TMB Analytics ประเมิน ภาพรวมราคาคอนโดมิเนียมในช่วงสถานการณ์โควิด-19 ในปี 2564 และการระบาดระลอกใหม่พบว่า ในมิติราคา คอนโดมิเนียมระดับ Hi-End ยังคงมีราคาอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง และไม่ได้รับผลกระทบจากการระบาดของโรคโควิด-19 แต่การฟื้นตัวของราคาคอนโดมิเนียมตลาดรวมอาจได้รับผลกระทบจากการระบาดระลอกใหม่
ทั้งนี้ จากการวิเคราะห์ข้อมูลผ่าน Web Scraping ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในแต่ละพื้นที่กว่า 2,000 โครงการ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล หากประเมินจากทำเลที่ตั้งพบว่า ช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่เขตย่านใจกลางธุรกิจ (CBD) เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่เมื่อเกิดการระบาดทำให้ราคาปรับลดลง 2% และยังไม่เห็นการปรับขึ้นสู่ระดับก่อนหน้า
ส่วนคอนโดมิเนียมพื้นที่ในเมืองที่อยู่นอก CBD ราคาลดลง 3.7% พื้นที่วงแหวนรอบนอกราคาลดลง 5.8% โดยในช่วงปี 2561-2563 หากแบ่งกลุ่มคอนโดมิเนียมตามระดับราคาต่อตารางเมตรจะเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่
- กลุ่ม Mass ที่มีราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร พบว่าทิศทางราคาคอนโดมิเนียมในช่วงโควิด-19 ระบาดปรับลดลงมากกว่า 2% ในทุกพื้นที่
- กลุ่ม Upper-End ราคาระหว่าง 100,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร
- กลุ่ม High-End ราคาสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร แม้ในช่วงวิกฤตราคายังปรับเพิ่มขึ้นทุกที่ สะท้อนถึงความต้องการและกำลังซื้อที่มีอย่างต่อเนื่องของกลุ่มรายได้สูง
นอกจากนี้ 5 ปีที่ผ่านมา แม้ทำเลที่ตั้งของคอนโดมิเนียมจะกระจุกในพื้นที่ CBD แต่มีการกระจายสู่วงแหวนรอบนอกมากขึ้น ปัจจัยการเปลี่ยนแปลงของราคาคอนโดมิเนียมคาดว่าจะแบ่งเป็น 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่
1) ระดับราคาต่อตารางเมตร
2) อายุของคอนโดมิเนียม
3) ความสะดวกในการเดินทาง
ทั้งนี้ ยังพบว่าปัจจัย ‘อายุของคอนโดมิเนียม’ และ ‘ความสะดวกในการเดินทาง’ พบว่าส่งผลต่อราคาคอนโดมิเนียม โดยคอนโดมิเนียมที่อยู่ในรัศมีจากรถไฟฟ้าไม่เกิน 1 กิโลเมตร และมีอายุไม่เกิน 5 ปี ในช่วงโควิด-19 ราคาปรับลดลงมาก เช่น คอนโดมิเนียมที่อยู่ในพื้นที่วงแหวนรอบนอกปรับลง 13% ขณะที่ย่านใจกลางธุรกิจ และในเมืองราคาปรับลดลงราว 6%
ส่วนราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ย่านใจกลางธุรกิจที่มีรัศมีจากรถไฟฟ้าไม่เกิน 1 กิโลเมตร แต่อายุเกิน 5 ปี มีแนวโน้มราคาเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ต่างจากคอนโดมิเนียมพื้นที่ในเมืองและวงแหวนรอบนอกที่อายุเกิน 5 ปี ดัชนีราคาจะปรับตัวลดลงถึง 8% และ 12% ตามลำดับ
ส่วนคอนโดมิเนียมที่อยู่นอกรัศมีรถไฟฟ้าเกิน 1 กิโลเมตร ในพื้นที่ย่านใจกลางเมืองธุรกิจ ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มเป็นทิศทางบวก
ดังนั้นจากปัจจัยทั้งหมดนี้พบว่า ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ย่านใจกลางธุรกิจจะค่อนข้างทรงตัว โดยไม่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 มากนัก จึงอาจตอบความต้องการของผู้ที่ต้องการเก็งกำไรในคอนโดมิเนียมได้ดีกว่าการซื้อคอนโดมิเนียมโซนอื่นๆ
อย่างไรก็ตามมองว่าช่วงต้นปี 2564 ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมพื้นที่ในเมืองและ วงแหวนรอบนอก เริ่มส่งสัญญาณในทิศทางบวกที่ชัดเจนมากขึ้น
พิสูจน์อักษร: ลักษณ์นารา พักตร์เพียงจันทร์
