ท่ามกลางงาน AP 2026 Business Direction งานแถลงทิศทางธุรกิจและแผนดำเนินงานประจำปี 2569 ของยักษ์ใหญ่ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ AP THAI หรือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ที่ผ่านพ้นไปในช่วงปลายเดือนกุมภาพันธ์ 2569 ที่ผ่านมา

 

หนึ่งในประเด็นสำคัญที่ถูกหยิบยกขึ้นมาพูดถึงอย่างมีนัยยะคือแนวคิด “AP Code” ซึ่งถือเป็นหัวใจของยุทธศาสตร์การขับเคลื่อนองค์กรในปีนี้

 

แต่ก่อนจะไปลงลึกว่า AP Code คืออะไร และเกี่ยวข้องอย่างไรกับแผนการพัฒนาโครงการของ AP THAI ในปี 2569 เราขอพาคุณมาสรุปภาพรวมของ แผนการดำเนินธุรกิจ AP Thailand ปี 2569 กันก่อน

 

 

1. สรุปประเด็นสำคัญ AP 2026 Business Direction แนวทางดำเนินธุรกิจ AP THAI ปี 2569 เป็นอย่างไร

 

1.1. ผลการดำเนินงานปีที่ผ่านมา (2568) ของ AP THAI เป็นอย่างไร?

 

• ยอดขายสุทธิ (Net Presales) สูงสุดในอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย คิดเป็นมูลค่ารวมที่ 46,865 ล้านบาท จำแนกรายละเอียดสำคัญได้เป็น
• รายได้รวม (Revenue) สูงสุดในอุตสาหกรรมฯ เช่นเดียวกัน ซึ่งรวมจากสินค้ากลุ่มแนวราบ (Low-rise), กลุ่มคอนโดมิเนียม (100% JV) และธุรกิจอื่นๆ รวมสูง 45,994 ล้านบาท
• กำไรสุทธิ (Net Profit) เท่ากับ 4,316 ล้านบาท
• สัดส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน 0.64 เท่า (เป็นไปตามนโยบายในการบริหารจัดการสัดส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนในระดับที่ไม่เกิน 1 เท่า)
• ณ 31 ธันวาคม 2568 บริษัทฯ มีสินค้ารอรับรู้รายได้มูลค่า 35,936 ล้านบาท แบ่งเป็นสินค้าแนวราบมูลค่า 15,862 ล้านบาท และสินค้าคอนโดมิเนียม มูลค่า 20,074 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้ต่อเนื่องจนถึงปี 2572

 

 

1.2. แผนเปิดตัวโครงการใหม่มีกี่โครงการในปี 2569 (จำนวน) ? : 42 โปรเจกต์ มูลค่ารวมประมาณ 55,000 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นมูลค่าการลงทุนที่สูงที่สุดในอุตสาหกรรม ณ ปัจจุบัน จำแนกเป็น

 

• โครงการแนวราบ (Low-rise) – รวม 27 โครงการ มูลค่า 31,400 ล้านบาท
• โครงการคอนโดมิเนียม – รวม 7 โครงการ มูลค่า 15,600 ล้านบาท
• โครงการในต่างจังหวัด Upcountry – (ผ่านแบรนด์อภิทาวน์) รวม 8 โครงการ มูลค่า 8,000 ล้านบาท โดยทาง AP THAI ย้ำว่าตั้งแต่ปี 2569 ไปจนถึงปี 2570 เป็นต้นไป AP THAI จะรุกหนักการขยายโครงการต่างจังหวัดมากขึ้น
• หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ทำให้แบรนด์ อภิทาวน์เติบโตอย่างต่อเนื่อง คือการยกระดับมาตรฐานการพัฒนาโครงการให้ เทียบเท่ากับโครงการในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทั้งในด้านการออกแบบ คุณภาพวัสดุ และฟังก์ชันการอยู่อาศัย ภายใต้แนวคิด “7-Better” ซึ่งครอบคลุมองค์ประกอบสำคัญของการอยู่อาศัยดังกล่าว
• รวมในปี 2569 โครงการมากกว่า 200 โครงการภายใต้พอร์ตของ AP THAI จะตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าได้อย่างครอบคลุมทั่วประเทศ
• ตั้งเป้ายอดขาย Net Presale ที่ 49,000 ล้านบาท และเป้ารายได้รวม (100% JV) ที่ 49,000 ล้านบาท
• ตั้งเป้างบประมาณการซื้อที่ดินมูลค่า 15,000 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 22%)

 

 

2. AP Code คืออะไร เปิดยุทธศาสตร์ CODE OF IN-DEPTH UNDERSTANDING เพื่อส่งต่อ Living Quality ให้กับลูกค้าทุกคน

 

แผนการดำเนินงานปี 2569 ของ AP THAI จะดำเนินไปภายใต้ยุทธศาสตร์ CODE OF IN-DEPTH UNDERSTANDING : รัชต์ชยุตม์ นันทโชติโสภณ ประธานฝ่ายบริหาร AP Thailand ระบุว่า แผนการดำเนินงานของ AP ในปี 2569 จะดำเนินไปภายใต้ “ยุทธศาสตร์ CODE OF IN-DEPTH UNDERSTANDING” ผ่าน AP Code

 

แล้ว AP Code คืออะไร?

 

‘AP Code’ คือ แนวคิดหลักที่บุคลากรเอพี ไทยแลนด์ทุกคนยึดถือเป็นมาตรฐานในการทำงานที่เริ่มต้นจากความเข้าใจคุณภาพชีวิตจริงของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง ครอบคลุมตั้งแต่ต้นน้ำอย่างการออกแบบและก่อสร้าง ไปจนถึงปลายน้ำอย่างงานบริการและการตลาด

 

ทุกกระบวนการล้วนมีจุดหมายปลายทางเดียวกัน คือการตอกย้ำวิสัยทัศน์ Empower Living เพื่อสร้าง Living Quality และส่งมอบ ‘ชีวิตดีๆ ที่เลือกเองได้’ ให้กับลูกค้า ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญที่เอพีเน้นย้ำและพิสูจน์ให้เห็นมาอย่างต่อเนื่องตลอดที่ผ่าน

 

โดยเมื่อลงลึกไปในเชิงยุทธศาสตร์ CODE OF IN-DEPTH UNDERSTANDING ภายใต้ AP Code ก็ประกอบไปด้วย 5 เสาหลักด้วยกัน ได้แก่

 

เสาหลักที่ 1 Code of Empathy – มาตรฐานการพัฒนา ขับเคลื่อนจากความเข้าใจชีวิตอย่างลึกซึ้ง

 

• AP THAI พัฒนาสินค้าและบริการโดยตั้งต้นจาก ความเข้าใจชีวิตจริงของลูกค้าในทุกมิติ ผ่านการวิเคราะห์ Multi-Persona ที่หลากหลาย

 

• ใช้ Empathy เป็นคีย์หลักในการค้นหา Unspoken Needs หรือความต้องการที่ลูกค้าไม่ได้พูดออกมาโดยตรง

 

• แนวคิดนี้ถูกนำไปใช้ในทุกขั้นตอนของการพัฒนาโครงการ ตั้งแต่ 
  • การเลือกทำเลที่ดิน
  • วิธีคิดในการออกแบบ
  • การควบคุมคุณภาพงานก่อสร้าง
  • การบริการหลังการขาย

 

• ใช้แนวคิด In-Depth Multi-Persona Customization เป็น Engine วิเคราะห์ไลฟ์สไตล์ลูกค้าในแต่ละช่วงชีวิต

 

• แนวคิดดังกล่าวต่อยอดสู่การพัฒนาโครงการ บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม บ้านแฝด และคอนโดมิเนียม

 

• ครอบคลุมมากกว่า 18 Sub-Brands และกว่า 600 แบบบ้าน ในช่วงราคาตั้งแต่ 2–120 ล้านบาท

 

เสาหลักที่ 2 Code of Financial Discipline – มาตรฐานวินัยทางการเงิน

 

• AP THAI ให้ความสำคัญกับ วินัยทางการเงิน (Financial Discipline) ในฐานะปัจจัยสำคัญที่หล่อเลี้ยงธุรกิจ

 

• การรักษาวินัยทางการเงินอย่างเคร่งครัดช่วยสร้าง ความได้เปรียบเชิงโครงสร้าง (Structural Advantage) ให้กับองค์กร

 

• ทำให้บริษัทสามารถ รักษาความแข็งแกร่งด้านสภาพคล่อง และบริหารความเสี่ยงได้ดีในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ผันผวน

 

เสาหลักที่ 3 Code of Global Partnership – มาตรฐานความร่วมมือระดับสากล ยกระดับคุณภาพทุกมิติ

 

• AP THAI มีความร่วมมือเชิงกลยุทธ์ระยะยาวกับ Mitsubishi Estate Co., Ltd. จากประเทศญี่ปุ่น
  • ความร่วมมือดังกล่าวช่วยถ่ายทอดองค์ความรู้ด้าน
  • ระบบการคิดองค์กร
  • วินัยการทำงานแบบญี่ปุ่น
  • มาตรