ใครอยากรู้ว่าตลาดคอนโดช่วงนี้เป็นอย่างไรบ้าง ผมชวนท่านลองเข้าเว็บไซต์ประกาศขายบ้านที่มีมากมาย หรือติดต่อนายหน้าตัวแทนการขาย ลองเอาคอนโดที่ท่านอยู่มาประกาศขายดูสิครับ ผมไม่ได้ล้อเล่นนะครับ ผมลองดูมาแล้ว เพื่อจะได้เข้าใจสภาวะเศรษฐกิจและตลาดที่อยู่อาศัยในตอนนี้ แต่ก่อนจะทำ อย่าลืมบอกคนในบ้านให้รู้ถึงการทดสอบของท่านก่อนนะครับ เดี๋ยวจะเป็นปัญหาครอบครัว
ผลตอบรับเป็นอย่างที่ผมคาดครับ นั่นคือเงียบสนิท ส่วนมากจะเป็นเอเจนต์ที่ติดต่อมาขอทำการตลาดให้ หรือจะขอเปลี่ยนเป็นเช่ามากกว่าซื้อ ซึ่งแน่นอนว่าในช่วงนี้ที่เศรษฐกิจไทยปีนี้ยังเผชิญความเสี่ยงสารพัด ทั้งการระบาดรอบใหม่ของโควิด-19 และความล่าช้าในการรับวัคซีน ซึ่งมีผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจในอนาคต ทำให้คนจำนวนมากเลือกที่จะเก็บเงินหรือไม่อยากมีภาระหนี้ระยะยาวมาซื้อบ้าน เอเจนต์บางรายที่ผมคุยด้วยจะบอกว่า ตอนนี้มีคนที่จะซื้อบ้านได้อยู่ 2 ประเภท หนึ่งคือคนมีเงินสด สองคือกลุ่มมนุษย์เงินเดือน ที่เขาบอกแบบนี้เพราะเขาเจอปัญหาลูกค้าที่เขาพามาดูบ้านตกลงสนใจจะเซ็นสัญญาเรียบร้อย แต่พอไปติดต่อแบงก์ดูปรากฏว่ากู้ไม่ผ่าน การกู้ไม่ผ่าน หรือ Rejection Rate อาจสูงได้ราว 50% คือมีคนขอร้อยคน กู้ผ่านเพียง 50 คน ช่วงนี้อาจลดลงไปบ้าง แต่ก็อาจเพราะคนถอดใจไม่มากู้ซื้อบ้าน ไม่ใช่เพราะแบงก์ลดการเข้มงวดของความเสี่ยงสินเชื่อลง
เอาล่ะ กลับมาที่เอเจนต์ของผม เขาเล่าว่า ช่วงนี้ที่คนต้อง Work from Home หรือ เรียนหนังสือออนไลน์ ก็มีผลให้ความต้องการคอนโดใจกลางเมืองแนวรถไฟฟ้าลดลง เพราะไม่ต้องย้ายที่อยู่เพื่อลดเวลาในการเดินทาง และพอเจ้าของห้องที่ซื้อไว้ไม่ได้อยู่ หรือไม่อยากมีภาระหนี้สินกับธนาคาร ก็ประกาศขายพร้อมๆ กัน เกิดการตัดราคา ราคาคอนโดมือสองก็ลดลงบ้าง แต่ก็ใช่จะขายได้ เพราะหากดูยอดการโอนคอนโดในช่วงปีที่ผ่านมา แม้ยอดขายลดลงไปมาก แต่คนเลือกที่จะซื้อคอนโดใหม่มากกว่าคอนโดมือสอง ที่เห็นได้ชัดเจนมาจากการทำโปรโมชันของเจ้าของโครงการที่จูงใจให้คนซื้อเลือกของใหม่มากกว่าคอนโดมือสองอย่างผมแม้อายุไม่ถึง 3 ปี ทีนี้เจ้าของห้องที่ขายไม่ได้สักทีก็ต้องประกาศให้เช่า สิ่งที่น่าตกใจคือราคาเช่าตกลงมาก แทบจะพอๆ กับต้นทุน นั่นคือค่าดอกเบี้ยเงินกู้ ค่าส่วนกลาง และค่านายหน้ารวมกัน สรุปคือใครทำใจได้ก็ปล่อยเช่าไป ใครทำใจไม่ได้กลัวห้องโทรมก็เก็บไว้ และมีความหวังว่าเดี๋ยวรอต่างชาติกลับมาซื้อหรือมาเช่าดีกว่าปล่อยให้คนไทยหรือกลุ่มนักศึกษาเช่า
