กรณีศึกษา ‘TU Dome’ บทเรียนราคาแพงของพอร์ตประกันสังคม กับความท้าทายในการบริหารสินทรัพย์นอกตลาดให้ยั่งยืน
ราคาหน่วยลงทุนจาก 10 บาท เหลือเพียงประมาณ 1 บาท ตัวเลขนี้กำลังกลายเป็นหัวข้อที่ถูกพูดถึงอย่างกว้างขวาง เมื่อโครงการ TU Dome (ที ยู โดม เรสซิเดนท์เชียล คอมเพล็กซ์) เผชิญกับมูลค่าสินทรัพย์ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญตลอดระยะเวลากว่า 20 ปีที่ผ่านมา
เรื่องราวของ TU Dome ไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของกำไรหรือขาดทุนในเชิงตัวเลข แต่นี่คือกรณีศึกษา (Case Study) สำคัญที่สะท้อนถึงความซับซ้อนของการจัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ขั้นตอนการประเมินความเสี่ยงไปจนถึงกระบวนการกำกับดูแล
โดย ณัฐ เหลืองนฤมิตชัย ได้ลำดับเรื่องราวตั้งแต่จุดเริ่มต้นของปัญหาและบทสรุปเอาไว้ ดังนี้
1. จุดเริ่มต้น: การคาดการณ์ที่สวนทางกับความเป็นจริง (ปี 2549)
โครงการเริ่มต้นด้วยการระดมทุนภายใต้สมมติฐานทางธุรกิจที่ค่อนข้างเปราะบางเมื่อเทียบกับสภาพตลาดจริง
ประมาณการรายได้: เอกสารโครงการระบุอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) ไว้ที่ 100% ตลอดทั้งปี และกำหนดราคาค่าเช่าเริ่มต้นที่สูงกว่า 5,000 บาท/เดือน พร้อมคาดการณ์การปรับขึ้นค่าเช่าต่อเนื่องทุกปี (ในความเป็นจริง หอพักนักศึกษามีช่วงปิดเทอม และมีปริมาณห้องพักในโซนรังสิตมากกว่าความต้องการ หรือ Oversupply)
โครงสร้างผู้ถือหน่วย: ด้วยผลตอบแทนคาดหวัง (IRR) ที่สูงถึง 16% ทำให้สำนักงานประกันสังคมตัดสินใจเข้าลงทุนในสัดส่วนที่สูงผิดปกติ คือถือครองหน่วยลงทุนมากกว่า 75-80% ของมูลค่าโครงการรวมประมาณ 1,000 ล้านบาท
2. ช่วงก่อสร้าง: การจ่ายเงินล่วงหน้าและปัญหาที่ดิน (ปี 2550-2551)
ความผิดปกติเริ่มปรากฏชัดเจนในช่วงเริ่มดำเนินโครงการ
การระดมทุนก่อนใบอนุญาตพร้อม: กองทุนระดมเงินลงทุนทั้งที่ใบอนุญาตก่อสร้างและรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ยังไม่สมบูรณ์ (อาศัยช่องว่างของเกณฑ์ ก.ล.ต. ในยุคนั้น)
การจ่ายเงินล่วงหน้า 808 ล้านบาท: ผู้จัดการกองทุนในขณะนั้น (นายมาริษ ท่าราบ) อนุมัติสั่งจ่ายเงินค่าก่อสร้างล่วงหน้าให้แก่ผู้รับเหมาหลัก จนเกือบเต็มจำนวน ทั้งที่งานก่อสร้างยังไม่คืบหน้า
(ข้อสังเกต: บริษัท PCC เป็นรายเดียวกับที่มีประวัติทิ้งงานในโครงการบ้านเอื้ออาทรและแฟลตตำรวจ)
ปัญหาที่ดิน: พบข้อเท็จจริงว่าที่ดินโครงการมีปัญหาโฉนดติดชื่อเจ้าของร่วมที่เสียชีวิต ทำให้ไม่สามารถจดทะเบียนสิทธิการเช่า 30 ปีได้ตามกฎหมาย แต่กองทุนก็ยังเดินหน้าจ่ายเงินลงทุนต่อไป
3. ช่วงเปิดบริการ: ปัญหาการบริหารและคดีฟ้องร้องแรก (ปี 2552-2553)
เมื่ออาคารแล้วเสร็จล่าช้ากว่ากำหนด การบริหารงานช่วงแรกโดยมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ไม่ประสบความสำเร็จตามเป้าหมาย
