การประกาศแผนการลงทุนรวมกว่า 1.9 หมื่นล้านบาท ประเดิมศักราชใหม่หลังตรุษจีนเมื่อ 15 กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา เพียงไม่กี่นาทีภายหลังส่งงบการเงินและแจ้งรายงานผลประกอบการปี 2563 ที่ขาดทุนถึง 1,881 ล้านบาทในวันเดียวกัน
เป็นการตอกย้ำความมั่นใจในศักยภาพการลงทุนของ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ AWC ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ ‘เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี’ ที่เพิ่งเข้าตลาดได้เพียงปีเศษ แม้จะเจ็บหนักจากธุรกิจโรงแรมที่เป็นรายได้หลัก ซึ่งทรุดตามภาคการท่องเที่ยวที่ดิ่งลงเหวจากพิษโควิด-19
ในปีที่ผ่านมา แม้ ‘เจ้าสัวเจริญ’ จะออกงานตัดริบบิ้นเปิดโครงการใหม่น้อยลง แต่ยังคงนั่งหัวโต๊ะประชุมบอร์ด
ที่มา : การประชุมนักวิเคราะห์ ไตรมาส ประจำปี 2563
กว่า 86% ของเม็ดเงินลงทุนดังกล่าวหรือประมาณ 1.66 หมื่นล้านบาท จะเทไปที่ ‘เวิ้งนาครเขษม’ ที่ดินแปลงประวัติศาสตร์ที่เจ้าสัวเจริญประมูลซื้อในปี 2555 จากราชสกุลบริพัตรภายใต้กองมรดกรวมของ 5 ตระกูล คือ กิติยากร, สวัสดิวัตน์, เทวกุล โสณกุล และบุณยะปานะ ที่สืบสายจากพระธิดาของสมเด็จพระเจ้าบรมวงศ์เธอ เจ้าฟ้าบริพัตรสุขุมพันธ์ กรมพระนครสวรรค์วรพินิต
ที่มา ‘เวิ้งนครเกษม’
ข้อมูลจาก Facebook เพจ รังเก่าเก่า ระบุว่า เดิมที่ดินเวิ้งนาครเขษมเป็นที่ที่รัชกาลที่ 5 โปรดให้ขุดสระขนาดใหญ่และทำเป็นสวนให้คนทั่วไปเข้ามาใช้วิ่งเล่น เรียกว่า วังน้ำทิพย์ ต่อมาทรงพระราชทานที่ดินดังกล่าวให้กรมพระนครสวรรค์วรพินิต ซึ่งได้ถมที่วังน้ำทิพย์จนเป็นลานโล่งกว้าง พร้อมตั้งชื่อว่า ‘เวิ้งนาครเขษม’ ที่หลายคนก็เรียกกันว่า ‘เวิ้งนครเกษม’
หลังจากมีการเลิกทาส เวิ้งนาครเขษมเป็นที่ที่คนในวังที่พ้นจากการเป็นทาสได้นำทรัพย์สินที่ได้มาจากนายบ้าง ขโมยมาบ้าง มาวางขาย ฝรั่งชาติตะวันตกก็นำของใช้แล้วมาซื้อขายแลกเปลี่ยนกันที่นี่ เกิดเป็นตลาดค้าของเก่าขึ้น
ตามมาด้วยศูนย์การค้าเล็กๆ และ ‘โรงภาพยนตร์นาครเขษม’ โรงหนังแห่งแรกของไทย ก่อนกระแสความนิยมดนตรีตะวันตกหลั่งไหลเข้ามามีอิทธิพลในช่วงหลังสงครามโลกครั้งที่ 2 ทำให้เวิ้งนาครเขษมกลายเป็นแหล่งขายเครื่องดนตรีตะวันตก กระทั่งตระกูลเจ้าของที่ดินประกาศขายเวิ้งนาครเขษมเนื้อที่ขนาด 14 ไร่ 1 งาน 91 ตารางวาเมื่อปี 2554 ผ่านการประมูล
แปลงประวัติศาสตร์
การคว้าที่ดินแปลงนี้ของเจ้าสัวเจริญในเดือนมิถุนายน 2555 สร้างความฮือฮามาก เพราะเจ้าสัวชนะการประมูลด้วยราคาสูงถึง 4.8 พันล้านบาท ซึ่งเป็นค่าที่ดิน 4.5 พันล้านบาท และค่าธรรมเนียมการโอนที่เจ้าสัวเป็นผู้จ่ายอีกกว่า 300 ล้านบาท มีรายงานระบุว่า เป็นราคาที่สูงกว่าราคาเริ่มต้นที่ตั้งไว้ที่ 3.8 พันล้านบาท