ถึงจุดที่ต้องวางแผนตลาดต่างประเทศแบบนี้ผมก็ต้องไปซอกแซกถามผู้บริหารตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ดู สิ่งที่ได้ฟังคือเขามองทั้งโอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้านเรา โอกาสคือยังมีคนต่างชาติกลุ่มยุโรปจำนวนมากที่อยากมาอยู่เมืองไทยในช่วงวัยเกษียณ รวมทั้งลูกค้าจีนและฮ่องกงที่มองหาสินทรัพย์นอกประเทศ อีกทั้งราคาคอนโดในไทยยังไม่ถือว่าแพงนักหากเทียบประเทศเหล่านั้น แต่ที่ห่วงคือคนต่างชาติจะโอนห้องได้อย่างไร ในช่วงที่ผ่านมาได้มีการตรวจห้องผ่านตัวแทนที่เชื่อถือได้ พร้อมมีการประกันตัวห้องที่ยาวขึ้นเพื่อรับรองหากพบปัญหาหลังผู้ซื้อต่างชาติเข้ามาตรวจได้ด้วยตัวเอง แต่ที่เขาห่วงอีกอย่างคือมาตรการจูงใจของไทยในการขยายตลาดคอนโดให้ต่างชาติมีน้อยกว่าเพื่อนบ้านมาก เช่น น่าจะให้สิทธิ์ต่างชาติที่มีคอนโดมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทอยู่ในประเทศได้นานเป็น 10 ปี หรือเพิ่มสัดส่วนต่างชาติในคอนโดจากร้อยละ 49 แต่แน่นอนว่าอาจมีเสียงคัดค้านจากกลุ่มที่มองว่าอาจเป็นการทำให้คนไทยต้องซื้อบ้านแพงขึ้น หรือต้องไปอยู่นอกเมืองแทน เพราะไม่สามารถซื้ออยู่ในช่วงใจกลางเมืองได้
กลับมาที่ตลาดคอนโดปีนี้ผมมองว่ายอดโอนน่าจะพอๆ กับปีที่แล้ว คือเป็นคนที่อยากซื้อจริงๆ ไม่ใช่หวังเก็งกำไร หรือซื้อปล่อยเช่า แต่อาจเป็นกลุ่มที่ลูกต้องเรียนหนังสือในเมือง แทนที่จะต้องตื่นตีห้าเพื่อออกจากบ้านให้ทันเข้าเรียน ก็อาจเลือกอยู่คอนโดเล็กๆ แต่มีคุณภาพชีวิตที่ดีกว่า หรือกลุ่มที่ทำงานได้สักระยะหนึ่งแล้วอยากมีคอนโดหรือบ้านเป็นของตัวเอง อีกทั้งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่น่าออกโครงการใหม่ๆ มากนัก ซึ่งจะช่วยลดซัพพลายใหม่ในตลาด ไม่ให้เกิดการหั่นราคาลงแรงเพื่อเร่งการขาย ผมจึงมองตลาดคอนโดไม่ล้มในปีนี้ แต่จะหวังให้รุ่ง ให้ราคาทะยานขึ้นเร็ว ก็คงยากในปีนี้ ทั้งๆ ที่ผมมองว่าคอนโดดีๆ ใจกลางเมืองมีอยู่จำกัด ในช่วงที่ดอกเบี้ยต่ำลากยาว ประกอบกับเศรษฐกิจโลกกำลังฟื้นตัวได้ดี ประเทศไทยเองก็จะเปิดรับนักท่องเที่ยวได้ในปลายปีนี้ หรืออย่างช้าก็ปีหน้า วัคซีนก็จะเข้ามาในที่สุด
แม้นักเศรษฐศาสตร์จะพากันหั่นเป้า GDP ปีนี้ลง แต่ก็ยังมองโอกาสที่สดใสในปีหน้า ดังนั้นผมจึงมองว่า ตลาดคอนโดน่าจะเป็นอีกหนึ่งทรัพย์สินทางเลือกสำหรับคนที่อยากลงทุนและมีความสามารถในการชำระหนี้ได้ เพราะแม้เราจะได้ยินมาเสมอว่าหนี้ครัวเรือนของไทยสูงขึ้นต่อเนื่อง แต่หากดูชัดๆ จะรู้ว่าหนี้ที่เป็นหนี้จากการมีบ้านนั้นเป็นสัดส่วนไม่ถึงครึ่ง ผมจึงมองว่า หากจะมีหนี้ทั้งที เป็นหนี้บ้านดีกว่าครับ เพราะอย่างน้อยก็เป็นสินทรัพย์ที่คงทนอยู่กับเรานาน โอกาสปล่อยเช่าหรือเก็บเป็นมรดกได้ แต่ต้องเลือกทำเลให้ดี เลือกโครงการที่น่าเชื่อถือ และที่สำคัญคือเลือกสถาบันการเงินที่เสนอดอกเบี้ยบ้านต่ำเพื่อช่วยลดภาระเราด้วยนะครับ
พิสูจน์อักษร: ภาวิกา ขันติศรีสกุล