ผลประกอบการติดลบ: อัตราผู้เช่าจริงต่ำกว่าคาดการณ์มาก ส่งผลให้รายได้ไม่เพียงพอต่อรายจ่าย และเริ่มมีตัวเลขขาดทุนสะสม
ข้อพิพาทแรก (154 ล้านบาท): เกิดปัญหาระหว่างผู้รับเหมา เมื่อ PCC (ผู้รับเหมาช่วง) ฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายจากกองทุนจำนวน 154 ล้านบาท โดยอ้างว่าทำงานปรับปรุงพื้นที่ผ่านตัวแทน (บริษัท ซีแอล เอ็นเตอร์ไพรส์) แล้วไม่ได้เงิน
4. ช่วงน้ำท่วมและสัญญาเช่า 28 ปี (ปี 2554-2555)
เหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ปี 2554 สร้างความเสียหายแก่อาคาร แต่ถูกใช้เป็นจุดเปลี่ยนในการปรับโครงสร้างบริหาร
การแต่งบัญชี: กองทุนมีการนำเงินค่าชดเชยความเสียหายจากบริษัทจัดการ (100 ล้านบาท) มาจ่ายเป็นเงินปันผล เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้นักลงทุน
การกลับมาของกลุ่ม PCC: กองทุนทำสัญญาฉบับใหม่กับ บริษัท พีบี พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (PB Plus) (บริษัทลูกของ PCC) ให้เข้ามาเช่าเหมาบริหารโครงการระยะยาว 28 ปี โดยมีการการันตีผลตอบแทนขั้นต่ำปีละ 60-100 ล้านบาท ซึ่งดูเหมือนจะเป็นทางออกที่ดีในการล้างขาดทุน
5. ข้อพิพาทรอบใหม่: จากผู้เช่าสู่เจ้าหนี้ (ปี 2556-2560)
หลังจากเซ็นสัญญาบริหารได้เพียงระยะสั้น สถานการณ์กลับพลิกผัน
การบอกเลิกสัญญา: PB Plus หยุดชำระค่าเช่าและขอยกเลิกสัญญา โดยอ้างเหตุผลว่า “ทรัพย์สินชำรุดบกพร่องจนใช้งานไม่ได้” (แม้บริษัทแม่ของตนจะเป็นผู้ก่อสร้างเอง)
การเรียกร้องค่าเสียหาย 550 ล้านบาท: PB Plus ยื่นฟ้องเรียกเงินคืนจากกองทุนกว่า 550 ล้านบาท โดยอ้างว่าเป็นงบประมาณที่ลงทุนปรับปรุงอาคารไปแล้ว
ผลทางคดี: คดียืดเยื้อจนนำไปสู่การ “ประนีประนอมยอมความ” ผลลัพธ์คือกองทุน (เจ้าของตึก) ต้องยอมรับภาระชดใช้เงินคืนแก่ PB Plus ทำให้สถานะการเงินของกองทุนทรุดหนักลงไปอีก
6. บทสรุปทางกฎหมาย: การทุจริตของผู้บริหาร
จากการตรวจสอบของ ก.ล.ต. และกรมสอบสวนคดีพิเศษ (DSI) พบความผิดปกติที่มีหลักฐานชัดเจน
การจ่ายเงินผิดเงื่อนไข: ก.ล.ต. มีคำสั่งลงโทษผู้บริหารกองทุนชุดแรก กรณีสั่งจ่ายเงิน 808 ล้านบาทให้ผู้รับเหมาโดยไม่เป็นไปตามขั้นตอน
การยักยอกเงิน (ไซฟ่อนเงิน): ตรวจพบการทำเอกสารเท็จว่าจ้าง บริษัท บาเนีย เพื่อตกแต่งภายในอาคาร วงเงิน 10.4 ล้านบาท แต่ไม่มีการจ้างงานจริง เป็นเพียงการนำเงินออกจากกองทุน
บทสรุป
จากมูลค่าหน่วยลงทุนเริ่มต้น 10.00 บาท ปัจจุบันมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ลดลงเหลือประมาณ 1.13 บาท
กรณีศึกษาของ TU Dome ชี้ให้เห็นว่า ความสูญเสียของเงินประกันสังคมไม่ได้เกิดจาก ‘ความเสี่ยงทางธุรกิจ’ ตามปกติ แต่เกิดจากความหละหลวมในการตรวจสอบ (Due Diligence) ตั้งแต่ขั้นตอนการประเมินโครงการ, การจ่ายเงินล่วงหน้าที่ผิดปกติ, การทำสัญญาที่เสียเปรียบ, ไปจนถึงปัญหาธรรมาภิบาลของผู้บริหารกองทุนที่มีการทุจริตอย่างเป็นระบบ
อ้างอิง:
