ล่าสุด ‘แบงก์ชาติ’ ประกาศผ่อนคลาย เกณฑ์ LTV กู้ได้ 100% สำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 1 ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และสำหรับการกู้หลังที่ 2 ที่มูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท พร้อมยอมรับว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันชะลอตัวต่อเนื่องและยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน แต่ในมุมมองผู้ประกอบการประเมินผลลัพธ์ของมาตรการนี้อย่างไร
อุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI ให้สัมภาษณ์กับ THE STANDARD WEALTH ว่า กรณีที่ล่าสุด ธปท. มีการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว โดยมีการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราวดังกล่าว แบ่งเป็น 2 กรณี ดังนี้
กรณีที่ 1 กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่หลังที่สองเป็นต้นไป
กรณีที่ 2 กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท ขึ้นไป เริ่มตั้งแต่การขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่หนึ่งเป็นต้นไป
ดังนั้น เงื่อนไขที่ออกมาดังกล่าวจะมีการครอบคลุมที่อยู่อาศัยทุกราคา แต่อาจมีความแตกต่างของเงื่อนไขบ้าง
อย่างไรก็ดี ยังประเมินได้ยากว่าจะมาช่วยสนับสนุนกระตุ้นภาคการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ได้มากหรือน้อยอย่างไร เนื่องจากยังขึ้นกับอีกปัจจัยที่เกี่ยว ทั้งประเด็นที่ธนาคารพาณิชย์ปัจจุบันยังมีความเข้มงวดในการพิจารณาเครดิตในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทลงมา
อุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)
“ถามว่ามาตรการนี้ช่วยได้หรือไม่ ก็คิดว่าช่วยได้สำหรับคนที่อยากมีบ้านหลังที่สองหรือสามซึ่งจะไปตอบโจทย์คนที่มีเงินแล้วอยากซื้อบ้านเพิ่มที่จะสามารถกู้ซื้อบ้านได้เต็ม 100%” อุทัยกล่าว
ทั้งนี้มองว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ดังกล่าวนี้มีโอกาสจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อโดยเฉพาะในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาท ขึ้นไปเชื่อว่าจะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อที่สูงมีความพร้อมทางการเงินและไม่มีประเด็นปัญหาด้านเครดิตที่จะสามารถขอสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ได้เต็ม 100% ของราคาหลักประกันที่อยู่อาศัย โดยไม่ต้องวางเงิน LTV
“ส่วนปัจจัยหลักที่จะขับเคลื่อนการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ขึ้นอยู่กับการขยายตัวของภาวะเศรษฐกิจซึ่งจะเป็นปัจจัยที่สร้างอำนาจหลักในการซื้อบ้าน ไม่ใช่ปัจจัย LTV อย่างเดียว แต่ LTV อาจช่วยให้คนอยากซื้อบ้านเพิ่มได้บ้าง ส่วนภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้มองว่าน่าจะทรงตัวจากปี 2567 ซึ่งปี 2567 หดตัวลงจากปี 2566 แต่ถ้าตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้จะโตขึ้นจากปี 2567 ได้ หากรัฐบาลผลักดันให้ GDP ปีนี้ขยายตัวได้ระดับ 3% ขึ้น” อุทัยกล่าว
‘ศุภาลัย’ ลุ้นตลาดอสังหา ปีนี้ฟื้นจากปี 67 ที่เป็นจุดต่ำสุด
ด้าน ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI เปิดเผยกับ THE STANDARD WEALTH ว่า การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว ถือเป็นข่าวดีของภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อเนื่องจากปลายปี 2566 ที่ ธปท. มีการเริ่มลดดอกเบี้ย ถือปัจจัยบวกที่จะให้เห็นสัญญาณฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จากปี 2567 ที่มียอดขายรวมของทั้งตลาดอยู่ที่ประมาณ 1 แสนหน่วยหดตัว 10% เมื่อเปรียบเทียบจากปี 2566 ที่เชื่อว่าจะเป็นจุดต่ำสุดของภาคอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ดี การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราวนี้จะส่งผลลัพธ์อย่างไรนั้นขอติดตามผลอีกครั้ง เนื่องจากขณะนี้ยังมีปัจจัยลบด้านอื่นๆ ที่ยังกดดันทั้งปัจจัยภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง
ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)
“จากสถิติในอดีตที่บริษัทฯ เคยศึกษารวบรวมข้อมูลไว้ หากปลดล็อกเกณฑ์ LTV จะช่วยให้ลูกค้าบางรายที่เคยกู้ซื้อบ้านไม่ได้ เพราะเกณฑ์ LTV จะสามารถกลับมาซื้อบ้านได้เพิ่มขึ้นประมาณ 6% ของลูกค้าทั้งหมด คิดว่าการมีมาตรการเหล่านี้ออกมาก็หวังว่าจะช่วยกระตุ้นตลาดได้บ้างให้ดีขึ้นได้จากปีที่แล้วที่น่าจะเป็นจุดต่ำสุด” ไตรเตชะกล่าว
นักวิเคราะห์มอง ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ช่วยปั๊มกำลังบ้านราคาแพง
ขณะที่บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ฟินันเซีย ไซรัส ระบุว่า กรณี ที่ ธปท. ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว เริ่มวันที่ 1 พฤษภาคม 2568 – 30 มิถุนายน 2569 เป็น Sentiment เชิงบวกในแง่ของความสามารถในการซื้อลูกค้าที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะลูกค้ากลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 หรือที่อยู่อาศัยหลังที่ 1 ที่ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท และยังสามารถกระตุ้นกำลังซื้อของกลุ่มนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อลงทุนกลับมาได้ แต่มองว่ากลุ่มสินค้าที่เป็นคอนโดมิเนียมจะได้รับประโยชน์มากกว่ากลุ่มสินค้าแนวราบ และทำให้ผู้ประกอบการที่มีสต็อกคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมากได้รับประโยชน์ เช่น ANAN, SIRI, ORI และ AP เป็นต้น
KResarch คาดผ่อน LTV อาจช่วยกระตุ้นการปล่อยสินเชื่อใหม่
ขณะที่ก่อนหน้านี้ กาญจนา โชคไพศาลศิลป์ ผู้บริหารงานวิจัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย (KResarch) ระบุว่า จากเวทีหารือร่วมกันระหว่าง ธปท. และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมก่อสร้าง หนึ่งในข้อเสนอที่ถูกหยิบยกขึ้นมา คือ การผ่อนปรนหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ มาตรการ LTV สำหรับการซื้อบ้านหลังที่ 2 และหลังที่ 3 เพื่อช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินปิดปี 2567 ด้วยการเติบโตของยอดคงค้างสินเชื่อบ้านเพียง 2.6% นับเป็นอัตราการเติบโตที่ต่ำที่สุดในรอบ 23 ปี (รูปที่ 1) นำโดย การชะลอตัวของสินเชื่อบ้านในระบบธนาคารพาณิชย์ (เติบโต 0.3%) และสถาบันการเงินเฉพาะกิจ (เติบโต 5.4%)
ทั้งนี้ หากย้อนกลับไปใน 2 ช่วงสำคัญที่มีการผ่อนคลายมาตรการ LTV คือปี 2552 และปี 2564 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า การตอบรับของสถานการณ์สินเชื่อบ้านในระบบแบงก์ไทยต่อการผ่อนปรนหลักเกณฑ์ LTV ทั้ง 2 ช่วงเวลา มีลักษณะที่แตกต่างกัน (รูปที่ 2 และ รูปที่ 3) โดยภายหลังการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ปี 2552 สินเชื่อบ้านระบบแบงก์เร่งตัวกลับมาขยายตัวสูง ขณะที่ หลังการผ่อนคลาย LTV ปี 2564 แม้ยอดคงค้างสินเชื่อบ้านยังคงชะลอการเติบโตลง แต่การผ่อนคลายมาตรการ LTV มีผลช่วยสนับสนุนให้สินเชื่อปล่อยใหม่ให้ทยอยฟื้นตัวกลับมา
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า การผ่อนปรนมาตรการ LTV สำหรับสัญญาสินเชื่อที่ 2-3 อาจช่วยกระตุ้นโอกาสการปล่อยสินเชื่อใหม่ โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าศักยภาพที่มีรายได้ระดับกลาง-บน ที่สถาบันการเงินสามารถจัดการความเสี่ยงด้านเครดิตได้ แต่ผลต่อสินเชื่อบ้านโดยรวมยังอยู่ในกรอบจำกัด เพราะเศรษฐกิจในภาพใหญ่ที่ฟื้นตัวช้า มีผลต่อรายได้ อำนาจซื้อ และหนี้สินของภาคครัวเรือน
พร้อมทั้งคาดว่า สินเชื่อบ้านระบบแบงก์ไทยในปี 2568 จะขยายตัว 0.5% ภายใต้สมมติฐานที่เศรษฐกิจไทยประคองการเติบโตได้ต่อเนื่องและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีโอกาสปรับลดลงในระหว่างปี (กรณี Baseline ที่ยังไม่มีการปรับมาตรการ LTV) เทียบกับที่ขยายตัว 0.3% ในปี 2567
ทั้งนี้ บ้านที่มีมูลค่าสูงกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนรวมกันราว 10% ของตลาด โดยหากสัดส่วนของผู้กู้ยืมกลุ่มนี้ขยับเพิ่มขึ้นทุก ๆ 1% ของภาพรวมตลาด ก็อาจช่วยหนุนอัตราการเติบโตของสินเชื่อบ้านให้ขยับเพิ่มขึ้นประมาณ 0.1-0.2% จาก Baseline ภายใต้สมมติฐานที่คาดว่ามาตรการจะเริ่มมีผลในช่วงครึ่งหลังของปี 2568
