จากที่มีข่าวในกระแสสังคมเรื่องการครอบครองปรปักษ์อสังหาริมทรัพย์ หลายๆ ท่านอาจมีข้อสงสัยว่ากรณีไหนถึงเข้าข่ายครอบครองปรปักษ์ และสามารถป้องกันแบบไหนได้บ้าง ในบทความนี้ผมจะมาเล่าหลักเกณฑ์ที่สำคัญในหัวข้อนี้กันครับ สำหรับท่านที่มีที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่ขาดการดูแล รวมทั้งไม่ได้ชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างติดต่อกันเป็นระยะเวลานานก็ควรระมัดระวังในเรื่องการถูกแย่งกรรมสิทธิ์ หรือเรียกอีกอย่างว่าการถูกครอบครองปรปักษ์จากบุคคลอื่น การที่ผู้ใดจะถูกแย่งการครอบครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ผู้นั้นจะต้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน เช่น หากเป็นที่ดินจะต้องมีโฉนดหรือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์อื่นๆ แต่หากไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ เช่น ในกรณีที่มีเพียงสิทธิครอบครองยกตัวอย่างเช่น ที่ดินที่มี น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) อย่างนี้จะไม่เกิดการครอบครองปรปักษ์เพราะว่าที่ดินนั้นไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ให้สามารถแย่งการครอบครองได้ นอกจากนั้นทรัพย์สินที่จะถูกครอบครองปรปักษ์ได้จะต้องเป็นทรัพย์สินของบุคคลธรรมดาหรือของนิติบุคคลที่เป็นเอกชนเท่านั้น ดังนั้นการครอบครองปรปักษ์จึงไม่สามารถใช้ได้กับทรัพย์สินของราชการ ที่ราชพัสดุ ที่ธรณีสงฆ์ ฯลฯ
หลักเกณฑ์สำคัญของการครอบครองปักษ์ตามกฎหมาย คือการที่บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น โดยสงบ เปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ซึ่งหลักเกณฑ์นี้จะใช้กับทั้งอสังหาริมทรัพย์ (ทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนที่ได้ เช่น ที่ดิน อาคาร บ้านเรือน) หากมีการครอบครองติดต่อกันมาเป็นเวลา 10 ปี และสังหาริมทรัพย์ (ทรัพย์ที่สามารถเคลื่อนที่ได้ เช่น นาฬิกา เครื่องเพชร พระเครื่อง) หากมีการครอบครองติดต่อกันมาเป็นเวลา 5 ปี เมื่อครบกำหนดระยะเวลาดังกล่าวบุคคลนั้นก็จะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น สำหรับที่ดินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ถึงแม้จะครอบครองติดต่อกันครบ 10 ปีจนได้กรรมสิทธิ์ แต่ผู้ครอบครองปรปักษ์ก็ยังไม่สามารถเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของในโฉนดได้โดยทันที ผู้ครอบครองปรปักษ์จะต้องไปร้องขอต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่งหรือคำพิพากษาว่าที่ดินนั้นเป็นของตนเสียก่อน จึงจะไปดำเนินการเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของที่ดินกับกรมที่ดินได้
การครอบครองปรปักษ์สามารถทำได้ หากมีสาระสำคัญของการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น 3 ข้อดังนี้
- โดยสงบ – การครอบครองทรัพย์สินผู้อื่นโดยสงบก็คือการที่ยังไม่ได้ถูกเจ้าของที่จำกัดไม่ให้เข้าไปครอบครองทรัพย์สินหรือยังไม่ได้ถูกฟ้องร้องให้ออกไปจากการครอบครองทรัพย์สินนั้น แต่ถ้าหากมีการฟ้องร้องเป็นคดีความกันแล้วจะไม่ถือว่าเป็นการครอบครองโดยสงบ
- เปิดเผย – ในเรื่องของการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นโดยเปิดเผย ไม่ได้หมายถึงว่าจะต้องไปบอกหรือแจ้งให้กับเจ้าของทรัพย์สินทราบว่าตนได้ครอบครองทรัพย์สินของเขาอยู่ แต่จะหมายถึงการครอบครองทรัพย์สินนั้นโดยไม่ได้ปิดบังผู้อื่น/บุคคลภายนอก
- ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ – คือมีเจตนาที่จะครอบครองทรัพย์สินให้เป็นของตนเอง
ในเรื่องของการครอบครองปรปักษ์ที่ดิน ผมก็ขอยกตัวอย่างที่น่าสนใจตามเคสด้านล่างนี้นะครับ (เทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2760/2548)
- คุณพ่อมีที่ดินอยู่ 1 แปลง และมีบุตร 2 คน คือนาย ก และ นาย ข คุณพ่อไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้รวมทั้งไม่มีทายาทคนอื่นๆ คุณพ่อเสียชีวิตใน พ.ศ. 2550 ที่ดินแปลงนั้นจึงต้องตกเป็นของทายาทโดยธรรมซึ่งก็คือ นาย ก และ นาย ข คนละครึ่ง ในปีดังกล่าว นาย ก ได้เข้าครอบครองที่ดินทั้งส่วนของตนและนาย ข ถือได้ว่านาย ก ครอบครองที่ดินส่วนของนาย ข แทนนาย ข โดยไม่ได้มีเจตนาครอบครองที่ดินเพื่อให้ตนเองเป็นเจ้าของ
- ใน พ.ศ. 2552 ผู้จัดการมรดกได้ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดให้ทั้งคู่คนละครึ่ง แต่นาย ก ได้ปฏิเสธไม่ยอมรับและบอกนาย ข ว่าที่ดินทั้งหมดนั้นเป็นของตน จึงถือได้ว่านาย ก มีเจตนาจะยึดถือที่ดินนั้นเป็นของตนเองตั้งแต่ พ.ศ. 2552 เป็นต้นไป ส่วนนาย ข เมื่อทราบว่านาย ก ตั้งใจจะยึดที่ดินก็ไม่ได้สนใจและปล่อยเรื่องไว้จนนาย ก ครอบครองที่ดินของนาย ข ครบ 10 ปี นาย ก จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น แม้นาย ก จะยังไม่ได้ไปดำเนินการเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของที่ดินกับกรมที่ดิน
เจ้าของที่ดินจะป้องกันปัญหาการครอบครองปรปักษ์ได้อย่างไร
สำหรับท่านที่มีที่ดินรกร้างว่างเปล่าปล่อยทิ้งไว้ไม่ได้เข้าไปดูแลก็ควรล้อมรั้วให้ชัดเจน และมีป้ายปักไว้บนที่ดินว่าเป็นที่ดินส่วนบุคคลห้ามเข้า ดำเนินการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นประจำทุกปีเพื่อให้มีบันทึกทางราชการว่าตนเองไม่ได้ละเลยในทรัพย์สินนั้นๆ รวมทั้งให้คนเข้าไปดูแลอย่างน้อยปีละครั้งเพื่อตรวจสอบว่ามีคนบุกรุกหรือไม่ และหากตรวจพบว่ามีคนบุกรุกที่ดินก็มีหลายมาตรการที่จะเจรจากับผู้บุกรุกได้ เช่น ให้เช่าหรือขาย แต่ถ้าหากท่านไม่ต้องการปล่อยเช่าหรือขาย ท่านก็ต้องแจ้งให้ผู้บุกรุกออกจากที่ดิน หากผู้บุกรุกไม่ยอมออกไป ท่านก็จำเป็นจะต้องดำเนินการฟ้องร้องเพื่อไม่ให้ผู้บุกรุกครอบครองที่ดินได้อย่างสงบตาม ข้อ 1) ในเรื่องของสาระสำคัญของการครอบครองทรัพย์สินที่ได้กล่าวไปข้างต้น สำหรับที่ดินรกร้างว่างเปล่าจะมีภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มากกว่าที่ดินประเภทอื่นๆ ซึ่งท่านก็อาจพัฒนาที่ดินรกร้างว่างเปล่าไปทำเกษตรกรรมเพื่อเป็นการบริหารภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมทั้งยังป้องกันการถูกครอบครองปรปักษ์ได้อีกด้วย
สำหรับเนื้อหาเพิ่มเติมเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างท่านสามารถติดตามได้ที่ ‘อัปเดตภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2566-2567 พร้อมทริคแปลงที่ดินเป็นเงินลงทุน’: https://www.scb.co.th/th/personal-banking/stories/grow-your-wealth/land-building-taxes.html
ลูกค้า SCB PRIVATE BANKING ที่สนใจในเรื่องบริหารสินทรัพย์ครอบครัวเพื่อส่งต่อความมั่งคั่งจากรุ่นสู่รุ่น สามารถติดต่อ Wealth Planning and Family Office Division ของธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ได้ที่อีเมล [email protected] หรือติดต่อที่ปรึกษาด้านการเงินและการลงทุน (RM) ของท่าน
