร ในอีกหลายทำเลยุทธศาสตร์ ทั้งบางนา-ตราด, วังน้อย, พื้นที่ ECC บางปะกง ที่เป็นโอกาสของ PROSPECT REIT ในการเข้าไปลงทุนในทรัพย์สินคุณภาพสูงเหล่านั้น
ด้วยรากฐานที่แข็งแรงจากทรัพย์สินคุณภาพ ย่อมทำให้อัตราการเช่าไม่ผันผวน พร้อมรองรับความต้องการของผู้เช่าหลากหลายอุตสาหกรรม ไม่ว่าจะผ่านกี่วิกฤตก็ยืนหยัดได้ เพราะไม่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้นักลงทุนมั่นใจได้เสมอว่าจะสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีและสม่ำเสมอในระยะยาว
ด้วยเส้นทางที่แข็งแกร่งอย่างยืดหยุ่นนี้ นำมาสู่เป้าหมายใหม่ คือการขยายมูลค่าสินทรัพย์รวมสู่ 10,000 ล้านบาท ภายในปี 2567 เป็นการขีดเส้นใต้ชัดเจนว่าจะไม่หยุดสร้างการเติบโต บนแผนการศึกษาและคว้าโอกาสจากความเป็นไปได้ในการลงทุนในทรัพย์สินใหม่ เพื่อเดินหน้าเสริมผลการดำเนินงานของ PROSPECT REIT ให้แข็งแกร่งต่อเนื่องในทุกสถานการณ์
ผู้ที่สนใจลงทุนใน PROSPECT REIT สามารถติดตามข้อมูลเพิ่มเติมได้ทาง www.prospectreit.com | https://www.facebook.com/ProspectRM
อ้างอิง:
