KKP ชี้ 3 ปัญหาฝังลึก ‘อสังหาไทย’ ระบาย 2 แสนยูนิต ต้องใช้เวลา 6 ปี เศรษฐกิจถดถอยซ้ำเติม หนี้ครัวเรือนระเบิดเวลา มาตรการรัฐเอาไม่อยู่ เสี่ยงตามรอยทศวรรษที่สูญหายของญี่ปุ่น

สถานการณ์การชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทั้งจากสภาพเศรษฐกิจที่ซบเซาจนกำลังซื้อหดหาย ภาวะการเงินที่ไม่ผ่อนปรนเหมือน 10 กว่าปีที่ผ่านมา ธนาคารระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น หลังจากหนี้เสียเริ่มลุกลามไปยังตลาดกลุ่มบน

แม้ว่าหลายฝ่ายยังมองว่าการชะลอตัวครั้งนี้เป็นปัญหาชั่วคราวในระยะสั้น แต่ก็เริ่มมีเสียงพูดถึงกันมากขึ้นว่าหรือภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในวิกฤตอีกครั้ง พร้อมทั้งเรียกร้องมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ ซึ่งได้ขานรับและเริ่มทยอยออกมาตั้งแต่ช่วงเดือนที่ผ่านมา อย่างมาตรการ LTV ของธนาคารประเทศไทย (ธปท.) และคาดว่าจะมีมาตรการกระตุ้นเพิ่มเติมอื่นๆ จากภาครัฐตามมาอีก

อย่างไรก็ดี KKP Research โดยกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร หรือเกียรตินาคินภัทร (KKP) มองว่าการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้กำลังสะท้อนภาพปัญหาเชิงโครงสร้างของภาคอสังหาริมทรัพย์มากกว่าจะเป็นปัญหาชั่วคราว และจะรุนแรงยาวนานกว่าที่หลายฝ่ายประเมินไว้ โดยมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมาอาจช่วยไม่ได้มากนัก

ปัญหาเชิงโครงสร้าง 3 ประการที่กดดัน อสังหาริมทรัพย์ไทย

1. อุปทานส่วนเกินล้นตลาด: ปัจจุบันมีที่อยู่อาศัยส่วนเกินกว่า 2 แสนยูนิต ซึ่งต้องใช้เวลาระบายถึง 6 ปี โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ อีกทั้งยังมีอุปทานใหม่ที่กำลังก่อสร้างและทยอยออกมาอย่างต่อเนื่องจากโครงการเปิดตัวใหม่ที่ขยายตัวในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปี 2024 ทำให้การระบายอสังหาริมทรัพย์ส่วนเกินอาจต้องใช้ระยะเวลามากกว่า 6 ปี

2. อุปสงค์ซบเซากว่าที่คาด: แม้ว่าการเติบโตของเศรษฐกิจตามการคาดการณ์ของนักวิเคราะห์ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 2.6-2.7% (KKP Research ประเมินที่ 2.3%) แต่การเติบโตนี้มาจากภาคท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวจากศูนย์เป็นหลัก ขณะที่ภาคการผลิตหดตัวต่อเนื่องถึง 9 ไตรมาส อาจเรียกได้ว่า ‘ปัจจุบันเศรษฐกิจไทยกำลังอยู่ในภาวะถดถอย’ จนส่งผลต่อกำลังซื้อที่เปราะบางมากกว่าตัวเลขเศรษฐกิจที่ออกมา รวมไปถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาลงเป็นสัญญาณหนึ่งที่ชัดเจน

3. หนี้ครัวเรือนสูงกดดันกำลังซื้อ: หนี้ครัวเรือนไทยสูงถึงกว่า 90% ของ GDP และหากเทียบกับรายได้ของครัวเรือนจะสูงถึง 200% หรือมีหนี้มากกว่ารายได้ถึง 2 เท่า เพิ่มขึ้นจากช่วงปี 2008 ที่มีหนี้มากกว่าเพียง 140% หรือ 1.4 เท่า ภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงในระดับนี้ย่อมกดดันกำลังซื้อของภาคครัวเรือนอย่างมาก โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในระยะข้างหน้าอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ขณะเดียวกันภาคธนาคารก็ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดบ้านราคาปานกลาง-ล่าง

ราคาบ้านอาจหดตัว จุดเปลี่ยนอสังหา

KKP Research ประเมินว่า ‘ระดับราคาบ้านจะปรับตัวลดลงตามกลไกตลาดในที่สุด’ และอาจสร้างแรงกระเพื่อมที่รุนแรงและยาวนานกว่าที่หลายฝ่ายคาดไว้ โดยอัตราการทำกำไรขั้นต้นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงต่อเนื่องสะท้อนถึงการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงขึ้น 

และการประเมินราคาของภาคธนาคารที่เริ่มชะลอตัวตามแนวโน้มราคาซื้อขายที่แท้จริงของตลาด โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์เฮาส์ที่เผชิญกับการหดตัวต่อเนื่อง และเริ่มส่งสัญญาณการปรับลดราคามากขึ้นตั้งแต่ต้นปี 2024

อสังหาไทย เสี่ยงตามรอย ‘ทศวรรษที่สูญหาย’ ของญี่ปุ่น

KKP Research พบว่าสัญญาณทางเศรษฐกิจของไทยมีความคล้ายคลึงกับวิกฤตเศรษฐกิจญี่ปุ่นที่นำไปสู่ ‘ทศวรรษที่สูญหาย’ ใน 2 ประเด็นสำคัญ:

การเข้าสู่วัฏจักรสินเชื่อขาลง: ไทยเริ่มเข้าสู่วัฏจักรการลดหนี้ตั้งแต่ปลายปี 2022 สินเชื่อที่อยู่อาศัยหดตัวและหนี้เสียเพิ่มขึ้น ทำให้ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งจะยิ่งกดดันราคาบ้านให้ปรับตัวลง เกิดผลกระทบลูกโซ่ต่อทั้งมูลค่าหลักประกัน ความมั่งคั่งของครัวเรือน และการระมัดระวังการใช้จ่ายที่มากขึ้น

การเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ: ประชากรช่วงอายุ 25-65 ปี ซึ่งเป็นกลุ่มขับเคลื่อนหลักในภาคอสังหาเริ่มมีแนวโน้มลดลง ส่งผลให้อุปสงค์ชะลอตัว เช่นเดียวกับญี่ปุ่นที่การหดตัวของประชากรและการที่คนรุ่นใหม่เลือกจะสร้างครอบครัวลดลงนำไปสู่การเปลี่ยนทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นขาลง

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันยังเร็วเกินไปที่จะสรุปว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเดินตาม ‘ทศวรรษที่สูญหาย’ ของญี่ปุ่น เนื่องจากจุดเริ่มต้นปัญหาของไทยไม่ได้เริ่มจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์เหมือนญี่ปุ่นที่ในที่สุดนำไปสู่เหตุการณ์ฟองสบู่แตกจนเป็นวิกฤตเศรษฐกิจ แต่เศรษฐกิจไทยจะค่อยๆ เข้าสู่ภาวะซบเซาอย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งอีกทางหนึ่งนับเป็นการเปิดโอกาสในการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจได้มากกว่า

มาตรการปัจจุบันช่วยได้เพียงระยะสั้น

มาตรการเพิ่มเกณฑ์สัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าบ้าน (LTV) จะช่วยได้เพียงระยะสั้นและเฉพาะกลุ่ม โดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์ราคาสูง เพราะกลุ่มรายได้สูงที่มีเครดิตดีจะสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้โดยใช้เงินดาวน์น้อยลง 

ส่วนอสังหาริมทรัพย์กลุ่มราคากลาง-ล่างอาจไม่ได้รับประโยชน์มากนัก เนื่องจากธนาคารยังระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อให้กลุ่มนี้ตามแนวโน้มรายได้และเศรษฐกิจที่ไม่ฟื้นตัวชัดเจน

นอกจากนี้มาตรการทางการคลังอื่นๆ เช่น การลดค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือการให้สิทธิประโยชน์ทางภาษี ก็อาจมีผลช่วยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มราคาสูงเท่านั้น เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่สามารถประหยัดได้อย่างมีนัยสำคัญ