ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 ส่อแววชะลอตัวมาตั้งแต่เดือนเมษายน ทั้งยอดขายที่ลดลงจากเกณฑ์ใหม่ของ ธปท. ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยกู้ เงินบาทแข็งค่า ทำให้นักลงทุนจีนชะลอการซื้ออสังหาฯ ทำให้ทั้งปีนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัวยกใหญ่

นี่คือภาพรวมธุรกิจคอนโดมิเนียมของปี 2562 และส่องทำเลอนาคตในปี 2563

ปีแห่งการปรับตัวธุรกิจอสังหาฯ ออกคอนโดใหม่ลดลง 29% ราคาขายเฉลี่ยลดลง 15% 

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เกตติ้ง จำกัด หรือเน็กซัส กล่าวว่า ปี 2562 ตลาดคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการปรับตัวชัดเจน เห็นได้จากจำนวนคอนโดออกใหม่ (อุปทานใหม่) อยู่ที่ 43,000 หน่วย ลดลง 29% เมื่อเทียบกับปี 2561 โดยปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมรวมทั้งระบบที่ 654,000 หน่วย

ทั้งนี้ หลายบริษัทปรับตัวจากปี 2561 ที่คอนโดใหม่ราว 41% เป็นคอนโดระดับ High-End ที่ราคาราว 110,000-190,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ปี 2562 หันมาออกโครงการใหม่เป็นคอนโดมิเนียมระดับกลาง (Mid-Market) ที่ราคาอยู่ที่ 75,000-110,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งปี 2562 มีสัดส่วนคอนโดแบบ Mid-Market ที่ 49% ต่างจากปี 2561 ที่มีสัดส่วนเพียง 27% 

ด้านยอดขายคอนโดมิเนียมในตลาดกรุงเทพฯ ปี 2562 อยู่ที่ 43,200 หน่วย ลดลง 17% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ส่วนหนึ่งลดลงจากผู้ซื้อที่ต้องการเก็งกำไรมีน้อยลง หลังภาครัฐออกมาตรการด้าน LTV Ratio (อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) ซึ่งทำให้ผู้ที่ซื้อบ้านหรือคอนโดหลังที่ 2 ขึ้นไปต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น ขณะเดียวกันลูกค้าต่างชาติซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ ลดลง เพราะค่าเงินบาทที่แข็งค่า ซึ่งกลุ่มลูกค้าต่างชาติมีสัดส่วนคิดเป็น 20% จากยอดขายทั้งหมด

ปี 2562 ราคาขายคอนโดโครงการเปิดใหม่เฉลี่ยลดลง 15% เมื่อเทียบกับปี 2561 โดยราคาขายที่ปรับลดลงมาจากผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปรับรูปแบบ ปรับวัสดุ และพยายามหาต้นทุนที่ดินที่ถูกลง

“ปีนี้เราเห็นคอนโดเปิดใหม่เฉลี่ยราคาลดลง 15% มาจากการปรับรูปแบบ ปรับเซกเมนต์ลูกค้าลง ลดสเปกวัสดุลง หรือการลดขนาดห้องเพื่อให้ราคาถูก รวมถึงการหาที่ดินที่เข้าซอยลึกหน่อย เพื่อให้ราคาถูกลง ส่วนโครงการที่มีสต๊อกค้างอยู่ในตลาด ปรับลดราคาราว 5% เพื่อระบายสต๊อก แต่ปี 2563 นี้คงลดราคาขายคอนโดมากกว่านี้ไม่ได้ เพราะปรับลดลงมามากแล้ว”

อย่างไรก็ตาม ในภาพรวมปี 2562 ราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยในตลาดอยู่ที่ 141,800 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 0.9% จากปี 2561 ที่อยู่ 140,600 บาทต่อตารางเมตร ถือเป็นการปรับเพิ่มขึ้นน้อยกว่าช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (ปี 2557-2561) ที่ราคาคอนโดขยับขึ้นเฉลี่ย 8% ต่อปี

แนวโน้มคอนโดปี 2563 จะเป็นอย่างไร

ปี 2563 เน็กซัสคาดว่า ตลาดคอนโดมิเนียมจะมีอุปทานใหม่ที่ 42,000-45,000 หน่วย ทรงตัวจากปี 2562 และความต้องการซื้อคอนโดคาดว่าจะอยู่ที่ 43,000-48,000 หน่วย ด้านราคาขายคอนโดคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 0.24% โดยเฉลี่ย ซึ่งพื้นที่ราคาคอนโดและอุปทานใหม่จะเพิ่มขึ้น ได้แก่ ทำเลรถไฟฟ้าสายต่างๆ ที่เพิ่งขยายเส้นทางออกไปนอกเมือง เช่น ธนบุรี, เพชรเกษม, พระโขนง, สวนหลวง, ลาดพร้าว, วังทองหลาง ฯลฯ

“ส่วนต่อขยายเมืองโดยเฉพาะพื้นที่ที่รถไฟฟ้าเข้าถึง เป็นพื้นที่ที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะเลือกเข้าไปทำโครงการใหม่ๆ เพราะราคาที่ดินยังไม่สูงมาก และมีความต้องการในพื้นที่มากกว่าจุดอื่นๆ คาดว่าจะเป็นคอนโดที่ราคาประมาณ 3-6 ล้านบาทต่อห้อง จากกำลังซื้อคอนโดคนไทยปัจจุบันอยู่ที่ 2-6 ล้านบาทต่อห้อง”

ทั้งนี้ คาดว่าปี 2563 จะมีปัจจัยลบธุรกิจคอนโด ได้แก่ 

• นักลงทุนต่างประเทศที่จะเข้ามาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในไทยอาจลดลง เพราะค่าเงินบาทยังแข็งค่า โดยปัจจุบันนักลงทุนต่างประเทศมีสัดส่วนถึง 29% จากผู้ประกอบการที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด
• ธุรกิจคอนโดยังชะลอตัว แม้ภาครัฐมีมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ส่วนหนึ่งเพราะมาตรการมีผลในระยะสั้น และตลาดไม่ตอบรับกับนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐที่ออกมา ส่วนหนึ่งเพราะผู้บริโภคติดเงื่อนไข LTV ในการกู้ยืมเงิน  

ทั้งนี้ ปัจจัยที่ทรงตัว ได้แก่ ราคาที่ดินปี 2563 มีทิศทางทรงตัว แต่ปัจจัยบวกของธุรกิจคอนโดยังมีเพียงเส้นทางรถไฟฟ้าที่ขยายไปนอกกรุงเทพฯ ทำให้พื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาเพิ่มมากขึ้น ในขณะที่ราคาที่ดินนอกเมืองยังไม่สูงเกินไป 

พิสูจน์อักษร: ภาวิกา ขันติศรีสกุล