ราคาหุ้น บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ ANAN วันนี้ (10 มิถุนายน) เปิดการซื้อขายที่ 0.68 บาท ลดลง 0.05 บาท หรือ 6.85% โดยระหว่างวันราคาหุ้น ANAN ร่วงไปแตะจุดต่ำสุดที่ 0.58 บาท ลดลง 0.15 บาท หรือ 20.55% ขณะที่ราคาสูงสุดขึ้นไปแตะที่ระดับ 0.70 บาท ลดลง 0.03 บาท หรือ 4.11%
หลังจากเมื่อวันที่ 6 มิถุนายนที่ผ่านมา สมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) ประกาศขึ้นเครื่องหมาย Request Information (RI) หุ้นกู้ของ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ ANAN ตั้งแต่วันที่ 6 มิถุนายน 2567 จำนวนรวม 5 รุ่น โดยมีมูลค่าคงค้างรวมกันทั้งสิ้น 11,318 ล้านบาท โดยมีรายชื่อดังนี้
- หุ้นกู้ ANAN247A มูลค่า 3,231.20 ล้านบาท ครบกำหนดไถ่ถอน วันที่ 14 กรกฎาคม 2567
- หุ้นกู้ ANAN251A มูลค่า 1,811.70 ล้านบาท ครบกำหนดไถ่ถอน วันที่ 15 มกราคม 2568
- หุ้นกู้ ANAN251B มูลค่า 1,176.60 ล้านบาท ครบกำหนดไถ่ถอน วันที่ 15 มกราคม 2568
- หุ้นกู้ ANAN256A มูลค่า 2,275.80 ล้านบาท ครบกำหนดไถ่ถอน วันที่ 9 กรกฎาคม 2568
- หุ้นกู้ ANAN261A มูลค่า 2,823.40 ล้านบาท ครบกำหนดไถ่ถอน วันที่ 15 มกราคม 2569
โดย ThaiBMA ชี้แจงเหตุผลว่า ขึ้นเครื่องหมาย RI ของหุ้นกู้ของ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ดังกล่าว เนื่องจากอยู่ระหว่างการขอข้อมูลเพิ่มเติมจาก Issuers เนื่องจากมีการปิดสมุดทะเบียนเพื่อจัดประชุมผู้ถือหุ้นกู้
‘ทริส’ ให้แนวโน้มอันดับเครดิตเป็น ‘Negative’
ก่อนหน้านี้ทริสเรทติ้งประกาศคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน ของ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ระดับ ‘BB+’ และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน ไม่มีประกัน และไถ่ถอนเมื่อเลิกกิจการ (Hybrid Debentures) ของบริษัทที่ระดับ ‘B+’ ในขณะเดียวกันทริสเรทติ้งได้ปลด ‘เครดิตพินิจ’ แนวโน้ม ‘Negative’ หรือ ‘ลบ’ สำหรับอันดับเครดิตองค์กรและอันดับเครดิตหุ้นกู้ของบริษัทและแทนที่ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ‘Negative’ หรือ ‘ลบ’
สำหรับแนวโน้มอันดับเครดิต ‘Negative’ สะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่อ่อนแอกว่าที่คาด เนื่องจากความสามารถในการทำกำไรที่อ่อนแอลงและความเสี่ยงทางการเงินที่สูง บริษัทประสบกับการขาดทุนและมีเงินทุนจากการดำเนินงานสุทธิ (FFO) ติดลบอย่างต่อเนื่องในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา สถานะทางการเงินที่ด้อยลงของบริษัทได้สร้างความกังวลให้กับทริสเรทติ้งต่อความสามารถในการแข่งขันของบริษัทในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ดีอันดับเครดิตยังสะท้อนสภาพคล่องที่ตึงตัวแต่ยังสามารถบริหารจัดการได้ของบริษัท กอปรกับสภาพการณ์ของตลาดที่ไม่เอื้ออำนวยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้รับผลกระทบมาจากการกลับมากำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan-to-Value หรือ LTV) อีกครั้งในช่วงปี 2566 อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูงอย่างยาวนานและหนี้ครัวเรือนที่สูง
ประเด็นสำคัญกระทบเครดิต ผลการดำเนินงานอ่อนแอกว่าคาด
แม้ว่าตัวเลขยอดขายสุทธิและยอดโอนของบริษัทจากทั้งโครงการที่บริษัทพัฒนาเองและโครงการที่พัฒนาผ่านการลงทุนในกิจการร่วมค้า (Joint Venture: JV) ในปี 2566 จะออกมาตามเป้าหมายของทริสเรทติ้งที่ประมาณ 1.32 หมื่นล้านบาท แต่สถานะทางการเงินของบริษัทโดยรวมก็ได้รับผลกระทบจากอัตรากำไรที่ลดลงอย่างมาก ต้นทุนการดำเนินงานที่สูงและภาระของดอกเบี้ยที่มากขึ้น อัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 17% ในปี 2566 ซึ่งต่ำกว่าเป้าหมายของทริสเรทติ้งที่ 30% ค่อนข้างมาก บริษัทต้องลดอัตรากำไรในเกือบทุกโครงการให้น้อยลง โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมเข้าพักอาศัย (Ready-to-Move Condominium) เพื่อเพิ่มกระแสเงินสดและลดความตึงตัวของสภาพคล่องของบริษัท จากต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้นและต้นทุนดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ทำให้บริษัทรายงานผลขาดทุนสุทธิจำนวน 887 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งต่ำกว่าประมาณครั้งที่แล้วของทริสเรทติ้งที่ประมาณ 40%
