หุ้นกลุ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย – ผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหว

เกิดอะไรขึ้น:

เมื่อวันศุกร์ที่ 28 มีนาคมที่ผ่านมา เกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหวขนาด 8.2 ในภาคกลางของประเทศเมียนมา และส่งผลทำให้เกิดแรงสั่นสะเทือนรุนแรงในกรุงเทพฯ อาคารสูงหลายแห่งได้รับความเสียหาย 

ทั้งนี้ ตามกฎหมายแล้ว การก่อสร้างอาคารสูงทุกอาคารในประเทศไทยหลังปี 2550 ต้องก่อสร้างตามมาตรฐานการก่อสร้างเพื่อรองรับแผ่นดินไหว มาตรฐานดังกล่าวทำให้อาคารสูงทั้งคอนโดมิเนียมและอาคารสำนักงานไม่พังลงเป็นอันตรายแก่ชีวิตคนในอาคาร เกิดเพียงความเสียหายในวงจำกัด เช่น กระเบื้องหรือหินอ่อนหลุดร่อนออก ผนังแตกร้าว ฝ้าบางจุดหลุดหล่น หรือความเสียหายกับโครงสร้างอาคารบางส่วน แต่ไม่ถึงขั้นร้ายแรงวิบัติพังทลาย 

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากเหตุการณ์ครั้งนี้เป็นเหตุแผ่นดินไหวรุนแรงที่สุดที่ประเทศไทยเคยประสบมา จึงเชื่อว่าเหตุการณ์นี้จะทำให้ผู้ที่อาศัยอยู่ในอาคารสูง โดยเฉพาะคอนโดเกิดความหวาดกลัวในช่วงระยะเวลาหนึ่ง และราคาที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจอาจปรับตัวลดลง

ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ จะเลื่อนเปิดตัวคอนโดใหม่ในปี 2568 บริษัทภายใต้การวิเคราะห์ของ InnovestX Research (AP, LH, QH, PSH, SPALI, LPN และ SIRI) ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ารวม 2.1 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 1%) ในปี 2568 โดย 6.5 หมื่นล้านบาท หรือ 31% เป็นคอนโด 

โดยเชื่อว่าคอนโดส่วนใหญ่จะเลื่อนเปิดตัวออกไปจนกว่าความเชื่อมั่นผู้บริโภคจะฟื้นตัวดีขึ้น  ซึ่งอาจใช้เวลานานเป็นปี AP และ SIRI ต่างตั้งเป้าเปิดตัวคอนโดใหม่มูลค่า 2.0 หมื่นล้านบาท ในปี 2568 ในขณะที่ SPALI จะเปิดตัวคอนโดมูลค่า 1.28 หมื่นล้านบาท PSH 8.1 พันล้านบาท และ LPN 3.3 พันล้านบาท ขณะที่ LH และ QH ไม่มีแผนเปิดตัวคอนโดใหม่ในปี 2568 

ทั้งนี้ เชื่อว่าในระยะสั้นอาจเห็นผลกระทบเชิงลบต่อราคาคอนโดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเฉพาะอาคารที่ได้รับความเสียหายสูง ในกรณีเลวร้ายที่สุด หากผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ ทุกรายเลื่อนเปิดตัวคอนโดใหม่ทั้งหมด โครงการเปิดใหม่ทั้งหมดในปี 2568 จะมีมูลค่ารวมราว 1.45 แสนล้านบาท (ลดลง 30%)

บริษัทภายใต้การวิเคราะห์ฯ มี Backlog ในปี 2568 รวม 5.4 หมื่นล้านบาท โดย 59% หรือ 3.1 หมื่นล้านบาท เป็น backlog คอนโด AP มี backlog มูลค่าสูงสุดที่ 1.11 หมื่นล้านบาท ตามด้วย SIRI ที่ 5.3 พันล้านบาท PSH ที่ 2.8 พันล้านบาท และ SPALI ที่ 1.8 พันล้านบาท  ซึ่งคาดว่า backlog นี้อาจกลายเป็น backlog บางส่วนที่แย่ เนื่องจากผู้บริโภคอาจลังเลที่จะโอนในปี 2568 หากเป็นเช่นนั้น เมื่อพิจารณาจากยอด backlog ในปัจจุบัน AP จะได้รับผลกระทบมากที่สุด 

ปัจจุบัน InnovestX Research คาดการณ์กำไรสุทธิปี 2568 ของกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ 2.59 หมื่นล้านบาท (เพิ่มขึ้น 5%) โดยได้ทำการทดสอบความอ่อนไหวในกรณีที่เลวร้ายที่สุดที่ยอดโอน backlog คอนโดมีจำนวนน้อยมากในปี 2568 กำไรสุทธิปี 2568 ของกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ประเมินได้จะอยู่ที่ 2.39 หมื่นล้านบาท (ลดลง 3%) หรือต่ำกว่าระดับก่อนเกิดเหตุแผ่นดินไหวอยู่ 2 พันล้านบาท และ ณ สิ้นปี 2567 กลุ่มมีสินค้าเหลือขายคงค้างมูลค่ารวม 5.61 แสนล้านบาท โดย 22%  หรือ 1.25 แสนล้านบาท เป็นคอนโดซึ่ง SIRI และ SPALI มีมูลค่ามากสุดที่ 3 หมื่นล้านบาท

กระทบอย่างไร:

วันจันทร์ที่ 31 มีนาคม 2568 หลังเหตุการณ์แผ่นดินไหว ราคาหุ้นกลุ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย  (SET PROP) เปิดปรับลง 4.3% ขณะที่ SET Index เปิดปรับลง 1.70% สู่ 1,155.05 จุด 

กลยุทธ์การลงทุนและคำแนะนำ:

ผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหวรุนแรงครั้งนี้ InnovestX Research คาดว่าจะทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งกลุ่มที่ได้รับผลกระทบเชิงลบ เนื่องจากอาคารคอนโดมิเนียมหลายแห่งในย่านศูนย์กลางธุรกิจและบริเวณใกล้เคียงได้รับผลกระทบ โดยแนะนำให้รอดูสถานการณ์สำหรับกลุ่มนี้ เนื่องจากเหตุแผ่นดินไหวเป็นสถานการณ์ที่เกิดขึ้นไม่บ่อยนัก และเชื่อว่าจะส่งผลกระทบเชิงลบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในการซื้อคอนโด high-rise และอาจส่งผลให้ยอดโอนคอนโดลดลงในปี 2568 

ทั้งนี้ จากการทำการทดสอบความอ่อนไหวต่อกำไรปี 2568 ของกลุ่มที่อยู่อาศัย โดยในกรณีที่เลวร้ายที่สุด หาก Backlog คอนโดถูกยกเลิก กำไรกลุ่มจะลดลง 3% มาอยู่ที่ 2.39 หมื่นล้านบาท หรือต่ำกว่าระดับก่อนเกิดเหตุแผ่นดินไหวอยู่ 7.5% ในขณะที่หากมองในแง่บวก คาดว่า Presales กลุ่มแนวราบจะเพิ่มขึ้น และธุรกิจให้เช่า เช่น สัญญาเช่าระยะยาว จะได้รับประโยชน์จากสถานการณ์นี้ 

ในช่วงน้ำท่วมปี 2554 เดือนตุลาคม-ธันวาคม ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯโดยเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 5.4% จากการปรับเปลี่ยน demand จากแนวราบไปสู่ตึกสูง แต่ในครั้งนี้ InnovestX Research ชอบหุ้นที่มีโครงการแนวราบและรายได้ประจำในสัดส่วนสูง (LH และ QH) มากกว่าหุ้นที่มีโครงการคอนโดและสินค้าคงเหลือในสัดส่วนสูง (AP, SPALI และ SIRI)

ปัจจัยเสี่ยงสำคัญที่ต้องติดตามเพิ่มเติมคือ การแข่งขันสูงขึ้นและการบริหารจัดการสินค้าคงเหลือ

หุ้นกลุ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย – ผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหว: https://www.innovestx.co.th/cafeinvest/research/industry-analysis/industry-analysis/properties-20250331