ผ่านไปไม่ถึง 10 ปี ที่ดินแปลงสวยทำเลงามผืนนี้ ซึ่งตั้งอยู่บนถนนเจริญกรุง บริเวณซอย 8 ถึงซอย 10 ติดถนนจักรวรรดิและถนนเยาวราช ไม่ไกลจาก MRT สถานีสามยอด มีมูลค่าพุ่งไปถึงกว่า 8.2 พันล้านบาท ตามรายงานแจ้งตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยของ AWC ที่วางแผนซื้อที่ดินแปลงนี้ผ่านการเข้าซื้อหุ้นสามัญทั้งหมดของบริษัท ทีซีซี เวิ้งนาครเขษม จำกัด ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งเป็นบริษัทในเครือ TCC ของเจ้าสัวเจริญ
ราคาดังกล่าวถือว่าพุ่งแรงถึง 84% หรือเกือบเท่าตัว และเป็นการสร้าง Benchmark ใหม่ให้กับราคาที่ดินย่านเจริญกรุง-เยาวราชที่ตารางวาละ 1.42 ล้านบาท หลังจากไม่มีการซื้อขายที่ดินในย่านนี้มานาน
ขณะที่ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินของกรมธนารักษ์รอบปี 2559-2562 บริเวณถนนเจริญกรุง ขยับขึ้นเพียง 10% จากรอบก่อนในปี 2555-2558 เท่านั้น
โดยแปลงนี้ที่มีโฉนดเลขที่ 3105 เลขที่ดิน 679 หน้าสำรวจ 880 มีราคาประเมินอยู่ที่ 435,000 บาทต่อตารางวา รวมมูลค่า 2,519,085,000 บาท ซึ่งราคาดังกล่าวจะทำให้ที่ดินแปลงนี้ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตรา 0.6% หรือ 15.11 ล้านบาทต่อปี
พัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส
นอกจากเงินลงทุนจำนวน 8,265 ล้านบาทในการซื้อที่ดินเวิ้งนาครเขษม AWC มีแผนใช้เงินอีก 8,247.8 ล้านบาท เพื่อพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสบนที่ดินแปลงดังกล่าว โดยมีพื้นที่ก่อสร้างรวม 162,148 ตารางเมตร
โครงการเวิ้งนาครเขษมจะประกอบด้วย 5 ส่วน ได้แก่
- โรงแรมระดับลักชัวรี
- โรงแรมแบบบูติก
- Branded Residence หรือคอนโดมิเนียมที่บริหารโดยแบรนด์โรงแรมลักชัวรี
- Branded Residence ที่บริหารโดยแบรนด์โรงแรมบูติก
- พื้นที่ค้าปลีก โดยจะมีเจดีย์จีนสูงไม่เกิน 8 ชั้นที่จะโดดเด่นเป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ของเยาวราชหรือไชน่าทาวน์ของไทย
สำหรับพื้นที่ค้าปลีกจะมีการสร้างพื้นที่ชั้นใต้ดินที่ AWC ตั้งใจพัฒนาให้เป็นพื้นที่ค้าปลีกใต้ดินขนาดใหญ่สุดในกรุงเทพฯ เพื่อเปิดประสบการณ์การช้อปปิ้งในรูปแบบใหม่ ซึ่งหากสามารถต่อเชื่อมพื้นที่ค้าปลีกชั้นใต้ดินนี้ไปยังชั้นแพลตฟอร์มของรถไฟฟ้า MRT สถานีสามยอดที่อยู่ไม่ไกลจากโครงการ กรุงเทพฯ ก็จะได้มีย่านช้อปปิ้งในสถานีรถไฟฟ้าเหมือนสถานีโตเกียวแน่นอน
ตามไทม์ไลน์การพัฒนาที่จะทยอยเปิดตัวในไตรมาส 1 ถึง 3 ปี 2570 โดยที่จอดรถสามารถเปิดให้บริการก่อนในไตรมาส 3/69 ทาง AWC เชื่อว่า โครงการจะแล้วเสร็จในช่วงที่ตลาดท่องเที่ยวจากนักท่องเที่ยวต่างชาติกลับมาบูมอีกครั้ง
ก่อนหน้านี้ วัลลภา ไตรโสรัส ซีอีโอ AWC และลูกสาวคนกลางของเจ้าสัวเจริญ เคยกล่าวถึงแผนพัฒนาโครงการเวิ้งนาครเขษม ซึ่งอยู่ระหว่างการออกแบบไว้ว่า จะอนุรักษ์เรื่องราวประวัติศาสตร์ของทำเลและจุดกำเนิดของเวิ้งนาครเขษมไว้เป็นจุดดึงดูดนักท่องเที่ยวเฉกเช่นที่เคยพัฒนา Asiatique ที่ยังคงกลิ่นอายประวัติศาสตร์ท่าเรือริมน้ำและโกดังเก่าเอาไว้
พัฒนาโครงการใหม่บนที่ดินบนถนนแบริ่ง-ลาซาล ด้วย
สำหรับที่ดินอีกแปลงของกลุ่ม TCC ที่ AWC จะซื้อเข้าพอร์ตตามที่ได้รายงานแจ้งตลาดหลักทรัพย์ไว้ คือ ที่ดินขนาด 8.5 ไร่ บนถนนแบริ่ง-ลาซาล ซึ่งเป็นสิทธิการเช่าที่กลุ่ม TCC เช่าจากเจ้าของที่ดินเดิมอีกที
โดย AWC จะซื้อสิทธิการเช่าที่ดินแปลงดังกล่าวผ่านการเข้าซื้อหุ้นสามัญของบริษัท วรรณทรัพย์พัฒนา จำกัด ที่เป็นบริษัทในเครือ TCC รวมมูลค่า 50 ล้านบาท พร้อมภาระค่าเช่าที่ดินอายุสัญญาถึงปี 2593 อีกมูลค่า 147 ล้านบาท
‘โครงการลาซาล 8 ไร่’ ซึ่งเป็นโค้ดเนมที่เรียกกันในบริษัท ทาง AWC จะลงทุนอีก 514.8 ล้านบาท เพื่อพัฒนาเฟสต่อเนื่องในเฟสที่ 3 โดยมีกำหนดแล้วเสร็จในไตรมาส 1/66 หลังจากได้พัฒนา Lasalle’s Avenue 1 และ 2 คอมมูนิตี้มอลล์ที่อยู่ตรงข้ามที่ดินแปลงดังกล่าว ซึ่งเปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2561
เนื่องจากทำเลที่ตั้งของโครงการลาซาล 8 ไร่ อยู่ใกล้กับโรงเรียนบางกอกพัฒนา AWC จึงวางแผนพัฒนาเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ที่เป็นมิตรกับเด็กและครอบครัว ประกอบด้วยศูนย์การเรียนรู้ ร้านค้าปลีกสำหรับเด็กๆ ลานไอซ์สเกต ศูนย์สุขภาพและพัฒนาการในเด็กที่จับมือกับโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ รวมทั้งสร้างสะพานลอยเชื่อมไปยัง Lasalle’s Avenue 1 และ 2 อีกด้วย โดยคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในไตรมาส 1/66
สำหรับผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการลาซาล 8 ไร่ AWC คาดว่า จะได้รับผลตอบแทน 12.2% ต่อปี ส่วนโครงการเวิ้งนาครเขษมจะได้รับ 10.8% ต่อปี โดยการลงทุนในโครงการเวิ้งนาครเขษมเป็นส่วนหนึ่งของแผนการลงทุน 5 ปีในปี 2563-2567 ของ AWC ภายใต้การได้สิทธิในการลงทุนทรัพย์สินของกลุ่ม TCC
ส่วนโครงการลาซาล 8 ไร่ และโรงแรมซิกมา รีสอร์ท จอมเทียน พัทยา ที่ AWC เทกโอเวอร์มาจากบริษัท เอเพ็กซ์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ด้วยงบลงทุน 550 ล้านบาท พร้อมงบปรับปรุงเพิ่มเติมอีก 1,288 ล้านบาท ถือเป็นจิ๊กซอว์ตัวใหม่ที่เข้ามาเสริมศักยภาพทั้งโครงการที่มีอยู่เดิมของ AWC สำหรับย่านลาซาล และแผนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในพัทยาที่บริษัทวางไว้ในไปป์ไลน์อีกจำนวนไม่น้อย
พิสูจน์อักษร: วรรษมล สิงหโกมล
