แม้ว่าปัญหาวิกฤตหนี้สินและสภาพคล่องของ China Evergrande อสังหาริมทรัพย์ยักษ์เบอร์ 2 ของจีน กำลังถูกจับตาว่าอาจเป็นชนวนก่อให้เกิดวิกฤตการเงินครั้งใหม่ในเอเชีย แต่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทยต่างยังมองว่า ปัญหาครั้งนี้จะไม่รุนแรงเท่าวิกฤต Subprime และจะไม่ส่งผลกระทบโดยตรงถึงไทย
สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ระบุว่า ปัญหาของ Evergrande ในครั้งนี้แตกต่างจากวิกฤต Subprime เนื่องจากเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นกับบริษัทเดียวไม่ใช่ทั้งระบบ โดยต้นตอของปัญหาเกิดจากขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนช่วง 10-20 ปีที่ผ่านมา ซึ่งทำให้ Developers โครงการที่อยู่อาศัยหลายรายก้าวขึ้นมาเป็นบริษัทขนาดใหญ่มีรายได้ระดับล้านล้านบาทต่อปี
“เมื่อบริษัทอสังหาฯ จีนเหล่านี้ใหญ่ขึ้นก็มักจะขยายธุรกิจออกไปนอกเหนือจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยมีจำนวนไม่น้อยไปลงทุนในต่างประเทศ โดยใช้วิธีออกหุ้นกู้ พันธบัตรระดมทุน บางส่วนอาจกู้ธนาคาร เมื่อเกิดธุรกิจที่ไปลงทุนมีปัญหาจากโควิด รวมถึงตลาดที่อยู่อาศัยในจีนเริ่มชะลอตัวทำให้เกิดปัญหาสภาพคล่องของบริษัทตามมาจากการก่อหนี้เกินตัว” สุรเชษฐ กล่าว
อย่างไรก็ดี สุรเชษฐ กล่าวว่า ทรัพย์สินที่ Evergrande มีอยู่ในปัจจุบันนั้นยังมีขนาดใกล้เคียงกับหนี้สิน หากบริษัทได้รับความช่วยเหลือจากทางการจีนให้ยืดเวลาการชำระหนี้ที่จะครบกำหนดเพื่อแปลงสินทรัพย์ต่างๆ เป็นสภาพคล่องได้ ความรุนแรงของปัญหาก็จะลดลง
“ปัจจุบัน Evergrande มีหนี้อยู่ประมาณ 3 แสนล้านดอลลาร์ ถ้าบริษัทสามารถขายทรัพย์สินออกไปได้ก็สามารถหาเงินมาชำระหนี้สินได้เช่นกัน เพียงแต่ในภาวะแบบนี้ก็คงยากที่จะหาคนมาซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูงหลายรายพร้อมๆ กัน และหากบริษัทผิดนัดชำระ ก็ก่อให้เกิดปัญหาอีกมากมายเพราะยังมีโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้างอีกไม่น้อยกว่า 1.4 ล้านยูนิต มูลค่ารวมถึง 2 แสนล้านดอลลาร์ หรือ 6.6 ล้านล้านบาท คงต้องดูว่ารัฐบาลจีนจะเข้ามาจัดการเรื่องนี้อย่างไร” สุรเชษฐ กล่าว
สำหรับผลกระทบที่อาจเกิดกับไทย สุรเชษฐ มองว่า ไม่น่าจะมีผลกระทบโดยตรงเนื่องจาก บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่จากจีนที่เข้ามาในประเทศไทย มีเพียง ริสแลนด์ (ประเทศไทย) ของกลุ่ม ‘คันทรี การ์เด้นกรุ๊ป’ ซึ่งดำเนินกิจการตามปกติ ไม่ได้มีการขยายตัวหรือซื้อกิจการรวมไปถึงโครงการอะไรมากมาย
โดยล่าสุดบริษัทได้ชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ตามภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเช่นเดียวกันกับดีเวลลอปเปอร์หลายราย ดังนั้นจึงไม่มีผลต่อเนื่องหากว่า Evergrande จะมีปัญหารุนแรง แต่ปัญหาของ Evergrande อาจนำไปสู่ความเข้มงวดและข้อจำกัดในการลงทุนในต่างประเทศของบริษัทต่างๆ ของจีนมากขึ้นในอนาคต
เกวลิน หวังพิชญสุข ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่า หาก Evergrande ไม่สามารถชำระหนี้ที่จะครบดีลได้ อาจส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจจีนพอสมควร เนื่องจาก Evergrande เป็นบริษัทใหญ่ที่มี Stakeholders จำนวนมาก ทั้งการจ้างงาน ซัพพลายเออร์ สถาบันการเงิน อย่างไรก็ดี ยังเชื่อว่าทางการจีนจะไม่ปล่อยให้ปัญหาลุกลามจนเกิดเป็นวิกฤตในเชิงระบบ
“สิ่งที่ต้องจับตาเวลานี้ คือ ทางการจีนจะช่วยเหลืออย่างไร หลังจากที่อัดฉีดสภาพคล่องเข้าสู่ระบบไปแล้ว เพราะจีนมีโจทย์ที่ต้องดูแลปัญหานี้ไม่ให้ลุกลามจนกระทบภาพรวมเศรษฐกิจ ขณะเดียวกันก็ต้องไม่ทำให้เหมือนว่าดูแลบริษัทใดบริษัทหนึ่งเป็นพิเศษ เป็นไปได้ที่ทางการอาจช่วยเหลือด้วยการให้ Funding พิเศษ หรือช่วยคุยกับสถาบันการเงินที่รัฐเป็นเจ้าของให้ช่วยเลื่อนการชำระที่ครบกำหนดออกไป” เกวลิน กล่าว
สำหรับความเชื่อมโยงกับประเทศไทย เกวลิน ระบุว่า เท่าที่ติดตามดูยังไม่พบความเชื่อมโยงโดยตรงของ Evergrande ในไทย ขณะที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์จีนที่เข้ามาลงทุนในไทยส่วนใหญ่ก็ชะลอเปิดตัวโครงการตามภาวะตลาดที่ได้รับผลกระทบจากโควิดและการออกมาตรการ LTV อย่างไรก็ดี ผลกระทบทางอ้อมอาจมีบ้างในเชิง Sentiment ของตลาด
ด้าน กณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ด้านอสังหาริมทรัพย์ ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS กล่าวว่า ความร้ายแรงของปัญหาที่เกิดกับ Evergrande จะขึ้นอยู่กับท่าทีของรัฐบาลจีนว่าจะเข้าช่วยเหลือ Evergrande หรือไม่? ถ้าไม่ช่วย Evergrande จะมีหนี้สินประมาณ 10 ล้านล้านบาทที่อาจไม่สามารถชำระหนี้ได้ ซึ่งภายใต้สถานการณ์ปัจจุบันที่การ Roll Over หุ้นกู้ของบริษัทก็ทำได้ยากขึ้นจากการถูกปรับ Credit Rating ลงมาเป็น Junk Bond ที่ทำให้ต้นทุนในการระดมทุน (Yield) สูงขึ้นตาม
“เพื่อให้ Evergrande มีเงินพอที่จะจ่ายหนี้ที่กำลังจะครบกำหนดชำระ บริษัทต้องตัดขายสินทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจที่เคยเข้าไปลงทุน อาทิ EV สโมสรฟุตบอล และ Start-Up ต่างๆ รวมถึงต้องลดราคาขายอสังหาริมทรัพย์ของตนเองทั้งที่อยู่อาศัย ออฟฟิศสำนักงาน และห้างสรรพสินค้ากว่า 2,700 โครงการลง” กณิศ กล่าว
กณิศ กล่าวอีกว่า ในกรณีที่ Evergrande ไม่สามารถชำระหนี้ได้ ผลกระทบต่อเศรษฐกิจจีนจะเกิดขึ้นจากธุรกิจที่อยู่ใน Ecosystem ของ Evergrande ทั้งฝั่ง Operating ตั้งแต่ Supplier ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อาทิ ผู้ขายวัสดุก่อสร้าง ผู้รับเหมาก่อสร้าง ที่จะไม่ได้รับเงินจาก Evergrande จนอาจส่งผลต่อการชำระหนี้ของธุรกิจเหล่านี้ต่อไป ไปจนถึงผู้บริโภคที่ทำการวางเงินดาวน์ หรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ กับบริษัทแล้วไม่สามารถเข้าอยู่อาศัย และไม่ได้รับเงินดาวน์คืน
ขณะที่ฝั่ง Financing ตั้งแต่สถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อในการพัฒนาโครงการ นักลงทุน หรือกองทุนที่ลงทุนในหุ้น และหุ้นกู้ของบริษัทก็มีโอกาสที่จะไม่ได้รับเงินต้นคืน การไม่สามารถชำระหนี้ได้ของ Evergrande จึงมีโอกาสที่จะสร้างผลกระทบวงกว้างต่อธุรกิจต่างๆ ที่อยู่ใน Ecosystem ของบริษัท
สำหรับผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยคาดว่าจะไม่มีผลกระทบโดยตรง เพราะจากการตรวจสอบเบื้องต้น พบว่าปัจจุบัน Evergrande น่าจะไม่มีโครงการที่กำลังพัฒนาอยู่ในไทย