มองไปข้างหน้า ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทจะได้รับอานิสงส์จากการฟื้นตัวของอุปสงค์ในตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากลูกค้าต่างชาติ ณ เดือนธันวาคม 2566 บริษัทมีคอนโดมิเนียมพร้อมเข้าพักอาศัยทั้งโครงการที่บริษัทพัฒนาเองและโครงการที่พัฒนาผ่านกิจการร่วมค้ามีมูลค่ากว่า 2.02 หมื่นล้านบาท ซึ่งสามารถขายและรับรู้รายได้ได้ทันที อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการระบายคอนโดมิเนียมพร้อมเข้าพักอาศัยด้วยอัตรากำไรขั้นต้นที่น่าพอใจยังคงเป็นประเด็นท้าทายสำคัญของบริษัท
ผลการดำเนินงานในอนาคตยังคงมีความท้าทาย
ทริสเรทติ้งมองว่ายังคงมีความไม่แน่นอนระดับหนึ่งเกี่ยวกับรายได้และการทำกำไรในอนาคตของบริษัท บริษัทยังคงมีความท้าทายที่จะมีผลการดำเนินงานสอดคล้องกับประมาณการขั้นพื้นฐานของทริสเรทติ้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากสภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวยและการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูง นอกจากนี้ประเด็นปัญหาใน ‘โครงการแอชตัน อโศก’ (Ashton Asoke) ที่ยังคงรอการแก้ไขและความล่าช้าในการขายทรัพย์สินบางส่วนออกไปอาจทำให้สถานะทางการเงินของบริษัทเบี่ยงเบนออกไปจากเป้าหมายของทริสเรทติ้งได้ ซึ่งอาจส่งผลกระทบเชิงลบต่ออันดับเครดิตของบริษัท
ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของบริษัทจะปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 4.5 พันล้านบาทในปี 2567 และเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 8-10 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 2568-2569 จาก 3.4 พันบาทล้านบาทในปี 2566 โดยได้รับอานิสงส์มาจากการโอนคอนโดมิเนียมหลายโครงการตามที่กำหนดไว้ในช่วงปลายปี 2568 ทริสเรทติ้งยังคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะปรับตัวสูงขึ้นมาอยู่ที่ระดับประมาณ 22% ในช่วงปี 2567-2569 โดยได้รับแรงขับเคลื่อนมาจากอัตรากำไรขั้นต้นที่ค่อนข้างดีของโครงการใหม่ที่สร้างแล้วเสร็จ
นอกจากนี้ยังคาดว่าจะมีส่วนแบ่งกำไรจากการลงทุนในโครงการร่วมทุนที่ระดับประมาณ 100-200 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2567-2569 และมีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของบริษัท (รวมกำไรจากการขายเงินลงทุนบางส่วน) อยู่ที่ประมาณ 1.4 พันล้านบาทในปี 2567 และปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 2-3 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 2568-2569
ทั้งนี้ จากต้นทุนการดำเนินงานที่สูงและภาระดอกเบี้ยจ่าย บริษัทจะยังคงรายงานผลขาดทุนสุทธิในปี 2567-2568 ก่อนกลับมาเป็นบวกในปี 2569
ความเสี่ยงทางการเงินสูง
ผลการดำเนินงานโดยรวมที่ถดถอยและการมีผลขาดทุนสุทธิต่อเนื่องในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้บริษัทมีความเสี่ยงทางการเงินสูง อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับ 65-68% ในช่วงปี 2563-2566 บริษัทประสบกับการมีเงินทุนจากการดำเนินงานที่ติดลบต่อเนื่องในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่า ผลประกอบการทางการเงินของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นอย่างมากในช่วงปี 2568 เป็นต้นไป ซึ่งอิงจากประมาณการรายได้และกำไรของทริสเรทติ้ง ทริสเรทติ้งประมาณการว่า อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ของบริษัทจะลดลงมาอยู่ที่ระดับ 8 เท่าในปี 2568 และอยู่ที่ระดับ 5 เท่าในปี 2569 จาก 24 เท่าในปี 2566 ทริสเรทติ้งมองว่า อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทในช่วงปี 2567-2568 น่าจะอยู่ในช่วงเดียวกับในปี 2566 ก่อนที่จะปรับมาอยู่ที่ประมาณ 65% ในปี 2569 อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินน่าจะฟื้นตัวกลับมาอยู่ที่ระดับ 2-5% ในปี 2568
ทั้งนี้ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่า 2-2.4 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2567-2568 และ 4 พันล้านบาทในปี 2569 โดยทริสเรทติ้งมองว่าโครงการที่เปิดตัวส่วนใหญ่จะเป็นโครงการร่วมทุน ส่งผลให้บริษัทต้องเพิ่มเงินทุนและให้เงินกู้ยืมแก่บริษัทลูกรวมทั้งสิ้นประมาณ 3 พันล้านบาทในช่วง 3 ปีข้างหน้า นอกจากนี้งบซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการใหม่ของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 1 พันล้านบาทในปี 2569
บริษัทจำเป็นจะต้องดำรงอัตราส่วนทางการเงินให้สอดคล้องตามเงื่อนไขทางการเงินของวงเงินกู้ยืมจากธนาคารและหุ้นกู้ โดยบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 2 เท่า และ 2.5 เท่า ตามลำดับ ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2566 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 1.4 เท่าสำหรับเงื่อนไขทางการเงินของวงเงินกู้ยืมจากธนาคาร และ 1.7 เท่าสำหรับเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้ (โดยมีความแตกต่างกันในวิธีการคำนวณ) ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินอย่างระมัดระวังให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวได้
สภาพคล่องตึงตัวแต่ยังบริหารจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่า สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทค่อนข้างตึงตัว แต่สามารถบริหารจัดการได้ในอีก 12 เดือนข้างหน้า แหล่งเงินทุนของบริษัท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2566 ประกอบด้วยเงินสดจำนวน 4.7 พันล้านบาท และวงเงินกู้ยืมระยะสั้นและเงินกู้โครงการจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่สามารถยกเลิกได้อีกจำนวนประมาณ 3 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งยังประมาณการเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 200 ล้านบาทในปี 2567
นอกจากนี้บริษัทยังมีที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จเหลือขายในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ของบริษัท ซึ่งมีมูลค่าขายรวมทั้งสิ้นอีกประมาณ 4.2 พันล้านบาท และที่ดินเปล่าปลอดภาระหนี้ของบริษัทราคาทุนประมาณ 3.8 พันล้านบาท ซึ่งสามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันเพื่อขอเงินกู้จากธนาคารในกรณีที่จำเป็นได้อีกด้วย
ในอีกด้านหนึ่ง บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.08 หมื่นล้านบาท ซึ่งประกอบด้วย หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันจำนวน 7.1 พันล้านบาท เงินกู้ระยะสั้นจำนวน 2.6 พันล้านบาท เงินกู้ระยะยาวจำนวน 1.1 พันล้านบาท และสัญญาเช่าทางการเงินจำนวน 84 ล้านบาท บริษัทชำระหุ้นกู้จำนวน 3.8 พันล้านบาทในเดือนมกราคม 2567 ด้วยกระแสเงินสดจากการโอนที่อยู่อาศัยในโครงการ บริษัทตั้งใจจะขายเงินลงทุนบางส่วนในช่วงกลางปี 2567 เพื่อจ่ายคืนหนี้หุ้นกู้บางส่วนที่จะครบกำหนดชำระในเดือนกรกฎาคม 2567 ทั้งนี้ เงินกู้ระยะสั้นส่วนใหญ่เป็นเงินกู้ชั่วคราวเพื่อใช้ในการซื้อที่ดิน ซึ่งจะถูกทดแทนด้วยเงินกู้โครงการระยะยาวในภายหลัง ทั้งนี้ คาดว่าบริษัทจะจ่ายชำระคืนเงินกู้โครงการด้วยกระแสเงินสดจากการโอนที่อยู่อาศัยในโครงการ
ณ เดือนธันวาคม 2566 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินรวม (ตามการพิจารณาลำดับชั้นในการได้รับคืน) อยู่ที่จำนวน 2.37 หมื่นล้านบาท ซึ่งรวมถึงหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนที่จำนวน 5.6 พันล้านบาทด้วย หนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนเป็นหนี้ที่มีหลักประกันของบริษัทแม่และหนี้สินรวมของบริษัทย่อยต่างๆ ดังนั้นอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมของบริษัทจึงอยู่ที่ระดับ 23%
