นักวิเคราะห์ประเมินหุ้นอสังหาริมทรัพย์ยังเติบโตแข็งแกร่งในครึ่งปีหลังแม้เผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจชะลอตัว แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นและเงินเฟ้อพุ่งสูง เชื่อกำลังซื้อยังแกร่งโดยเฉพาะในตลาดกลาง-บน อีกทั้งยังมีลุ้นกำลังซื้อจากต่างชาติที่จะบูมตลาดในครึ่งปีหลัง ขณะที่ผู้พัฒนาอสังหายังมีฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง
ทุกครั้งที่เกิดสัญญาณเศรษฐกิจชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และเงินเฟ้อพุ่งสูง ภาคอสังหาริมทรัพย์มักจะเป็นภาคส่วนแรกๆ ที่ถูกจับตาว่าจะได้รับผลกระทบอย่างมาก เนื่องจากใกล้ชิดกับกำลังซื้อของผู้บริโภค ประกอบกับภาพจำตึกสูงที่ยังสร้างไม่เสร็จแต่ถูกทิ้งให้รกร้างมากมายในกรุงเทพฯ ในช่วงวิกฤตต้มยำกุ้ง ก็ถูกใช้เป็นสัญญาณร้ายทางเศรษฐกิจที่ผู้คนรับรู้ได้เร็วที่สุด
อย่างไรก็ตาม นักวิเคราะห์กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ต่างเชื่อว่าภาคอสังหาไทยในตอนนี้ยังไร้สัญญาณเสี่ยงที่จะเกิดวิกฤตซ้ำรอยปี 2540 แต่ก็ยอมรับว่ายังมีปัจจัยเฝ้าระวังอยู่
สรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส บล.กสิกรไทย กล่าวว่า แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นและเงินเฟ้อระดับสูงเป็นปัจจัยที่กดดันกลุ่มอสังหาเป็นประจำอยู่แล้ว เห็นได้จากราคาหุ้นที่ปรับลดลงจากแรงกดดันดังกล่าว อย่างไรก็ตาม เหล่านี้ไม่ใช่สิ่งที่เพิ่งเกิดขึ้นในอุตสาหกรรมจึงมองเป็นแรงกดดันต่อราคาหุ้นระยะสั้นๆ เท่านั้น ส่วนในเชิงปัจจัยพื้นฐานยังประเมินว่าปี 2565 จะยังเห็นผลประกอบการที่เติบโตต่อเนื่องจากปีที่แล้ว
โดยในฝั่งกำลังซื้อ ปัจจัยเรื่องอัตราดอกเบี้ยและเงินเฟ้อพุ่งสูงนั้น ในระยะสั้นๆ จะเป็นปัจจัยเร่งให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ขณะที่ในระยะกลาง-ยาวนั้น ปัจจัยเรื่องดอกเบี้ยและเงินเฟ้อไม่มีผลต่อการตัดสินใจนัก จึงยังเชื่อว่ายอดขายอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังนี้ยังจะมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง
“โดยปกติแล้ว การตัดสินใจซื้อบ้านและที่อยู่อาศัย ผู้บริโภคจะดูจากความสามารถในการผ่อนชำระของตัวเองเป็นหลักก่อน จากนั้นจะดูเรื่องแนวโน้มเศรษฐกิจ ดูว่า GDP จะโตหรือไม่ ความมั่นคงทางการงานและการเงินของตัวเองเป็นอย่างไร ส่วนเรื่องดอกเบี้ยปรับขึ้นนั้นเป็นปัจจัยหลังๆ ในการพิจารณา” สรพงษ์กล่าว
เชื่อผู้ประกอบการขยับราคาขายรับมือต้นทุนพุ่ง
สำหรับฝั่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น ตั้งแต่ต้นปีจนปัจจุบัน ต้นทุนต่างๆ ของผู้ประกอบการนั้นปรับเพิ่มขึ้นมาแล้วราว 5% โดยส่วนใหญ่มาจากต้นทุนวัสดุก่อสร้าง โดยเฉพาะเหล็กที่ปรับเพิ่มขึ้นตามราคาสินค้าโภคภัณฑ์หลักอย่างน้ำมัน ซึ่งเชื่อว่าผู้ประกอบการจะสามารถบริหารจัดการต้นทุนส่วนนี้ได้ และรักษาความสามารถในการทำกำไรไว้ได้
ส่วนปัจจัยเรื่องแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นและอัตราเงินเฟ้ออยู่ในระดับสูงนั้น ประเมินว่าจะกระทบต้นทุนทางการเงินอยู่บ้างแต่จะไม่เกิดอย่างรวดเร็ว อย่างเร็วสุดก็น่าจะเริ่มเห็นผลกระทบในปี 2566 ขณะที่ผู้ประกอบการส่วนมากสามารถใช้วิธีการผลักต้นทุนเหล่านี้เข้าไปในราคาขายของแต่ละโครงการ นอกจากนี้ยังสามารถปรับขึ้นราคาขายเพื่อให้สอดรับกับต้นทุนต่างๆ ที่ปรับเพิ่มขึ้น อีกทั้งยังมีการบริหารจัดการแหล่งเงินทุน (Source of Fund) อยู่ตลอดเวลา โดยจากกรรวบรวมข้อมูลหุ้นอสังหาที่ฝ่ายวิจัยติดตามอยู่ พบว่าแหล่งเงินทุนของผู้พัฒนาอสังหา ส่วนใหญ่เป็นการออกหุ้นกู้ซึ่งช่วยล็อกต้นทุนทางการเงินได้ดี
“ยังคงมองภาพกลุ่มอสังหายังมีการเติบโตอยู่สำหรับปีนี้และปีหน้า เชื่อว่าภาพวิกฤตอสังหาที่เกิดขึ้นเมื่อปี 2540 จะไม่เกิดขึ้นซ้ำอีก โดยเท่าที่ดูหุ้นที่เราติดตามอยู่ พบว่า D/E เมื่อสิ้นปีที่แล้วเฉลี่ยอยู่ที่ 0.85 เท่าเท่านั้น ยังถือว่าเป็น Comfort Level” สรพงษ์กล่าว
อย่างไรก็ตาม ฝ่ายวิจัยยังติดตามปัจจัยเรื่องการเติบโตทางเศรษฐกิจของไทย ซึ่งหากเริ่มเห็นสัญญาณการชะลอตัวก็อาจจะมีผลต่อยอดขายของภาคอสังหาเช่นกัน ขณะที่ปัจจัยเชิงบวกที่ติดตามอยู่คือการฟื้นตัวของลูกค้าต่างประเทศ ซึ่งน่าจะส่งเสริมยอดขายในครึ่งปีหลังได้อย่างมาก
ชูอสังหาจับตลาดกลาง-บนโดดเด่น
เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บล.เอเซีย พลัส กล่าวว่า ปัจจัยเรื่องแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นและเงินเฟ้อระดับสูงจะกระทบกับกลุ่มอสังหาในเชิง Sentiment เท่านั้น ส่วนปัจจัยพื้นฐานนั้นยังเชื่อว่าจะเห็นการเติบโตที่ต่อเนื่องจากปีที่แล้ว
ทั้งนี้ เมื่อมองกำลังซื้อผู้บริโภคพบว่า โครงการระดับกลาง-บน หรือโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 5 ล้านบาทนั้นมียอดขายเติบโตต่อเนื่อง และมีสัดส่วนของการซื้อด้วยเงินสดสูงถึง 30% ของโครงการ อย่างไรก็ตาม กลุ่มตลาดกลาง-ล่าง หรือโครงการที่มีราคาขาย 3-5 ล้านบาทยังคงต้องจับตาดูกำลังซื้ออยู่
สำหรับผลกระทบต่อผู้ประกอบการนั้น ปัจจัยเรื่องการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยและเงินเฟ้อนั้นจะทำให้ผู้ประกอบการมีต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ทั้งต้นทุนทางการเงินและต้นทุนก่อสร้าง แต่เชื่อว่าผู้ประกอบการจะบริหารจัดการได้ด้วยการปรับขึ้นราคาขายเพื่อชดเชยกับต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น และบริหารการจัดหาแหล่งเงินทุนด้วยการออกหุ้นกู้เพื่อล็อกต้นทุนอัตราดอกเบี้ยระยะยาว โดยจากข้อมูล ณ ปัจจุบันว่าผู้ประกอบการมีแหล่งเงินทุนในตลาดตราสารหนี้ราว 60% และมีแหล่งเงินทุนจากการกู้แบงก์ราว 30%
“โดยรวมแล้วยังไม่เห็นสัญญาณเสี่ยงที่จะเกิดวิกฤตในภาคอสังหาริมทรัพย์ เพราะยังเชื่อมั่นในกำลังซื้อที่แข็งแกร่งของผู้บริโภค โดยเฉพาะในตลาดกลาง-บน โดยจากการติดตามข้อมูลพบว่ายอดเปิดโครงการใหม่ปีนี้สูงถึง 4.4 แสนล้านบาท ซึ่ง 75% เป็นโครงการเปิดใหม่ของผู้ประกอบการอสังหาใหญ่ 8 ราย สะท้อนว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ยังจะมีผลประกอบการที่โตต่อเนื่อง แต่ยอมรับว่าผู้ประกอบการกลาง-เล็กจะได้รับแรงกดดันเยอะกว่า และต้องเร่งหาตลาด Niche เพื่อสร้างการเติบโตของยอดขาย” เทิดศักดิ์กล่าว
มองกำไรกลุ่มอสังหาปีนี้โต 20%
ด้าน ภูวดล ภูสอดเงิน นักวิเคราะห์การลงทุนปัจจัยพื้นฐานด้านหลักทรัพย์ บล.บัวหลวง กล่าวว่า แนวโน้มการเติบโตของยอดขายกลุ่มอสังหาครึ่งปีหลัง 2565 จะยังเติบโตต่อเนื่องทั้ง YoY และ HoH จากมูลค่าคอนโดที่จะเสร็จครึ่งปีหลังราว 7 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะทยอยขายและรับรู้รายได้ในครึ่งปีหลังปีนี้ และน่าจะทำให้กำไรโดยรวมของกลุ่มอสังหาปีนี้เติบโต 20%
สำหรับต้นทุนทางการเงินที่จะเพิ่มขึ้นตามแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น รวมถึงอัตราเงินเฟ้อที่กระทบต่อต้นทุนก่อสร้าง ประเมินว่าจะกระทบต่ออัตรากำไรขั้นต้นของกลุ่มอสังหาราว 1-2% ซึ่งเชื่อว่าผู้ประกอบการจะสามารถบริหารจัดการด้วยการปรับขึ้นราคาขาย รวมถึงล็อกต้นทุนทางการเงินไว้ ขณะเดียวกัน กำลังซื้อที่จะฟื้นขึ้นอย่างมากจากต่างชาติ น่าจะช่วยชดเชยแรงกดดันด้านต้นทุนทางการเงินได้ในที่สุด
ในส่วนของกำลังซื้อ ยังเห็นสัญญาณการขยายตัวต่อเนื่องโดยเฉพาะกลุ่มกลาง-บน เนื่องจากเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากแนวโน้มเศรษฐกิจซบเซา แต่สำหรับกลุ่มกลาง-ล่าง ฝ่ายวิจัยยังคงติดตามผลกระทบจากความเสี่ยงเศรษฐกิจชะลอตัว
“ยังคงให้น้ำหนักลงทุนเป็นกลางสำหรับกลุ่มอสังหา โดยมองว่าหุ้นที่โดดเด่นคืออสังหาที่จะได้อานิสงส์จากการเปิดประเทศ ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อต่างชาติฟื้นตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในครึ่งปีหลัง ส่วนหุ้นอสังหาที่ยังเฝ้าระวังคือกลุ่มกลาง-ล่าง ที่ผู้ซื้อมีความเสี่ยงที่จะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิชะลอตัวมากกว่า แต่เท่าที่ติดตามข้อมูล พบว่ามีข่าวดีสำหรับกลุ่มอสังหามากกว่าข่าวร้าย อาทิ ยอดปฏิเสธสินเชื่อที่ปรับตัวลดลง” ภูวดลกล่าว
ช่องทางติดตาม THE STANDARD WEALTH
Twitter: twitter.com/standard_wealth
Instagram: instagram.com/thestandardwealth
Official Line: https://lin.ee/xfPbXUP
