ผลกระทบจากการระบาดระลอกใหม่ของโควิด-19 กดดันกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ของไทยอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้เกิดโจทย์เดิมครั้งใหม่ให้ผู้ประกอบการต้องหากลยุทธ์สู้ศึกอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ทั้งโจทย์ด้านกำลังซื้อ การพัฒนาสินค้าและบริการ รวมถึงโจทย์ด้านการแข่งขัน
THE STANDARD WEALTH ได้ชวน พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ประเมินภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ให้เผยมุมมองในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมตอบโจทย์ทุกบริการด้านอสังหาริมทรัพย์
สุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า แนวโน้มการเปิดโครงการใหม่ปี 2564 จากการระบาดของโควิด-19 รอบที่ 2 ในประเทศไทย คาดว่าผู้ประกอบการจะยังคงชะลอการเปิดโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก แม้ว่าจะได้ระบายสินค้าคงค้างในตลาดไปบ้างแล้วในช่วงปีที่ผ่านมา และอาจจะเปิดตัวมากขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง ถ้าสถานการณ์คลี่คลายเหมือนในปี 2563
จากแผนการเปิดโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ (Listed Developer) ที่ได้ประกาศมาแล้วบางราย ในปี 2564 จะยังคงเน้นตลาดแนวราบ ในปีนี้ก็มีแผนจะเปิดโครงการแนวราบเพิ่มขึ้นด้วย โดยจะยังคงเน้นตลาด Real Demand ที่ราคาเข้าถึงง่าย อยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวก
ผู้ประกอบการมีความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ และต่างปรับตัวด้วยการพัฒนาสินค้าให้มีความแตกต่างจากคู่แข่ง ทั้งด้านการออกแบบ เพิ่มบริการในรูปแบบต่างๆ และรักษามาตรฐานการก่อสร้างเพื่อดึงดูดลูกค้ามากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่อยู่อาศัยอาจจะชะลอตัวกว่าปีที่ผ่านมากจากหลายปัจจัย ทั้งเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่องยาวนาน ซึ่งส่งผลให้ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจ และโดยเฉพาะอย่างยิ่งอัตราการการว่างงานที่เพิ่มขึ้น ธนาคารปฏิเสธการให้สินเชื่อมากขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อลดลง
หากภาครัฐพิจารณาขยายเพดานลดค่าโอน-จดจำนองในที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท คาดว่าจะสามารถช่วยฟื้นตลาดที่อยู่อาศัยได้อย่างดี เนื่องจากระดับราคาดังกล่าวครอบคลุมตลาดถึง 80% เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ และได้รับผลกระทบจากการขอสินเชื่อน้อยกว่าเมื่อเทียบกับระดับราคา 3 ล้านบาท
ทั้งนี้ เมื่อแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัย พลัส พร็อพเพอร์ตี้ มองว่า ตลาดบ้านเดี่ยวในปี 2564 จะปรับตัวได้ดีเหมือนในปีที่ผ่านมาหรือไม่ขึ้นอยู่กับกำลังซื้อในตลาด เนื่องจากเศรษฐกิจภายในประเทศชะลอตัวต่อเนื่องจากการระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้มีการว่างงานสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ หนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง รวมถึงสถาบันการเงินมีความเข้มงวดด้านการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งกระทบต่อความสามาถในการซื้อบ้านซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง
ส่งผลให้ผู้ประกอบการจะยังคงการกระตุ้นการตัดสินใจซื้อด้วยการจัดโปรโมชันด้านราคา ให้สามารถจูงใจผู้บริโภคที่ยังมีศักยภาพ หรือเจาะกลุ่มที่ยังมีรายได้ประจำที่ค่อนข้างมั่นคง และยังคงเน้นการระบายสินค้าคงค้างมากกว่าการเปิดโครงการใหม่
โดยคาดว่าการเปิดโครงการใหม่จะอยู่ในระดับเดียวกับปี 2563 หรืออาจจะมากขึ้นเล็กน้อย
