เรามักได้ยินคนพูดถึงคอนโดมิเนียมหรูว่า ‘ถ้าราคาขนาดนี้ เอาเงินไปซื้อบ้านเดี่ยวดีกว่า’ หรือบางคนก็อาจจะเคยพูดเองด้วยซ้ำ เพราะเห็นว่าการเป็นเจ้าของห้องชุดราคา 10-20 ล้านบาทนั้นเป็นเรื่องที่ไม่สมเหตุสมผลเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยรูปแบบอื่นที่ได้ทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่า
แต่ตัวเลขยอดขายคอนโดมิเนียมระดับบนยังเติบโตเรื่อยๆ กระทั่งโครงการใหม่ที่ราคามากกว่าห้องละ 600 ล้านบาทก็ยังเกิดขึ้นและมีคนจับจองเป็นเจ้าของ เรามองคอนโดมิเนียมหรูผิดไป หรือว่าโลกนี้เต็มไปด้วยคนที่ไม่มีเหตุผลกันแน่?
คอนโดมิเนียมน่าอยู่ราคาเริ่มต้น 99 ล้านบาท
สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นเรื่องทำเลที่ตั้งเป็นหัวใจสำคัญ เพราะที่ดินแปลงหนึ่งเมื่อก่อสร้างและขายโครงการก็หมดไป ไม่สามารถทำซ้ำหรือหาผลประโยชน์เป็นชิ้นเป็นอันอะไรได้อีก เพราะว่ากรรมสิทธิ์นั้นเป็นของผู้ซื้อไปแล้ว
โอภาส ถิรปัญญาเลิศ ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด แชร์มุมมองกับสำนักข่าว THE STANDARD เรื่องคอนโดมิเนียมราคาสูงที่สุดของปี 2560 จำนวน 3 โครงการ ได้แก่
เมื่อพิจารณาโครงการที่ราคาสูงที่สุด ปัจจุบันนี้พื้นที่ถนนวิทยุถือเป็นพื้นที่ระดับบนสุดของที่พักอาศัยในประเทศไทย และด้วยเงื่อนไขกรรมสิทธิ์ที่ผู้ซื้อได้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรือฟรีโฮลด์ (Free Hold) ทำให้โครงการ 98 Wireless เป็นที่ต้องการของบรรดาเศรษฐีไทย โดยราคาห้องชุดเริ่มต้นที่ 99 ล้านบาท และราคาปรับขึ้นตามชั้นและตำแหน่งของห้อง ซึ่งถ้าเป็นห้องที่เห็นวิวของสถานทูตสหรัฐอเมริกาซึ่งเป็นพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ ราคาก็จะสูงกว่าฝั่งอื่นอย่างชัดเจน
ผู้บริหารของบริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ให้ข้อมูลว่า ห้องที่ตำแหน่งดีที่สุดของโครงการนี้สามารถขายได้ถึงตารางเมตรละ 720,000 บาท เป็นราคาที่สูงที่สุดในประเทศไทยขณะนี้ ซึ่งล้ำหน้าโครงการอื่นบนถนนวิทยุที่ลูกค้าไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรือลีส โฮลด์ (Lease Hold) อย่างชัดเจน
โครงการ 98 Wireless
ใครเป็นคนซื้อคอนโดมิเนียมหรูระดับนี้? อาศัยอยู่เองหรือลงทุน?
น่าแปลกที่โครงการระดับนี้เรามักไม่ได้ยินข่าวว่าใครเป็นเจ้าของบ้าง เพราะคนซื้อต้องการความเป็นส่วนตัวสูงสุด และไม่ได้เปิดขายกันเอิกเกริก เพราะว่าเป็นการเชื้อเชิญผ่านเครือข่ายของมหาเศรษฐี ซึ่งแต่ละคนก็รู้จักกันเอง เพราะเป็นนักธุรกิจแถวหน้าของประเทศทั้งสิ้น
มีข้อมูลว่าห้องเพนต์เฮาส์ราคากว่า 650 ล้านบาทของโครงการ 98 Wireless นั้น ถูกจับจองโดย ‘มหาเศรษฐีแห่งซอยรางน้ำ’ เจ้าของทีมฟุตบอลระดับโลก ซึ่งเรื่องนี้ยังไม่มีใครออกมายืนยันชัดเจน
โอภาสเล่าว่า ถ้าโครงการที่ราคาสูงมากเกิน 30 ล้านบาทขึ้นไป เจ้าของมักจะอยู่อาศัยเอง เพราะถ้าซื้อลงทุนปล่อยเช่า ราคาค่าเช่าจะสูงมากจนน้อยคนที่จะจ่ายได้ สำหรับคอนโดมิเนียมหรูที่คนเงินถึงนิยมซื้อขายเปลี่ยนมือ ราคาอยู่ในช่วง 20-30 ล้านบาท หัวใจสำคัญคือกำไรส่วนต่าง เช่น ซื้อมา 25 ล้านบาท เมื่อเวลาผ่านไป 3 ปี ขายได้ 30 ล้านบาท ขณะที่ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่านั้นต่ำมาก จะแตกต่างจากคอนโดมิเนียมราคา 5-10 ล้านบาท ที่มักจะถูกซื้อยกชั้นแล้วปล่อยเช่าต่อ
อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียมหรูเหล่านี้เป็นได้มากกว่าที่อยู่อาศัยหรือการลงทุน แต่อาจเป็นสิ่งแสดงสถานะทางสังคมของบรรดาเศรษฐี เมื่อเจ้าสัวรายอื่นซื้อ ก็ซื้อตามบ้าง โดยที่ไม่ได้เข้าไปอยู่อาศัยจริง หรือที่เรามักเรียกว่า ซื้อทิ้งไว้ เพราะผู้ที่มีกำลังพอจะครอบครองคอนโดมิเนียมราคานี้ก็มักจะมีคฤหาสน์อยู่กันทุกคน เมื่อเวลาผ่านไปก็อาจจะยกให้ทายาทหรือขายต่อ ซึ่งการตอบสนองความต้องการลักษณะนี้ค่อนข้างสลับซับซ้อนและไม่ง่ายที่จะทำความเข้าใจ
โครงการ The Ritz-Carlton Residences, Bangkok
โครงการ The Residences at Mandarin Oriental Bangkok
เป็นไปได้! คอนโดมิเนียมตารางเมตรละ 1 ล้านบาทในสยามประเทศ
บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ประเมินตลาดของคอนโดมิเนียมหรูยังเติบโตต่อไปได้ แม้ว่าตอนนี้จะเริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว ไม่ร้อนแรงเหมือนช่วง 2 ปีที่ผ่านมา หลายโครงการยังขายไม่หมด แต่เชื่อว่าจะยังมีโครงการใหม่เปิดตัวอยู่ และบรรดาผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะขยับมารุกตลาดพรีเมียมมากขึ้น เนื่องจากยังมีกำลังซื้อ จะเห็นได้จากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อต่ำกว่าผู้ยื่นกู้คอนโดมิเนียมระดับกลางถึงล่างมาก
พื้นที่ที่ยังมีศักยภาพสำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับบน คือ ถนนวิทยุและถนนสุขุมวิท (เพลินจิต) ซึ่งขณะนี้มีผู้เล่นรายสำคัญของวงการกำลังชิงไหวชิงพริบกันในพื้นที่ ส่วนที่ที่มีโอกาสทำราคาแตะสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรได้ อาจจะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ ‘ดิ ไอคอนสยาม’ พื้นที่เจริญนคร ที่เป็นการผนึกกำลังกันสร้างประวัติศาตร์ทางธุรกิจโดยเครือซี.พี. แมกโนเลีย และสยามพิวรรธน์ ขณะนี้วงการอสังหาริมทรัพย์ต่างก็จับตาดูทุกความเคลื่อนไหวของโครงการนี้
และเมื่อเปรียบเทียบข้อมูลกับราคาเฉลี่ยของที่พักอาศัยระดับไฮเอนด์ของปี 2016 จากรายงาน Luxury Defined 2017 ที่จัดทำโดย Christie’s International Real Estate น่าจะทำให้เราเห็นภาพได้ว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ตลาดบนของไทยอยู่จุดไหนของโลก
สำหรับราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมหรูของประเทศไทยปัจจุบันประมาณ 350,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งยังมีแนวโน้มปรับเพิ่มสูงขึ้น และขณะนี้มีนักลงทุนจากต่างประเทศ เช่น ฮ่องกง ญี่ปุ่น หรือจีน เข้ามาลงทุนมากขึ้นเรื่อยๆ ทั้งเข้ามาซื้อสินทรัพย์หรือพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เสียเอง
แม้ทุกวันนี้บรรดามนุษย์เงินเดือนจะพากันกลุ้มใจกับราคาที่อยู่อาศัยที่เริ่มสูงเกินเอื้อมจนน่าคิดว่าวันข้างหน้าลูกหลานของเราจะยังมีเงินซื้อคอนโดมิเนียมห้องเล็กๆ เป็นของตนเองหรือไม่ แต่ตลาดระดับบนยังมีพื้นที่ให้เติบโตอยู่เสมอ ไม่ว่าจะราคาสูงแค่ไหนก็ยังขายได้เรื่อยๆ เพราะยังมีผู้ที่ยินดีจะซื้อเพื่ออยู่ในสังคมที่ตนคุ้นเคย ซื้อเพื่อลงทุนเก็งกำไร หรือซื้อด้วยเหตุผลใดก็ตามที
ไม่มีอะไรแพงเกินกว่าที่คนรวยจะซื้อ
อ้างอิง:
