หุ้นกลุ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย – ถึงเวลาหันเรดาร์สู่หุ้นกลุ่มที่อยู่อาศัย

เกิดอะไรขึ้น:

บริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยภายใต้การวิเคราะห์ (AP, LH, LPN, PSH, QH, SIRI และ SPALI) รายงานยอดจอง 2Q66 รวม 4.47 หมื่นล้านบาท (ลดลง 6%YoY แต่เพิ่มขึ้น 4%QoQ) โดย 67% เกิดจากโครงการแนวราบ (มูลค่าลดลง 18%YoY และ 2%QoQ) และ 33% เกิดจากคอนโดมิเนียม (มูลค่าเพิ่มขึ้น 30%YoY และ 18%QoQ) ส่งผลทำให้ยอดจองรวมทั้งหมดใน 1H66 อยู่ที่ 8.77 หมื่นล้านบาท (ลดลง 6%YoY และ 7%HoH) คิดเป็น 39% ของเป้าทั้งปีที่ 2.227 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 19%YoY) โดย SPALI ทำยอดจองได้สูงสุดที่ 48% ของเป้าทั้งปี ขณะที่ LH ทำยอดจองได้ต่ำสุดที่ 26% ของเป้าทั้งปี

มูลค่าโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดใน 1H66 จากบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัย 7 บริษัทภายใต้การวิเคราะห์อยู่ที่ 7.32 หมื่นล้านบาท (ลดลง 15%YoY และ 43%HoH) คิดเป็น 28% ของเป้าทั้งปีที่ 2.65 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 24%YoY) ซึ่งเป็นระดับที่ทำจุดสูงสุดใหม่ บริษัทที่เปิดตัวโครงการใหม่มูลค่าสูงสุดคือ AP (2.1 หมื่นล้านบาท) ขณะที่บริษัทที่เปิดตัวโครงการใหม่มูลค่าต่ำสุดคือ QH (2.2 พันล้านบาท) 

ทั้งนี้ เป้าหมายปี 2566 ดูท้าทาย แต่กรณีเลวร้ายที่สุดคือทรงตัว โดยมองว่าเป้าหมายใน 2H66 ดูท้าทายอย่างมาก เนื่องจากกลุ่มที่อยู่อาศัยจะต้องทำยอดจองให้ถึง 1.35 แสนล้านบาท และเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่า 1.926 แสนล้านบาท จึงจะบรรลุเป้าหมายที่วางไว้ทั้งปี 

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นผู้บริโภคใน 2H66 ซึ่งมองว่าในกรณีเลวร้ายที่สุด โครงการเปิดใหม่ทั้งหมดในปี 2566 จะมีมูลค่าราว 2.20 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 3%) ต่ำกว่าเป้า 17% ขณะที่ในกรณีที่เลวร้ายที่สุดยอดจองน่าจะเติบโตเล็กน้อยสู่ 1.90 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 1%) ต่ำกว่าเป้า 12% 

กระทบอย่างไร:

ในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา ราคาหุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (SETPROP) ปรับลดลง 6.65%MoM ขณะที่ SET Index ปรับลดลง 4.38%MoM 

กลยุทธ์การลงทุน:

InnovestX Research คาดการณ์กำไร 2Q66 ของบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัย 7 บริษัทภายใต้การวิเคราะห์ (AP, LH, LPN, PSH, QH, SIRI และ SPALI) ที่ 6.9-7 พันล้านบาท ทรงตัว QoQ แต่ลดลง 10%YoY โดยมีทิศทางที่แตกต่างกันในแต่ละบริษัท หากผลประกอบการออกมาตามคาด กำไร 1H66 จะคิดเป็น 41% ของประมาณการกำไรปี 2566 ที่ 3.35 หมื่นล้านบาท (เพิ่มขึ้น 3.4%) 

โดยเชื่อว่ากำไร 2H66 จะแข็งแกร่งกว่า 1H66 โดยได้รับการสนับสนุนจาก Backlog และยอดจอง ซึ่งเล็งเห็น Downside สำหรับกำไรของ SPALI ในขณะที่เล็งเห็น Upside สำหรับกำไรของ LH จากการขายสินทรัพย์

สำหรับหุ้นเด่นกลุ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยคือ AP ใน Scorecard 2H66 ที่จัดทำไว้สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัย โดยนำปัจจัยดังต่อไปนี้มาประกอบการพิจารณา 

• ความสำเร็จในการทำยอดจองและกำไรปกติใน 1H66 
• การเติบโตของยอดจองและกำไรปกติในปี 2566 
• สถานะทางการเงิน 
• ผลตอบแทนจากเงินปันผล 
• Valuation
• Upside 

ด้วยเหตุนี้จึงเลือก AP (ราคาเป้าหมาย 14 บาทต่อหุ้น) เป็นหุ้นเด่น สำหรับ LH คะแนนอาจจะต่ำที่สุด แต่ยังไม่ได้รวมกำไรจากการขายสินทรัพย์ใน 4Q66 ซึ่งจะช่วยหนุนให้เงินปันผลและกระแสเงินสดปรับตัวเพิ่มขึ้นเข้ามา

ปัจจัยเสี่ยงสำคัญและความกังวลที่ต้องจับตาคือ การแข่งขันที่สูงขึ้นในกลุ่มบ้านแนวราบ โอกาสที่จะมีการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น