ส่วนทาวน์โฮม มองว่าการพัฒนาทาวน์โฮมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลคาดว่าจะขยายตัวเล็กน้อย แม้ว่าจะมีการแพร่ระบาดของโควิด-19 ระลอก 2 เนื่องจากผู้ประกอบการจะปรับตัวได้ดีขึ้น
อย่างไรก็ตาม กำลังซื้ออาจจะลดลง เนื่องจากความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน และจากมาตรการ LTV ยังคงเข้มงวดในสัญญาที่ 2 ขึ้นไป แต่ข่าวดีคือประเด็นดังกล่าวได้รับการผ่อนปรนไปบ้างแล้วสำหรับผู้ซื้อใหม่ที่ต้องการที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท
อุปทานคงค้างที่สะสมอยู่ในระดับสูงในหลายพื้นที่ อาจต้องรอการระบายอุปทานเหล่านี้ออกไม่ต่ำกว่า 2-3 ปี
ผู้ประกอบการควรออกโครงการใหม่ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในตลาด และเร่งระบายสต๊อกอุปทานคงค้าง โดยเฉพาะในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนสูงถึง 69% ของจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างทั้งหมด
ด้านคอนโดมิเนียม คาดว่าตลาดยังคงหดตัว เนื่องจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ ซึ่งอาจทำให้ผู้ประกอบการบางรายชะลอแผนในการพัฒนาโครงการ อย่างไรก็ดี คาดว่าผู้ประกอบการจะสามารถฟื้นตัวเร็วกว่าปี 2563 ที่ผ่านมา เนื่องจากทั้งด้านผู้ประกอบการและผู้บริโภคเริ่มปรับตัวได้
ทั้งนี้มองว่า กลยุทธ์การระบายสินค้าในโครงการที่สร้างเสร็จน่าจะถูกนำมาใช้ต่อไป
สำหรับอุปทานใหม่ที่จะเกิดขึ้น คาดว่าโครงการในระดับราคาต่ำกว่า 70,000 บาทต่อตารางเมตร จะมีสัดส่วนที่มากขึ้น และมีรูปแบบโครงการที่สอดคล้องกับวิถีชีวิตใหม่อย่างการ Work from Home เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคและบริบทการทำงานที่เปลี่ยนแปลงไป อีกทั้งระดับราคาดังกล่าวอยู่ในเกณฑ์ที่ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมของภาครัฐ ซึ่งช่วยเร่งให้เกิดการตัดสินใจ
เมื่อย้อนมองภาพรวมการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2563 ที่ผ่านมา จำนวนอุปทานเปิดใหม่ชะลอตัวทั้ง 3 ตลาด (คอนโดมิเนียม, บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียมจากผลกระทบของการระบาดโควิด-19 ที่ทำให้กลุ่มลูกค้าทั้งที่ต้องการซื้ออยู่อาศัยเองและลงทุนปล่อยเช่าต่างชะลอการตัดสินใจออกไป
ผู้ประกอบการพยายามเน้นเปิดตัวเพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าระดับบนในตลาดบ้านเดี่ยว โดยพบสัดส่วนของบ้านเดี่ยวระดับราคา 7 ล้านบาทขึ้นไปเปิดตัวเพิ่มขึ้นถึง 40% ในขณะที่ตลาดทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมจะมองไปยังการเปิดโครงการใหม่ในราคาที่จับต้องง่าย
“ปี 2564 แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่คาดว่าสถานการณ์จะยังไม่แตกต่างจากปีก่อนมากนัก และยังต้องเฝ้าระวังจากผลกระทบการแพร่ระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ ในส่วนของผู้ประกอบการก็ยังต้องรอประเมินสถานการณ์จากนโยบายและมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ ที่ชัดเจนจากรัฐบาลอีกครั้ง เพื่อการปรับกลยุทธ์การเปิดตัวโครงการให้เหมาะสม อย่างไรก็ดี เรื่องราคาจะยังเป็นปัจจัยสำคัญต่อการแข่งขันในปีนี้ ซึ่งผู้ประกอบการหลายค่ายก็เริ่มออกโปรโมชันพิเศษที่ช่วยลดค่าใช้จ่ายให้ลูกค้าเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ โดยผู้ประกอบการที่สามารถทำโครงการคุณภาพในราคาที่จับต้องได้และมีบริการหลังการขายที่ดี จะมีความได้เปรียบ เนื่องจากในยุคปัจจุบัน ผู้บริโภคหันมาให้ความสำคัญกับบริการหลังการขายและการดูแลภายในโครงการจากทีมนิติบุคคลมากขึ้น ซึ่งเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ลูกค้านำมาพิจารณาเลือกซื้อ”
พิสูจน์อักษร: วรรษมล สิงหโกมล
