ฤดูกาลประกาศผลประกอบการไตรมาส 2 ของปี 2562 ของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ก็ผ่านไปเรียบร้อย ซึ่งหลายคนคงพอทราบกันดีว่าด้วยสภาวะธุรกิจในปีนี้ที่ไม่สดใสนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากเห็นตัวเลขอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจไทย (GDP) ในไตรมาสที่ 2 ปี 2562 ที่ขยายตัวลดลงเหลือ 2.3% ต่ำกว่าไตรมาสที่ 1 ที่ +2.8% จึงส่งผลให้หลายๆ ธุรกิจมียอดขายและกำไรที่เติบโตติดลบ หนึ่งในนั้นคือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัย 

หากดูกำไรเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนจะเห็นว่า ในภาพรวมลดลง 42% และหากเทียบกับไตรมาสเดียวกันกับปีที่แล้วตัวเลขลดลงถึง 44% 

ส่วนในแง่ของปริมาณหน่วยที่ขายได้ ไม่ว่าจะบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียมลดลงหมดเมื่อเทียบกับครึ่งปีที่แล้ว โดยเฉพาะทาวน์โฮมลดลง 51% คอนโดมิเนียมลดลง 43% และบ้านเดี่ยวลดลง 33% ทั้งความต้องการที่ลดลง ในขณะที่แม้มีความต้องการก็กู้ซื้อได้ยากขึ้นด้วย จากนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยที่รัดกุมขึ้น

ผ่อนเกณฑ์ LTV แสงสว่างปลายอุโมงค์ของอสังหาฯ ไทย

SCBS คาดว่าสถานการณ์ดังกล่าวน่าจะดีขึ้นบ้างหลังจากธนาคารแห่งประเทศไทยจะมีการผ่อนคลายนโยบาย LTV (Loan to Value) ที่ต้องวางดาวน์ 10% สำหรับซื้อบ้านหลังที่สองในกรณีที่บ้านหลังแรก (สัญญาแรก) ผ่อนไปมากกว่า 3 ปี และวางดาวน์ 20% สำหรับซื้อบ้านหลังที่สองในกรณีที่บ้านหลังแรก (สัญญาแรก) ผ่อนไปไม่ถึง 3 ปี โดยพิจารณาผ่อนปรนการนับสัญญากรณีกู้ร่วม ซึ่งถ้าผู้กู้ไม่มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ จะผ่อนปรนเสมือนยังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น เนื่องจากไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัย เพียงแค่ช่วยเหลือกันภายในครอบครัว

และเพื่อให้เข้าใจมากขึ้น ขอยกตัวอย่างดังนี้

ตัวอย่างที่ 1 สัญญาที่ 1 นายทรัพย์ (สามี) นางกาสะลอง (ภรรยา) กู้ซื้อบ้านย่านแม่แจ่มร่วมกัน แต่กรรมสิทธิ์เป็นของนายทรัพย์คนเดียว ถือว่าไม่นับนางกาสะลองเป็นผู้กู้

ต่อมานางกาสะลองขอกู้เพื่อซื้อคอนโดฯ แถว มช.ให้ลูกอยู่เนื่องจากรถติด สงสารลูก ถือว่าเป็นสัญญาที่ 1 ของนางกาสะลอง สามารถวางดาวน์ 0-10%

ตัวอย่างที่ 2 สัญญาที่ 1 นายน้อยจั๋น กู้ซื้อคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้ๆ ออฟฟิศเพราะขยัน ต้องการเริ่มทำงานเร็วๆ เลิกดึกๆ จะได้เลื่อนขั้นไวๆ

ต่อมาพบรักกับนางซ้องปีบ สาวเชียงใหม่ และต้องการย้ายไปอยู่เชียงใหม่เพื่อเปิดร้านกาแฟ จึงไปกู้ร่วมกันเพื่อซื้อตึกแถวเปิดใหม่แถวถนนนิมมาน แต่กรรมสิทธิ์เป็นของนางซ้องปีบเพียงคนเดียว ถือว่าเป็นสัญญาที่ 1 ของซ้องปีบ สามารถวางดาวน์ 0-10% และกู้ได้เต็มๆ เอาเงินเก็บไปแต่งร้านกาแฟได้ ไม่ต้องวางดาวน์เยอะ

จากการผ่อนคลายของ ธปท. ในครั้งนี้ ก็น่าจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคักขึ้นมาได้บ้าง ซึ่งจะส่งผลบวกไปสู่ธนาคารพาณิชย์ด้วย เพราะมีความยืดหยุ่นในการปล่อยกู้ได้มากขึ้น

ยุคคนจีนกว้านซื้อคอนโดฯ ไทยกำลังจะหมดไป? 

ประเด็นที่น่าสนใจมากอีกประเด็นคือ เรื่องกำลังซื้อจากต่างชาติ โดยเฉพาะผู้ซื้อชาวจีน ซึ่งในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมาถือว่ามีบทบาทสำคัญต่อการเติบโตของธุรกิจคอนโดมิเนียมในบ้านเราอย่างมาก

ขอเล่านิดหนึ่งก่อนว่า ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบคอนโดมิเนียมได้ โดยสามารถซื้อได้ 49% ของโครงการ ยกตัวอย่างเช่น คอนโดฯ มีทั้งหมด 100 ห้องชุด (ทุกห้องชุดมีขนาดเท่ากันหมด) ชาวต่างชาติจะสามารถซื้อได้ 49 ห้องชุด มากกว่านี้ไม่ได้ แต่สำหรับบ้านพร้อมที่ดิน ตึกแถว หรือทาวน์โฮม ชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อได้

ช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ลูกค้าชาวจีนถือเป็นลูกค้าที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มองว่าเป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีความเติบโตสูง ลูกค้าชาวจีนเองก็มองว่าคอนโดฯ ในไทยถูกกว่าในหลายๆ ประเทศ และภาพรวมน่าอยู่อาศัยกว่า (ถูกและดี) รวมถึงค่าเงินหยวนก็แข็งด้วย ทำให้ลูกค้าชาวจีนจะชอบซื้อคอนโดฯ ในราคา 3-5 ล้านบาทมาก เนื้อที่ประมาณ 30 ตารางเมตร โดยเฉพาะย่านรัชดา ทั้งอยู่เองและเพื่อการลงทุน (เก็งกำไร) 

ตามพฤติกรรมแล้วคนจีนมักจะซื้อคอนโดฯ ผ่านเอเจนต์คนจีน โดยเอเจนต์เหล่านี้ก็เป็นคนปล่อยเช่าให้ด้วย เรียกได้ว่าทั้งขายและหาลูกค้ามาเช่าให้ แต่ตอนนี้ลูกค้าชาวจีนหายไปเยอะ ที่จองไว้ก็มีการทิ้งใบจองและติดต่อไม่ได้ก็มาก

ที่ผ่านมาความต้องการจากลูกค้าต่างประเทศ โดยเฉพาะจีน ทำให้ตลาดคอนโดฯคึกคักขึ้นมา แต่ก็ส่งปัญหาตามมาเช่นกัน เพราะความต้องการของลูกค้ากลุ่มนี้ทำให้ราคาคอนโดฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นในแต่ละปีเร็วเกินไป 

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (RIEC) พบว่า ราคาคอนโดฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นปีละ 10% ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมันไปกระทบคนไทย เนื่องจากคนไทยไม่ได้มีรายได้ที่เติบโตเร็วขนาดนั้น 

ยิ่งไปกว่านั้นการซื้อคอนโดฯ ของคนจีนบางส่วนอยู่ในรูปแบบของการเก็งกำไรด้วย ไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยอย่างเดียว หรือที่เรียกว่าอุปสงค์ (Demand) เทียม คือซื้อไปแล้วอุปทาน (Supply) หายไปจากตลาดชั่วคราว ซึ่งผลกระทบนี้จะกลับเข้ามาอีกทีตอนที่เขาต้องการขาย และยิ่งตอนนี้ตลาดคอนโดฯ เงียบด้วย ห้องชุดที่ยังขายไม่ได้มีปริมาณค่อนข้างสูง มารวมกับห้องชุดที่คนจีนต้องการขายอีก เลยทำให้อุปทานในตลาดยิ่งสูงขึ้นไปอีก

ประชากรลด ความต้องการหด อนาคตของอสังหาฯ ไทยในวันซบเซา

มาดูในด้านของคนไทยกันบ้าง จริงๆ แล้วคนไทยก็ยังมีความต้องการคอนโดฯ อยู่เหมือนกัน ไม่ใช่ไม่มี และคนไทยมีพฤติกรรมที่ชอบซื้อคอนโดฯ มือ 1 ไม่ค่อยชอบมือ 2 โดยสาเหตุที่นิยมซื้อคอนโดฯ กันเพราะเรื่องของความสะดวกสบายเป็นหลัก เนื่องจากอยู่คอนโดฯ ในเมืองยังสามารถใช้รถไฟฟ้าหรือมอเตอร์ไซค์รับจ้างในการเดินทางได้ แต่ถ้าไปซื้อบ้านที่อยู่ชานเมืองมันจะไม่จบแค่บ้านอย่างเดียว เพราะต้องซื้อรถด้วย แต่ช่วงที่ผ่านมาเจอกฎเกณฑ์ LTV ทำให้กู้ไม่ผ่านกันเยอะ ก็หวังว่าการผ่อนปรนนโยบายจะทำให้การปล่อยกู้ง่ายขึ้น

คอนโดฯ ราคาไม่เกิน 1 ล้านที่อยู่รอบนอกหรือไม่ไกลมหาวิทยาลัย ช่วงนี้เงียบไปแล้ว เนื่องจากช่วงที่ผ่านมาได้ดูดลูกค้าที่ก่อนหน้านี้ต้องเช่าห้องพักและจ่ายค่าเช่าเดือนละประมาณ 6,000-7,000 บาทให้มาซื้อคอนโดฯ แทน และผ่อนไม่เกินเดือนละ 9,000 บาท 

ส่วนคอนโดฯในต่างจังหวัดยังไม่ฟื้น ยกตัวอย่างเช่น เชียงใหม่ ช่วงก่อนหน้าจะมีคนจากจังหวัดข้างเคียงเข้ามาซื้อ แต่พอการท่องเที่ยวเริ่มชะลอตัว งานที่จะรองรับคนที่จะเข้ามาในเมืองก็ลดลง ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลงไปด้วย เรียกได้ว่าการท่องเที่ยวมีผลกระทบในวงกว้างกว่าที่เราคิดไว้พอสมควร

ในเมื่ออะไรๆ ก็ไม่เอื้อต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากนัก ทางผู้พัฒนาก็ต้องปรับตัวให้การผู้ซื้อสามารถซื้อได้ง่ายขึ้น เช่น

1. ยืดเวลาผ่อนดาวน์ อย่างบ้านแนวราบ จากเดิมที่จะทำให้เสร็จก่อนค่อยขาย ก็จะขายตอนที่สร้างไป 80% แทน ไม่ต้องรอให้เสร็จ

2. มีการตกแต่งเพิ่มเติม ใส่แอร์ ชุดครัวเฟอร์นิเจอร์ให้ ทำให้ราคาห้องชุดสูงขึ้นมา จากเดิม 3 ล้าน (ผู้ซื้อต้องวางดาวน์ 3 แสน และต้องซื้อของเข้าคอนโดฯ อีก 3 แสน รวมเป็นต้องเตรียมเงินไว้ 6 แสนบาท) จะกลายเป็น 3.3 ล้าน (ผู้ซื้อจะวางดาวน์เหลือ 3.3 แสน เข้าอยู่ได้เลย และไม่มีรายการหนักๆ ต้องจ่ายแล้ว)

ข้อมูลจากทะเบียนราษฎร กรมการปกครอง กระทรวงมหาดไทย มีการคาดการณ์กันว่าในปี 2570-2572 จะเป็นช่วงเริ่มต้นที่คนไทยจะมีจำนวนลดลง หรือคนเสียชีวิตมากกว่าคนเกิด และเมื่อประชากรลดลง การบริโภคและการจับจ่ายก็จะลดลง คงกระทบกับหลายอุตสาหกรรมไม่เว้นแม้แต่อุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยที่ถึงแม้จะเป็นปัจจัย 4 ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องมีการปรับตัว ทั้งนี้ผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ส่วนใหญ่ก็มีการปรับตัวมาหลายปีแล้ว

ส่องกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาฯ ปรับตัว กระจายความเสี่ยง

บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำในธุรกิจได้มีการกระจายธุรกิจไปที่ธุรกิจห้างสรรพสินค้า Fashion Island, Terminal 21 ในนามของ บจ.สยามรีเทล ดีเวลล็อปเม้นท์ เพื่อรับรายได้จากค่าเช่าแทน

บมจ.พฤกษา ก็ก้าวเข้าไปสู่ธุรกิจใหม่เพื่อรองรับสังคมผู้สูงอายุ นั่นคือธุรกิจโรงพยาบาล วิมุตติ อินเตอร์เนชั่นแนล ที่ตั้งอยู่ย่ายซอยอารีย์ ที่มีเงินลงทุน 4,900 ล้านบาท ดูจากเงินลงทุนแล้วก็คงจะไม่ใช่โรงพยาบาลขนาดเล็กแน่ และยังมีการทดลองโมเดลคลินิกสุขภาพ ‘บ้านหมอวิมุต’ รับคนไข้ส่งต่อสู่โรงพยาบาลที่ย่านรังสิตคลอง 3

ถือว่ายักษ์ใหญ่อสังหาริมทรัพย์ไทยทั้ง 2 รายมีการกระจายความเสี่ยงของธุรกิจออกมาได้ค่อนข้างดี โดยเฉพาะ บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ธุรกิจห้างสรรพสินค้าทั้ง 2 แบรนด์ติดลมบนไปเรียบร้อย รายได้จากค่าเช่าและบริการจะมาช่วยชดเชยรายได้ที่ลดลงจากการขายได้เป็นอย่างดี

แนวโน้มครึ่งปีหลังของตลาดอสังหาฯ ไทย

มุมมองสำหรับครึ่งปีหลัง นักวิเคราะห์ยังคาดว่ายอดขายจะยังไม่ฟื้นขึ้นมาสักเท่าไร ไตรมาส 4 น่าจะดีขึ้น แต่เมื่อรวมกับไตรมาส 3 แล้ว ก็น่าจะยังไม่ดีขึ้นจากครึ่งปีแรกนัก 

สำหรับปีหน้า คาดว่าจะไปในทางทรงตัวหรือดีขึ้นเล็กน้อย ทั้งนี้ขึ้นอยู่ที่นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจในอนาคตที่จะออกมาด้วย

มองไปข้างหน้าแล้ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในด้านที่อยู่อาศัยดูจะมีอุปสรรคมากพอสมควร ทั้งในเรื่องความต้องการที่หดตัว ความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจที่ลดลง (ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอยู่ในระดับต่ำที่สุดนับตั้งแต่เดือนกันยายน 2017) การก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ห้องชุดที่ตกค้างยังขายไม่ได้ยังอยู่ในปริมาณที่สูง นโยบายจากทางภาครัฐที่ค่อนข้างเข้มงวด ดูแล้วไม่ค่อยสดใสเอาเสียเลยสำหรับอนาคตของธุรกิจนี้ ก็ได้แต่หวังว่าในอนาคตภาครัฐจะมีนโยบายมากระตุ้นมากขึ้น ดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับลดลงส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์เริ่มปรับลดดอกเบี้ยลงมา มันจูงใจที่จะให้คนมาซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นกว่าเดิม ที่เหลือก็แค่ปลดล็อกข้อจำกัดบางอย่างมากขึ้นเท่านั้น ซึ่งก็ได้ทำไปบ้างแล้ว

* หมายเหตุ: ประเทศเดนมาร์กเริ่มมีการปล่อยกู้สำหรับซื้อที่อยู่อาศัยที่มีดอกเบี้ยติดลบแล้ว โดย Jyske Bank ธนาคารใหญ่อันดับ 3 ของเดนมาร์กเพิ่งเปิดตัวสินเชื่อบ้านระยะยาว 10 ปี ดอกเบี้ยติดลบ 0.5% 

พิสูจน์อักษร: พรนภัส ชำนาญค้า