ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สำรวจราคาที่ดินเปล่าในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล 6 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพมหานคร นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐานและจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส ซึ่งจะพิจารณาเฉพาะที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้างที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และจะใช้ราคาซื้อขายจริง ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บันทึกค่าใช้จ่ายหรือรายได้ในระบบบัญชี
สำหรับไตรมาส 3 ของปี 2561 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีค่าเท่ากับ 219.2 จุด ปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ 0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ที่ผ่านมา แต่เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ถือว่าปรับเพิ่มขึ้น 31.6% ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 166.5 จุด ปัจจัยสำคัญคือการปรับเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเปล่าที่อยู่ใกล้แนวเส้นทางการก่อสร้างรถไฟฟ้า โดยเฉพาะแนวเส้นรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) ที่ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนความต้องการในพื้นที่ชานเมืองหรือส่วนต่อขยายมากขึ้น สำหรับ 5 ทำเลที่ปรับราคาที่ดินเปล่าเพิ่มขึ้นมากที่สุดในได้แก่
1) เขตพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ปรับราคาเพิ่มขึ้น 49.5%
2) เขตจังหวัดนครปฐม ปรับราคาเพิ่มขึ้น 45.0%
3) เขตจังหวัดสมุทรสาคร ปรับราคาเพิ่มขึ้น 44.5%
4) เขตราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง ปรับราคาเพิ่มขึ้น 40.8%
และ 5) เขตอำเภอเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ปรับราคาเพิ่มขึ้น 23.9%
เมื่อเปรียบเทียบระหว่างที่ดินเปล่าเพื่อเกษตรกรรมกับราคาที่ดินเปล่าสำหรับการพัฒนาในเชิงธุรกิจ พบว่าพื้นที่พาณิชยกรรมมีราคาสูงกว่าพื้นที่เกษตรกรรม 125.9% ส่วนพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก มีราคาสูงกว่า 116.7% พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางมีราคาสูงกว่า 96.5% และพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มีราคาสูงกว่า 75.3% ขณะที่พื้นที่อยู่อาศัยชุมชนในพื้นที่ดังกล่าวมีราคาสูงกว่า 68.2% และพื้นที่อุตสาหกรรมมีราคาสูงกว่า 8% ตามลำดับ
นอกจากนี้เมื่อเปรียบเทียบราคาที่ดินเปล่าที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านกับราคาที่ดินในทำเลที่ไม่มีโครงการรถไฟฟ้าผ่าน พบว่าทำเลที่จะมีรถไฟฟ้าผ่านมีราคาสูงกว่า 66.7% เนื่องจากราคาที่ดินปรับเพิ่มจากฐานราคาเดิมที่ยังไม่สูงมากนัก ส่วนใหญ่อยู่แถบชานเมือง ส่วนทำเลที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าจะมีราคาสูงกว่า 51.6% ขณะที่ทำเลที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้วจะมีราคาสูงกว่า 28.8% และสำหรับพื้นที่ที่มีโครงการรถไฟฟ้า 5 อันดับแรกที่ปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดได้แก่
1) สายสุขุมวิท ปรับราคาเพิ่มขึ้น 27.6%
2) สายสีส้ม (ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) ปรับราคาเพิ่มขึ้น 25.1%
3) สายสีเขียว (ช่วงสมุทรปราการ-บางปู) ปรับราคาเพิ่มขึ้น 23.9%
4) สายสีเขียว (ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ) ปรับราคาเพิ่มขึ้น 23.8%
5) สายสีแดงเข้ม (ช่วงหัวลำโพง-มหาชัย) ปรับราคาเพิ่มขึ้น 23.8%
จะเห็นได้ว่าราคาที่ดินเปล่าปรับเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งเป็นต้นทุนที่สำคัญที่สุดของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ซึ่งกำลังเจอกับโจทย์ที่ท้าทายหลายประการ โดยเฉพาะมาตรการดาวน์ 20% จากแบงก์ชาติ จึงต้องจับตาดูต่อไปว่าอุปสงค์ที่มีต่อที่ดินเปล่าจะยังสูงต่อเนื่องแบบนี้ไปตลอดหรือไม่
พิสูจน์อักษร: ลักษณ์นารา พักตร์เพียงจันทร์
อ้างอิง:
- ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ใช้ราคาปี 2555 เป็นปีฐาน)
