เกิดอะไรขึ้น:
เมื่อวันอังคารที่ 7 มกราคม 2563 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่าเตรียมจัดประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) นัดพิเศษเพื่อพิจารณามาตรการอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (มาตรการ LTV) ที่ได้มีผลบังคับใช้มาตั้งแต่เดือนเมษายน 2562 โดยขณะนี้ ธปท. อยู่ในช่วงประเมินและทบทวนหลักเกณฑ์ LTV ดังกล่าวว่ามีความเข้มงวดเกินไปหรือไม่ ทั้งนี้ในช่วงที่ผ่านมามีหลายหน่วยจากทางภาครัฐและเอกชนได้เสนอต่อ ธปท. ให้ทบทวนพิจารณาผ่อนปรนหลักเกณฑ์มาตรการ LTV เนื่องจากมีความเข้มงวดเกินไป จนกระทบต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม
กระทบอย่างไร:
แม้จะมีการแถลงข่าวของ ธปท. แต่ในวันดังกล่าว ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ กลับไม่เคลื่อนไหวตอบรับเชิงบวกมากนัก เนื่องจากสภาวะตลาดหุ้นโดยรวมอยู่ในเชิงลบ จากแรงกดดันปัญหาความขัดแย้งในตะวันออกกลาง หลังสหรัฐฯ สังหารพลตรี กัสเซม โซเลมานี ผู้บัญชาการกองกำลังคุดส์ (Quds Force) ของอิหร่าน
ขณะที่วันนี้ (9 มกราคม) ความขัดแย้งดังกล่าวดูผ่อนคลายลง หลังจากประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ แถลงว่าสหรัฐฯ จะไม่ใช้ปฏิบัติการทางทหารโจมตีอิหร่าน แต่จะใช้การคว่ำบาตรทางเศรษฐกิจเพิ่มเติมแทน หนุนให้ตลาดหุ้นโดยรวมและดัชนีหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ (PROP) ปรับเพิ่มราว 1.09%DoD ฟื้นตัวมากกว่า SET Index ที่ปรับเพิ่มขึ้น 0.68%DoD
โดยหุ้นผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่ปรับขึ้นเด่นในวันนี้ ได้แก่
- บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) เพิ่มขึ้น 2.82%DoD
- UV เพิ่มขึ้น 2.38%DoD, บมจ. พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) เพิ่มขึ้น 2.03%DoD
- บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ (NOBLE) เพิ่มขึ้น 1.91%DoD
- บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) เพิ่มขึ้น 1.65%DoD
- บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) เพิ่มขึ้น 1.48%DoD
- บมจ.ศุภาลัย (SPALI) เพิ่มขึ้น 1.08%DoD
มุมมองระยะสั้น:
SCBS คาดว่าประเด็นนี้ยังเป็นเพียง Sentiment เชิงบวกระยะสั้นๆ ต่อราคาหุ้นอสังหาฯ เพื่อที่อยู่อาศัยเพียงเล็กน้อย โดยถ้าหาก ธปท. มีการผ่อนปรนเกณฑ์มาตรการ LTV จริงจะช่วยเอื้อต่อการโอนกรรมสิทธิ์ (Backlog) และระบายสินค้าคงคลังของผู้ประกอบการอสังหาฯ เพื่อที่อยู่อาศัยได้ ซึ่งจะช่วยหนุนต่อผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการอสังหาฯ เพื่อที่อยู่อาศัยในระยะสั้น
มุมมองระยะยาว:
ในระยะยาว SCBS มองว่าหุ้นอสังหาฯ เพื่อที่อยู่อาศัยยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายจากอุปทานส่วนเกินของอาคารชุดที่ยังไม่มีสัญญาณลดลงอย่างชัดเจน แม้ทางกระทรวงการคลังจะออกหลายมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ แล้วก็ตาม ขณะที่อุปสงค์ที่แท้จริงค่อนข้างจำกัด ซึ่งยังเป็นปัจจัยกดดันต่อหุ้นอสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัย อย่างไรก็ตามต้องเฝ้าระวังอุปสงค์เทียมที่มีโอกาสเพิ่มหาก ธปท. มีการผ่อนปรนเกณฑ์มาตรการ LTV
ข้อมูลพื้นฐาน:
มาตรการอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (มาตรการ LTV) เป็นมาตรการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ออกเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อป้องกันการเก็งกำไร และการเกิดอุปสงค์เทียมของอสังหาริมทรัพย์ก่อนจะเกิดภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ โดย ธปท. ได้กำหนดเกณฑ์การวางเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยดังนี้
สำหรับที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท สัญญากู้ที่ 1ต้องวางเงินดาวน์ 0-10%
สัญญากู้ที่ 2 ต้องวางเงินดาวน์ 10-20% และสัญญากู้ที่ 3 ขึ้นไปต้องวางเงินดาวน์ 30%
สำหรับที่อยู่อาศัยมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป สัญญาที่ 1-2 ต้องวางเงินดาวน์ 20% และสัญญาที่ 3 ขึ้นไปต้องวางเงินดาวน์ 30%
หมายเหตุ: %DoD คือเปอร์เซ็นต์การเปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับวันทำการก่อนหน้า
พิสูจน์อักษร: พรนภัส ชำนาญค้า
