อสังหาไทยจ่อเปิดโครงการใหม่ปีนี้ 4.47 แสนล้านบาท สูงสุดเป็นประวัติการณ์ กูรูแนะจับตา 3 ความเสี่ยงหลัก

ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยส่งสัญญาณฟื้นตัวรอบ 3 ปี สะท้อนจากยอดเปิดโครงการใหม่ที่สูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 4.47 แสนล้านบาท เพื่อเติม Backlog ที่เริ่มหมดลง หลังจาก 3 ปีที่ผ่านมาต้องเผชิญกับปัจจัยลบค่อนข้างมาก ด้านนักวิเคราะห์มองกำไรโตเฉียด 20% แนะจับตาความเสี่ยงหลัก 3 เรื่อง คือ แรงงาน ต้นทุนก่อสร้างและวัสดุ และกำลังซื้อที่แท้จริง

ฝ่ายวิจัย บล.เอเซีย พลัส ประเมินภาพอสังหาปี 2565 จะฟื้นตัวในรอบ 3 ปี โดยมีแรงขับเคลื่อนจากการเปิดโครงการใหม่สูงสุดเป็นประวัติการณ์ 342 โครงการ มูลค่า 4.47 แสนล้านบาท เพื่อสะสม Backlog สู่การรับรู้รายได้ในอนาคต หลัง Backlog ลดลงเหลือ 2.03 แสนล้านบาท

ทั้งนี้ 3 ปีท่ีผ่านมา (2562-2564) ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเผชิญกับปัจจัยลบต่อเนื่อง ต้ังแต่การประกาศใช้มาตรการ LTV ตามด้วยสงครามการค้าสหรัฐฯ-จีน ทําให้กําลังซื้อจีนหายไป และต่อด้วยการระบาดของโควิดท่ีเกิดในไทยปี 2563-2564 จนนําไปสู่การประกาศมาตรการล็อกดาวน์และคําส่ังปิดแคมป์คนงาน ส่งผลให้กิจกรรมภาคอสังหาต้องหยุดชะงัก โดยเฉพาะการเปิดโครงการใหม่ของกลุ่มผู้ประกอบการลดลงต่อเนื่องช่วง 3 ปีที่ผ่านมา จากจุดสูงสุดท่ีเคยทําไว้ปี 2561 ท่ีมีการเปิดโครงการใหม่ 253 โครงการ มูลค่า 3.77 แสนล้านบาท (รวบรวมจาก 18 บริษัทอสังหารายใหญ่) ลดลงมาเหลือ 158 โครงการ มูลค่า 1.58 แสนล้านบาทในปี 2564 นับเป็นระดับต่ำสุดในรอบกว่า 10 ปี

ภายใต้แผนเปิดโครงการใหม่เชิงรุกข้างต้นมูลค่า 4.47 แสนล้านบาท บวกกับการมี สต๊อกสินค้าพร้อมขายในโครงการที่อยู่ระหว่างพัฒนาอีกกว่า 5 แสนล้านบาท ทําให้ปีน้ีจะมีสินค้าพร้อมขาย 1 ล้านล้านบาท ในการขับเคลื่อน Pre-Sale กลับมาเติบโตชัดเจนเป็นครั้งแรกในรอบ 3 ปี และเหนือ 3 แสนล้านบาทอีกครั้ง

โดยฝ่ายวิจัยคาดยอด Pre-Sale ปี 2565 รวม 3.18 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 22% จากปีที่แล้ว แบ่งเป็นแนวราบในสัดส่วน 66% ของยอดรวม หรือ 2.09 แสนล้านบาท และคอนโด สัดส่วน 34% หรือ 1.09 แสนล้านบาท

มองกำไรกลุ่มอสังหาปีนี้ 3.5 หมื่นล้านบาท

ฝ่ายวิจัย บล.เอเซีย พลัส ระบุด้วยว่า แนวโน้มกําไรปกติกลุ่มอสังหา (18 บริษัท) ปี 2565 คาดเติบโต 18%YoY อยู่ที่ 3.5 หมื่นล้านบาท แรงหนุนจากยอดโอนสูงข้ึน 11% เท่ากับ 2.49 แสนล้านบาท มี Backlog ของบริษัทเองรอส่งมอบปีน้ี 1 แสนล้านบาท หรือ 41% ของเป้า และส่วนแบ่งกําไรบริษัทร่วม 8.33 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น +48%YoY แม้ปัจจัยแรงงานและต้นทุนก่อสร้างต้องติดตาม แต่เช่ือว่ายังสามารถบริหารจัดการได้

หากพิจารณารายบริษัท คาด AP, SC และ LALIN ยังมีกําไรปกติทำจุดสูงสุดใหม่รายปีต่อเนื่อง ขณะที่ ORI จะเติบโต Outperform กลุ่มฯ ระดับ 34%YoY จากการโอนคอนโด JV หลายโครงการ เช่นเดียวกัน SIRI เติบโตดีข้ึนจากแผนเปิดแนวราบจำนวนมาก ด้าน LH และ QH นอกจากมีแรงหนุนจากธุรกิจพัฒนาท่ีอยู่อาศัย ยังได้อานิสงส์จากการฟื้นตัวของกําไรบริษัทร่วม ส่วน LPN, NOBLE, ANAN, PSH และ SENA เติบโตเด่นจากฐานกําไรที่ต่ำในปีก่อน สําหรับ SPALI แม้ประเมินกําไรปกติลดลงจากฐานท่ีสูงมากเป็นพิเศษในปีก่อน แต่ระดับกําไรปีน้ียังถือว่าสูงกว่าอดีต ขณะท่ี Upside อาจมีให้เห็น หากการเปิดขายแนวราบจํานวนมากปีนี้ทําได้ดีกว่าคาด

ทั้งน้ี จากกําหนดการเปิดโครงการแนวราบใหม่ และการโอนกรรมสิทธ์ิคอนโดใหม่ท่ีจะสร้างเสร็จปีน้ี ซึ่งส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นในครึ่งปีหลัง 2565 คาดทําให้น้ําหนักของกําไรกลุ่มฯ ในครึ่งปีหลัง 2565 จะดีกว่าครึ่งปีแรก 2565 และมีความเป็นไปได้ที่จะทําจุดสูงสุดของปีในไตรมาสสุดท้ายเหมือนทุกปี

เมย์แบงก์มองกลุ่มกลาง-บน เติบโตดี

วิจิตร อารยะพิศิษฐ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยหลักทรัพย์ บล.เมย์แบงก์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า ฝ่ายวิจัยประเมินภาพรวมการเติบโตของกำไรกลุ่มอสังหาปีนี้ที่ 9% แม้จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างมากก็ตาม โดยประเมินว่าสิ่งสำคัญคือการขายและรับรู้รายได้ ซึ่งมองว่ายังเป็นความท้าทายหลักของผู้ประกอบการอสังหาในปีนี้

“การเติบโตอาจจะโดดเด่นเฉพาะกลุ่มตลาดบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮมระดับกลาง-บน ส่วนตลาดกลาง-ล่าง อาจจะเติบโตไม่มาก เพราะกำลังซื้อในประเทศอาจจะไม่ได้มากนัก ส่วนตลาดคอนโดปีนี้ประเมินว่าน่าจะเติบโตได้น้อย” วิจิตรกล่าว

นอกจากนี้ยังมีปัจจัยที่ต้องติดตามเพิ่ม คือ เรื่องหนี้ครัวเรือนของไทยที่อยู่ในระดับสูง จนเมื่อเร็วๆ นี้ S&P Global ใช้เป็นปัจจัยพิจารณาลดอันดับเครดิตของธนาคารพาณิชย์ของไทย สะท้อนถึงความน่ากังวลด้านการขยายสินเชื่อของภาคธนาคาร

ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัย บล.เมย์แบงก์ (ประเทศไทย) มองว่าจุดเด่นของหุ้นอสังหาฯคือการจ่ายเงินปันผลที่สม่ำเสมอและมีรายได้หลายทาง โดยหุ้นเด่นที่แนะนำลงทุนคือ LH

กสิกรไทยแนะจับตา 3 ความเสี่ยงหลัก

สรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.กสิกรไทย กล่าวว่า ภาคอสังหาของไทยปีนี้จะเติบโตดีกว่าปีที่แล้ว เนื่องจากปัจจัยลบได้คลี่คลายลง โดยเฉพาะปัจจัยจากเรื่องโควิดที่ส่งผลให้การก่อสร้างโครงการต้องชะลอตัวจากการปิดแคมป์คนงานก่อสร้าง

อย่างไรก็ตาม ปีนี้ภาคอสังหายังเผชิญกับความเสี่ยงและความท้าทาย 3 เรื่อง ประกอบด้วย

ปัญหาการขาดแคลนแรงงาน หลังจากที่แรงงานต่างชาติกลับไปสู่ประเทศภูมิลำเนาในช่วงปี 2563-2564 ซึ่งการที่แรงงานกลุ่มนั้นจะกลับเข้าสู่ระบบอีกครั้งเป็นเรื่องที่ยาก ทำให้ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการแรงงานให้สอดคล้องกับการเปิดโครงการ ซึ่งจะทำให้ต้นทุนสูงขึ้นและกระทบกำไรในที่สุด

ต้นทุนพลังงานที่สูงขึ้นจากเหตุการณ์ปะทะกันระหว่างรัสเซียและยูเครน ทำให้ราคาสินค้าโภคภัณฑ์ต่างๆ สูงขึ้น ซึ่งจะทำให้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างและต้นทุนค่าขนส่งต่างๆ ของผู้ประกอบการปรับเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าความเสี่ยงนี้อยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้

แนวโน้มเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่แท้จริง เป็นความท้าทายหลักๆ ของภาคอสังหาในปีนี้ โดยล่าสุด บล.กสิกรไทยได้ลดคาดการณ์การเติบโตของ GDP ปีนี้ลง และยังจับตาการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกรวมทั้งเศรษฐกิจไทยอย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกันความเสี่ยงจากโควิดที่ยังไม่หมดไปจะทำให้ Upside Risk ของกลุ่มอสังหาลดลง ที่เห็นได้ชัดเจนคือกำลังซื้อชาวต่างชาติ เช่น จีน และฮ่องกง ที่อาจจะไม่กลับมาตามที่คาดหวังไว้ หลังจากที่จีนยังคงเดินหน้านโยบาย Zero-COVID

ทั้งนี้ บล.กสิกรไทย ประเมินกำไรกลุ่มอสังหาปีนี้เติบโตที่ 17% จากปีก่อน โดยเป็นการเติบโตจากรายได้จากการขายและรายได้อื่นๆ เช่น รายได้จากการลงทุน โดยกลุ่มบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมยังเป็นกลุ่มที่จะเติบโตอย่างโดดเด่น ขณะที่กลุ่มแนวสูงหรือคอนโดอาจจะต้องรอความชัดเจนด้านกำลังซื้อให้ชัดกว่านี้

ช่องทางติดตาม THE STANDARD WEALTH