ในยุคที่การค้าดำเนินไปอย่างรวดเร็วจากพัฒนาการทางเทคโนโลยี หนึ่งในธุรกิจที่สำคัญและเป็นหัวใจของการผลิต การจัดเก็บ และการเคลื่อนย้ายสิ่งของต่างๆ ที่เราใช้กันในชีวิตประจำวันแต่อาจจะเป็นที่ถูกกล่าวถึงน้อยคือธุรกิจบริการคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า
THE STANDARD ได้มีโอกาสพูดคุยแบบเอ็กซ์คลูซีฟกับ รัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือบริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาและบริหารโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน (Bangkok Free Trade Zone: BFTZ) เพื่อถอดวิสัยทัศน์ของหัวเรือใหญ่ผู้ที่เป็นตัวจริงในแวดวงการพัฒนาคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าพื้นที่ Free Zone ของไทยด้วยประสบการณ์ยาวนานกว่า 15 ปี
เส้นทางสู่ผู้นำด้าน ‘คลังสินค้าและโรงงานให้เช่า’ พื้นที่ Free Zone ของไทย
หลายคนอาจจะเคยได้ยินถึงกระบวนการโลจิสติกส์ที่ซับซ้อนและการพึ่งพาผู้ผลิตชิ้นส่วนต่างๆ ที่กระจายอยู่หลายแห่งทั่วโลก กว่าจะมาเป็นสินค้าอย่างเครื่องมืออิเล็กทรอนิกส์สักชิ้นหรือรถยนต์สักคันที่เราใช้กันอยู่นั้น ล้วนมีผู้อยู่เบื้องหลังใน Ecosystem ทางธุรกิจจำนวนไม่น้อยเลย
เมื่อโลกการค้าเชื่อมต่อถึงกันและกันมากขึ้น ทำให้ ‘ภาษี’ นำเข้า-ส่งออกเข้ามามีบทบาทกับธุรกิจ ดังนั้นหากใครสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายส่วนนี้ได้ ต้นทุนที่เคยต้องแบกรับก็จะลดลง
รัชนีเล่าว่า “จุดแข็งของบริษัทในระยะเริ่มต้นคือความกล้าที่จะคว้าโอกาสในการพัฒนาโครงการคลังสินค้าและโรงงานบนพื้นที่เขตปลอดอากร (Free Zone) ที่ให้ข้อได้เปรียบกับลูกค้าผู้เช่าในการประหยัดภาษีนำเข้า-ส่งออกได้ ซึ่งโครงการแรก BFTZ 1 บางนา-ตราด กม.23 เมื่อ 15 ปีที่แล้วยังมีความสนใจและเข้าใจที่น้อย เนื่องจากลูกค้ายังไม่มั่นใจ แต่เมื่อหลายประเทศมีข้อตกลงเขตการค้าเสรี (FTA) เพิ่มขึ้น และผู้ประกอบการได้ประโยชน์ พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ก็เป็นที่รู้จักมากขึ้น จนในทุกวันนี้เราเป็นผู้ให้บริการเขตปลอดอากรใหญ่ที่สุดในบางนา-ตราด ศูนย์กลางโลจิสติกส์และภาคอุตสาหกรรมของไทย”
จากประสบการณ์ที่ได้คลุกคลีกับธุรกิจมานาน ทางบริษัทก็ได้พบว่าบางกลุ่มลูกค้าไม่ได้ต้องการเพียงแค่คลังสินค้าและโรงงาน พื้นที่เขตปลอดอากร (Free Zone) อย่างเดียว แต่ต้องการอาคารบนเขตประกอบการทั่วไป (General Zone) ด้วย ทำให้ข้อแตกต่างที่
พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ มี จนนำมาสู่การเติบโตได้อย่างรวดเร็วและก้าวขึ้นมาอยู่ในแถวหน้าของวงการได้คือความหลากหลายของพื้นที่ บนทำเลยุทธศาสตร์สำคัญของภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ทั้งทางบก ทางน้ำ และทางอากาศ ได้แก่ บางนา-ตราด, บางปะกง และวังน้อย ที่เอื้ออำนวย ตอบโจทย์ทั้งการทำโรงงานผลิต การจัดเก็บสินค้า และการขนส่ง เข้าถึงลูกค้าได้ครอบคลุมในหลายกลุ่ม นำมาสู่การขยายตัวของธุรกิจจาก 1 เป็น 7 โครงการในเวลาอันสั้น
ปัจจุบันความต้องการขนส่งสินค้าเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว แต่สิ่งหนึ่งที่ยังคงไม่เปลี่ยนคือความคาดหวังของลูกค้าที่เพิ่มขึ้นอยู่ตลอดเวลา รวมทั้งต้องการโครงการคลังสินค้าและโรงงานที่ตอบโจทย์ได้มากกว่าการเช่าพื้นที่ ซึ่งทาง พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ก็มีปรัชญาการทำธุรกิจ ‘More Than Just Space’
ทำให้ ‘มากกว่า’ ไม่ใช่ทำเพียง ‘เท่ากับ’ ความต้องการของลูกค้า
ตลอดการทำธุรกิจของ พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ รัชนีพบว่าลูกค้าของตนที่เข้ามาไม่ได้เพียงต้องการแค่เช่าพื้นที่โรงงานหรือคลังสินค้าแล้วทุกอย่างจบ แต่พวกเขากำลังมองหาว่าคู่ค้าสามารถช่วยเหลืออะไรเขาได้บ้าง? มีอะไรแนะนำในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่จะเป็นประโยชน์กับเขาบ้าง? เหล่านี้เป็นหลักกลยุทธ์ ‘More Than Just Space’ ที่บริษัทยึดถือมาตลอด ผ่านบริการแบบ One-Stop-Service ที่ ‘ครบ จบ ในที่เดียว’ ไม่ว่าจะเป็นการขอเอกสารทางกฎหมายต่างๆ ข้อแนะนำที่ลูกค้าอาจจะไม่ทราบเพื่อลดขั้นตอนให้ธุรกิจเดินหน้าได้เร็วขึ้น และโปรแกรมเทรนนิ่งเสริมความรู้ โดยเฉพาะกับชาวต่างชาติ
ความมุ่งมั่นนี้ที่แลกมาด้วยภาระทำงานที่หนักขึ้น กลายเป็นสร้างผลประโยชน์ให้กับทั้ง 2 ฝ่าย “เมื่อลูกค้าสบายใจและมั่นใจ เกิดการบอกแบบปากต่อปากถึงบริการที่ตอบโจทย์ของเรา ลูกค้าก็ไม่อยากจะย้ายไปที่อื่น ทำให้เราไม่ต้อง ‘ห่วงหน้าและพะวงหลัง’ แต่สามารถให้ความใส่ใจไปกับข้างหน้าอย่างเดียวได้ เพราะคนข้างหลังที่เราดูแลได้รับความสบายใจแล้ว”
ข้อพิสูจน์ที่ชี้ให้เห็นความสำเร็จในด้านนี้ของ พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ สะท้อนจากความสามารถในการรักษาฐานลูกค้าเดิมได้ดี ด้วยอัตราการต่อสัญญา (Renewal Rate) สูงถึง 80-90% ในช่วงเวลาหลังโควิด โดยข้อมูลล่าสุดปี 2566 ยอดการเซ็นสัญญาใช้พื้นที่รวมของลูกค้าใหม่ทะลุ 150,000 ตารางเมตร เกินเป้าที่วางไว้ของปีไปเรียบร้อยแล้ว
อีกหนึ่งสิ่งน่าประหลาดใจที่เกิดขึ้นกับบริษัทในช่วงการแพร่ระบาดของโควิดคือ อัตราการเช่า (Occupancy Rate) โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน (BFTZ) ขยายตัว ในขณะที่ธุรกิจส่วนใหญ่หดตัวลงจากความกังวลเรื่องเศรษฐกิจ โดยสาเหตุที่ลูกค้าเข้ามาหา พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ มากขึ้นในตอนนั้นเป็นเพราะความใกล้ชิดกับลูกค้า ใส่ใจไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง และบริการแบบ One-Stop-Service ที่ให้มากกว่าพื้นที่เช่า ก้าวสู่ความสำเร็จของการไปให้ไกลกว่าความต้องการของลูกค้า
พื้นที่ศักยภาพและอาคารที่ครอบคลุม เทรนด์ไหนจะมาก็พร้อมตอบโจทย์
อาคารแต่ละหลังที่ใช้เป็นโรงงานและคลังสินค้าของ พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ตอบโจทย์ในหลากหลายอุตสาหกรรม ทั้งอุตสาหกรรมพื้นฐานที่มีความต้องการใช้งานตลอดเวลา เช่น ธุรกิจอาหาร สินค้าอุปโภคบริโภค ธุรกิจรีไซเคิล รวมถึงเทรนด์ใหม่ที่กำลังมาแรง เช่น ธุรกิจโลจิสติกส์ ธุรกิจผลิต Solar Cell ธุรกิจการผลิตชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์และชิ้นส่วนรถยนต์ทั้งแบบเดิมและรถยนต์ไฟฟ้า EV
โดยประเภทของอาคารจะแตกต่างกันไปตามความต้องการของลูกค้าที่มีทั้งแบบสำเร็จรูป Ready Built แบบสร้างตามความต้องการ Built-to-Suit และที่พิเศษเฉพาะสำหรับโครงการ BFTZ ของ พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ คืออาคารแบบ Ready Built-to-Suit
อาคาร Ready Built โครงการ BFTZ 3 ถนนบางนา-ตราด กม.19
คำว่า Ready Built ก็ค่อนข้างแปลตรงตัวคือ ‘ถูกสร้างมาให้พร้อมใช้งาน’ เหมาะสำหรับการใช้สอยแบบทั่วไปที่ไม่ต้องอาศัยการปรับแต่งมาก และ Built-to-Suit ก็คือการสร้างใหม่ให้เฉพาะเจาะจง เหมาะสมกับความต้องการของธุรกิจประเภทนั้น เช่น คลังสินค้าแบบควบคุมอุณหภูมิ
อาคาร Ready Built-to-Suit โครงการ BFTZ 7 บางนา-ตราด กม.10
อีกประเภทที่เป็นไฮไลต์และทางบริษัทมีการคิดไว้ล่วงหน้าอย่าง Ready Built-to-Suit ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการที่เฉพาะขึ้นมาอีก ขั้นกว่าของ Ready Built ที่ถูกออกแบบมาให้พร้อมใช้งาน อาคารรูปแบบนี้สามารถปรับแต่งให้เข้ากับธุรกิจได้มากกว่าอาคารพร้อมใช้งานทั่วไป เมื่อเป็นเช่นนี้ลูกค้ายังไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการสร้างอาคารใหม่ เหมาะกับธุรกิจที่ต้องการความรวดเร็วแต่ไม่ต้องใช้การปรับแต่งที่เจาะจงมากเป็นพิเศษอย่างที่เป็นในกรณีของอาคารแบบ Built-to-Suit
แล้วอาคารแบบ Ready Built-to-Suit มีผู้เล่นคนอื่นในตลาดทำบ้างหรือไม่? ทำไม พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ถึงกล้าลงทุนกับอาคารประเภทนี้?
“อาคารรูปแบบนี้เป็นจุดที่สร้างความแตกต่างให้กับเรา ผู้ประกอบการรายอื่นส่วนมากจะเน้นไปที่ Built-to-Suit เพราะก่อนที่จะสร้างอาคารเขามั่นใจได้ว่ามีผู้เช่าแน่นอน แต่จากประสบการณ์ตลอด 15 ปี เรากลับมองต่างออกไปว่าลูกค้ามักอยากเห็นคลังสินค้าหรือโรงงานก่อนตัดสินใจเดินหน้าต่อ ซึ่งความพร้อมและยืดหยุ่นตรงนี้เป็นหนึ่งในสิ่งที่ทำให้ลูกค้าเลือกเรา เราจึงกล้าที่จะลงทุนในอาคารแบบนี้” รัชนีกล่าว
เขตปลอดอากรบนพื้นที่สีม่วงสำหรับประกอบการอุตสาหกรรม
หากจะมองภาพให้ใหญ่ขึ้นไปอีก นอกจากตัวอาคารที่บริษัทมีหลากหลายแล้ว คุณภาพของพื้นที่ก็มีส่วนสำคัญเช่นกัน โดยที่ตั้งโครงการ BFTZ จำนวน 6 จาก 7 โครงการของ พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ตั้งอยู่ในเขตพื้นที่สีม่วงสำหรับประกอบการอุตสาหกรรม ที่สามารถทำทั้งโรงงานและคลังสินค้าได้แบบผสมผสานกัน ต่างจากโครงการอื่นที่อาจจะต้องแยกสองส่วนนี้ไปคนละโลเคชัน
พรอสเพคฯ ‘พร้อม’ รับการลงทุนต่างชาติใน EEC
โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เป็นสิ่งที่ประเทศไทยพยายามผลักดัน ตลอดเวลาที่ผ่านมาก็ได้รับการสนับสนุนที่ดีจากภาครัฐในเรื่องของโครงสร้างพื้นฐานเพื่อทำให้ต่างชาติมั่นใจ และสิทธิประโยชน์ในการดึงดูดผู้ประกอบการเข้ามาลงทุนในไทย
เมื่อถึงเวลาที่ส่วนนี้ราบรื่น พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ก็จะเป็นผู้รับไม้ต่อในการช่วยนำทางนักลงทุนต่างชาติให้ดำเนินธุรกิจในประเทศไทยได้อย่างยั่งยืน ณ หมุดหมายใหม่กับโครงการ BFTZ 4 ในพื้นที่บางปะกง ซึ่งได้รับการตอบรับจากผู้เช่ารายใหม่เป็นอย่างดีแม้โครงการยังสร้างไม่เสร็จ พร้อมมองต่อไปที่แหลมฉบัง
ทิศทางอนาคตของบริษัทในตอนนี้มุ่งไปที่แผนการเดินหน้าพัฒนาและต่อยอดบริการ เสริมสร้างอาคารให้ตอบโจทย์เทรนด์โลกอนาคตให้ตรงจุดมากขึ้น เช่น อุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า การแพทย์ การสานต่อโครงการ EEC ที่ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ โดยมีเป้าหมายการพัฒนาพื้นที่เช่าในไพพ์ไลน์ที่ต้องการมุ่งสู่ 2 ล้านตารางเมตรภายในปี 2571
ด้วยโมเดลธุรกิจที่คิดเผื่อไปข้างหน้า ผสานการส่งมอบโซลูชันที่ครอบคลุม ทำให้ลูกค้ามั่นใจว่าบริการที่ได้รับจะครบครัน ดำเนินธุรกิจราบรื่นไม่มีสะดุด และลดภาระต่างๆ ในการเช่าได้ จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมอัตราการเช่าและต่อสัญญาของโครงการที่อยู่ในความดูแลของ พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ อยู่ในระดับที่สูงต่อเนื่อง จนทำให้บริษัทแห่งนี้เติบโตยืนหยัดได้จนถึงปัจจุบัน
“การที่ค่อยๆ วางรากฐานอย่างตรงจุดและมั่นคง ไม่ต้องห่วงข้างหลัง จะมุ่งเดินไปข้างหน้าต่อก็ทำได้เร็วมากขึ้น” รัชนีกล่าวทิ้งท้าย
