จับสัญญาณ ‘WeWork’ สะท้อนแนวโน้มธุรกิจแชร์ออฟฟิศกำลังซบเซาทั่วโลก

WeWork บริษัทผู้ให้บริการเช่า Co-working Space สัญชาติสหรัฐฯ ได้เปิดเผยในแถลงการณ์ว่า บริษัทกำลังสูญเสียเงินจำนวนมาก ขณะที่ลูกค้าจำนวนมากที่เช่าสำนักงานกำลังยกเลิกการเป็นสมาชิก จึงเกิดความสงสัยว่าบริษัทจะสามารถดำเนินกิจการต่อไปได้หรือไม่ ส่งผลให้หุ้นดิ่งลง 40% ในวันเดียว เมื่อวันพุธที่ผ่านมา (9 สิงหาคม)

หลังจากรายงานผลประกอบการประจำไตรมาสที่ 2 อันน่าผิดหวัง WeWork กล่าวว่า แนวโน้มของบริษัทจะขึ้นอยู่กับแผนการต่างๆ ซึ่งรวมถึงการปรับแผนโครงสร้างเพิ่มเติมและการค้นหาแหล่งเงินทุนใหม่ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า

ราคาหุ้นของ WeWork ร่วงลงมาซื้อขายต่ำกว่า 1 ดอลลาร์ในช่วงกลางเดือนมีนาคม ก่อนจะดิ่งลงอีก 26% มาเหลือ 15 เซนต์ ทำให้มูลค่าบริษัทที่เคยสูงถึง 47,000 ล้านดอลลาร์ ลดลงมาเหลือเพียง 500 ล้านดอลลาร์

บริษัทมีผลขาดทุน 700 ล้านดอลลาร์ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา หลังจากที่ขาดทุน 2,300 ล้านดอลลาร์ในปี 2022 ขณะที่สภาพคล่องของบริษัทเหลือเพียง 680 ล้านดอลลาร์ เทียบกับหนี้สินระยะยาว 2,910 ล้านดอลลาร์ ณ สิ้นเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา

ปัญหาของ WeWork ไม่ได้เพิ่งเกิดขึ้น แต่ดำเนินมาตลอดช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จนถูกนำไปทำเป็น Mini-series ที่ชื่อว่า WeCrashed ซึ่งเผยแพร่ผ่าน Apple TV+ เมื่อปีก่อน

David Tolley ซึ่งดำรงตำแหน่งประธานเจ้าหน้าที่บริหารชั่วคราวตั้งแต่ Sandeep Mathrani ก้าวลงจากตำแหน่ง CEO ในเดือนพฤษภาคม กล่าวโทษภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ท้าทาย ซึ่งส่งผลให้การดำเนินงานอ่อนแอกว่าที่คาดในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา

WeWork ได้ปรับปรุงโมเดลธุรกิจใหม่ นับตั้งแต่ความพยายามในการนำบริษัทเผยแพร่สู่สาธารณะเมื่อปี 2019 ต้องล้มเหลว ซึ่งทำให้ Adam Neumann ผู้ร่วมก่อตั้งตัดสินใจลาออกจากตำแหน่ง ที่ผ่านมาบริษัทได้ออกหรือแก้ไขสัญญาเช่า 590 รายการ และตัดสัญญาเช่าในอนาคตประมาณ 12,700 ล้านดอลลาร์ Tolley กล่าวว่า “เราพยายามอย่างมากเพื่อที่จะเพิ่มประสิทธิภาพของพอร์ตโฟลิโออสังหาของเรา”

ปัจจุบันบริษัทมีสมาชิก 512,000 คน และมีจำนวน 610 สาขาใน 33 ประเทศ จำนวนสมาชิกลดลง 3% เมื่อเทียบเป็นรายปี และอัตราการเข้าใช้งานในอาคารลดลงเหลือ 72%

ราคาหุ้น WeWork ซึ่งในที่สุดก็เปิดตัวสู่สาธารณะในปี 2021 โดยการควบรวมกิจการกับบริษัทเช็คเปล่า (SPAC) ปรับตัวลดลง 39% ในวันพุธที่ผ่านมา และยิ่งซ้ำเติมให้ราคาหุ้นดิ่งตัวลง 99% ตั้งแต่เข้าสู่ตลาดหุ้น สูญเสียมูลค่าตลาดไปแล้วกว่า 11,000 ล้านดอลลาร์

เมื่อเดือนมีนาคมที่ผ่านมา WeWork ได้ทำข้อตกลงกับ SoftBank Group และเจ้าหนี้รายใหญ่ที่สุดบางรายเพื่อลดภาระหนี้ประมาณ 1,500 ล้านดอลลาร์ และขยายระยะเวลาครบกำหนดอื่นๆ

สัญญาณของความวุ่นวายปรากฏขึ้นอีกครั้งในอีกสองเดือนต่อมา ในเดือนพฤษภาคม หลังจากทำงานมา 3 ปี แต่แล้วประธานเจ้าหน้าที่บริหาร Sandeep Mathrani ก็ลาออกจากตำแหน่งเพื่อไปทำงานที่ Sycamore Partners โดยออกจาก WeWork ทั้งที่ยังไม่มีคนมาแทนที่ได้ถาวร

ขณะเดียวกัน การขาดทุนทางรายได้ก็เกิดขึ้นในเดือนมิถุนายน หรือเพียงแค่สามเดือนหลังจากบริษัทเสร็จสิ้นการปรับโครงสร้างทางการเงิน ซึ่งลดภาระหนี้ลงประมาณ 1,200 ล้านดอลลาร์ โดยบริษัทมีสภาพคล่องเพียง 680 ล้านดอลลาร์ และเงินสดรวม 205 ล้านดอลลาร์ในเวลาดังกล่าว

บรรดานักวิเคราะห์เริ่มหมดศรัทธาอย่างช้าๆ Alexander Goldfarb นักวิเคราะห์ของ Piper Sandler เริ่มวิจารณ์บริษัทในเดือนพฤษภาคม เนื่องจากราคาหุ้นร่วงลงมากกว่า 80% ตั้งแต่เริ่มปี ด้าน Alex Kramm นักวิเคราะห์ของ UBS ยังคงน้ำหนักหุ้นเป็นกลางในเดือนมิถุนายน และเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว Brett Knoblauch นักวิเคราะห์ของ Cantor Fitzgerald ได้ยกเลิกการติดตามข่าวของ WeWork โดยสิ้นเชิง

นักเศรษฐศาสตร์แสดงความกังวลต่ออุตสาหกรรมอสังหาเชิงพาณิชย์ที่มีมูลค่ากว่า 20 ล้านล้านดอลลาร์

หลังจากหลายทศวรรษของการเติบโตที่เฟื่องฟูโดยได้รับแรงหนุนจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและสินเชื่อที่ง่าย แต่ปัจจุบันสถานการณ์เริ่มพลิกผันและทำให้อสังหาเชิงพาณิชย์กำลังเผชิญกับทางตัน

การประเมินมูลค่าทรัพย์สินอาคารสำนักงานและร้านค้าปลีกลดลงนับตั้งแต่เกิดการระบาดของโควิด ทำให้อัตราการเข้าใช้งานลดลง ขณะที่ผู้คนเริ่มเปลี่ยนแปลงสถานที่ทำงานและวิธีการใช้จ่าย อีกทั้งความกังวลที่เคยเกิดขึ้นในภาคธนาคารสหรัฐฯ ยิ่งเป็นเชื้อเพลิงให้ความกังวลลุกลามมากยิ่งขึ้น โดยนักเศรษฐศาสตร์ของ Goldman Sachs กล่าวว่า ประมาณ 80% ของสินเชื่อทั้งหมดสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มาจากธนาคารในภูมิภาค

Xander Snyder นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เปิดเผยว่า เมื่อเงินทุนหายากขึ้นและมีราคาแพงขึ้น จึงยากที่จะทราบได้ว่าอาคารใดมีมูลค่า ซึ่งความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจจะยิ่งทำให้แนวโน้มดังกล่าวรุนแรงขึ้น

“สิ่งที่คุณควรจับตามอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเงินกู้ที่ต้นทุนการเงินต่ำจะครบกำหนดชำระ เรากำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่เจ้าของอาคารสำนักงานต่างๆ จำเป็นจะต้องรีไฟแนนซ์ด้วยต้นทุนการเงินที่สูงขึ้น ในขณะที่อัตราการใช้งานพื้นที่มีเพียง 50% เท่านั้น ซึ่งนั่นอาจทำให้เจ้าหนี้ประเมินในเรื่องกระแสเงินสดของธุรกิจไม่ค่อยดีนัก” Snyder กล่าว

เช่นเดียวกับอาคารสำนักงานในฮ่องกง เป็นอีกหนึ่งในพื้นที่ที่ความต้องการเช่าลดลงอย่างมาก โดยข้อมูลจาก JLL ระบุว่า ความต้องการเช่าอาคารสำนักงานเกรด A ลดลง 31% จากช่วงปี 2019

Chris Hui หัวหน้าฝ่ายตัวแทนเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท Colliers กล่าวว่า “ปัจจุบันเรามีอาคารสำนักงานที่สวยงามจำนวนมาก ซึ่งในอดีตแม้ว่าคุณอยากจะเช่าก็ไม่สามารถทำได้ แต่ปัจจุบันอัตราการว่างของพื้นที่เช่าโดยรวมในฮ่องกงอยู่ที่ราว 15%”

ขณะที่บริษัทอย่าง Hongkong Land มีอัตราการว่างของพื้นที่เช่า 6.2% ในเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา

ด้าน Zain Jaffer ผู้ก่อตั้ง Zain Ventures สำนักงานครอบครัว (Family Office) ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และพร็อพเทค ระบุว่า แม้ว่าหนี้จะมีราคาแพงในปัจจุบัน ขณะที่ธนาคารต้องเผชิญกับอัตรากำไรที่ตึงตัว แต่เชื่อว่าการเข้าใกล้อนาคตด้วยความไม่ประมาทเป็นวิธีที่ดีที่สุดวิธีหนึ่งในการฝ่าฟันภาวะเศรษฐกิจอันแปรปรวนนี้ได้ วิธีที่ปลอดภัย เช่น หลีกเลี่ยงพื้นที่สำนักงานโดยเฉพาะในเมืองใหญ่ และเริ่มมองหาพื้นที่ที่มีความต้องการมากขึ้นแทน เช่น ที่อยู่อาศัยเดี่ยวหรือหลายครอบครัว และคลังสินค้า

WeWork ต้องเผชิญกับมรสุมหลายลูก ทั้งความล้มเหลวในการเสนอขายหุ้น IPO ก่อนการแพร่ระบาดของโควิดในปี 2019 ต่อมาเทรนด์การทำงานที่บ้านเริ่มได้รับความนิยม ผนวกกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ยิ่งซ้ำเติมให้บริษัทต้องเผชิญวิกฤตมาจนถึงทุกวันนี้

อ้างอิง: