แม้ ‘ธุรกิจอุตสาหกรรม’ หนึ่งใน 3 ธุรกิจหลักของ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ FPT ที่ถูกแยกออกมาดำเนินการภายใต้ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) จำกัด หรือ ‘FPIT’ จะนับว่าเป็นขาใหญ่ไม่น้อยในธุรกิจดังกล่าว
สะท้อนจากตัวเลขพื้นที่ภายใต้การบริหารจัดการทั้งสิ้นรวมกว่า 3 ล้านตารางเมตร รวมทั้งสิ้น 9 ล้านยูนิต ใน 15 จังหวัดทั่วประเทศไทย โดยแบ่งเป็นคลังสินค้าให้เช่า 1.8 ล้านตารางเมตร และโรงงานให้เช่า 1.2 ล้านตารางเมตร ทั้งยังมีอัตราการเช่าที่สูงถึง 82% ในปี 2564
โดยธุรกิจคลังสินค้าให้เช่ามีส่วนแบ่งมากถึง 60% ในตลาดคลังสินค้าสมัยใหม่ที่มีพื้นที่รวม 4.5 ล้านตารางเมตร มีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 80% ขณะที่โรงงานให้เช่ามีส่วนแบ่ง 40% จากภาพรวมตลาด 2.5 ล้านตารางเมตร ซึ่งมีอัตราการเช่าเฉลี่ย 65%
แต่ด้วย ‘อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม’ ถือเป็นสิ่งที่ยักษ์ใหญ่ระดับโลกล้วนให้ความสนใจ จากเทรนด์การเช่าแทนที่จะลงทุนเองด้วยเม็ดเงินมหาศาล ซึ่งลดความเสี่ยงในการใช้เงินลงทุน ทำให้ตลาดนี้กำลังขยับจาก Blue Ocean ไปสู่ Red Ocean โดยมีการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงเป็นตัวขับเคลื่อน
ดังนั้น แม้ FPIT จะเป็นขาใหญ่ก็จริง แต่หากยังอยู่เฉยๆ คงไม่แคล้วถูกคู่แข่งมาแย่งชิงน่านน้ำของตัวเองไป จึงกลายเป็นที่มาของ Purple Ocean Strategy หรือ น่านน้ำสีม่วง ที่จะทำให้ FPIT ยังขับเคลื่อนธุรกิจได้อย่างแข็งแกร่งต่อไป
“ธุรกิจไม่สามารถอยู่ใน Blue Ocean ได้ตลอดเวลา ดังนั้น เราจึงต้องรับมือกับการแข่งกันใน Red Ocean ไปพร้อมๆ กับหา Blue Ocean เพื่อหาโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ ให้กับตัวเองด้วย” โสภณ ราชรักษา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) จำกัด กล่าว
ในแง่ของการรับมือ Red Ocean ในช่วง 5 ปีต่อจากนี้ (2564-2568) FPIT จะใช้เม็ดเงินลงทุนรวมกว่า 1.5 หมื่นล้านบาท เฉลี่ยปีละ 2.5-3.5 พันล้านบาท สำหรับเพิ่มพื้นที่เช่าให้ได้ปีละ 1.5-2 แสนตารางเมตร ซึ่งตามแผน 5 ปี จะทำให้พื้นที่เช่าขยับเพิ่มมาอีก 1 ล้านตารางเมตร พร้อมกับตั้งเป้าเพิ่มอัตราการเช่าเป็น 85-90% ต่อปี
โดยจะมีทั้งเพิ่มทำเลศักยภาพเชิงอุตสาหกรรมเข้ามาในพอร์ตโฟลิโอ เพื่อสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน ปรับปรุงอาคารโรงงานและคลังสินค้าปัจจุบันให้มีความทันสมัย และขยายการลงทุนไปยังต่างประเทศ โดยปัจจุบันได้ลงทุนแล้วที่ประเทศอินโดนีเซีย ใกล้กรุงจาการ์ตา และในประเทศเวียดนาม ที่เมืองบินห์เยือง เป็นต้น
ขณะเดียวกัน ในส่วนของการหา Blue Ocean นั้น ด้วยธุรกิจอีคอมเมิร์ซกำลังเติบโตจากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่หันมาซื้อของออนไลน์มากขึ้น โดยมีการผลักดันสำคัญจากการระบาดของโรคโควิด-19 ทำให้ FPIT สนใจที่จะทำ In-City Logistics หรือศูนย์กระจายสินค้าขนาดเล็ก เพื่อย่อขนาดพื้นที่โลจิสติกส์เข้าสู่ในเมือง
เหตุที่ FPIT สนใจขยับธุรกิจเข้ามาในเมือง เพราะมีพื้นที่อยู่แล้ว ทั้งจากของบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ GOLD ที่ ‘เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)’ เข้าควบรวมกิจการในปีที่ผ่านมา รวมไปถึงยังมีที่ดินจาก ‘กลุ่มทีซีซี’ ของราชาที่ดิน ‘เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี’ ซึ่งยังมีที่ดินและทรัพย์สินอยู่เป็นจำนวนมาก ที่ล้วนแล้วแต่ยังไม่ถูกโยกไปยังบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งไม่สามารถระบุได้ว่ามีอยู่เท่าไรด้วย
“เรากำลังอยู่ในระหว่างศึกษา โดยอาจจะใช้อาคารสำนักงานที่มีพื้นที่ขนาดเล็กที่ว่างอยู่และยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ มาดัดแปลง ลงทุนเพิ่มเติม เพื่อให้ได้ City Logistics สำหรับทำเป็น Last Mile Logistics หรือใช้สำหรับทำธุรกิจเดลิเวอรี โดยพื้นที่จะไม่ใหญ่มาก ขนาดประมาณ 200-300 ตารางเมตร”
นอกจากนี้ FPIT กำลังเดินหน้าสร้าง ‘เมืองอุตสาหกรรม’ (Industrial Township) ที่เป็นการรวมอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทเข้าไว้ในพื้นที่พัฒนาเดียวกัน บนที่ดินขนาด 4.7 พันไร่ย่านบางนา-ตราด กม.32 ซึ่งที่ดินผืนนี้ถูกประมูลจากกรมบังคับคดีด้วยราคาประมาณ 8.9 พันล้านบาท ในครั้งนั้นมีที่ดินทั้งหมด 4.3 พันไร่ ก่อนที่ภายหลัง FPIT ได้ซื้อที่ดินเพิ่มอีก 400 ไร่ ทำให้ได้ที่ดินขนาดใหญ่ขึ้น
โสภณกล่าวว่า ขณะนี้พื้นที่ดังกล่าวได้วางมาสเตอร์แพลนเป็นที่เรียบร้อยแล้ว และอยู่ระหว่างชักชวนกลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่ให้เข้ามาลงทุนในพื้นที่ดังกล่าว สำหรับส่วนของ FPIT ในเฟสแรกจะพัฒนาพื้นที่ประมาณ 200-300 ไร่ด้วยกัน
อย่างไรก็ตาม ไม่ได้มีการเปิดเผยว่า ‘เมืองอุตสาหกรรม’ ดังกล่าวจะใช้เม็ดเงินลงทุนทั้งหมดเท่าไร และจะเริ่มดำเนินการตลอดจนแล้วเสร็จในช่วงเวลาไหน โดย FPIT บอกแต่เพียงว่า ภายใน 5 ปีนี้ จากแผนดำเนินการและเม็ดเงินลงทุน จะต้องทำให้รายได้เติบโตไม่น้อยกว่าปีละ 10-15% ด้วยกัน
ข่าวที่เกี่ยวข้อง:
พิสูจน์อักษร: วรรษมล สิงหโกมล
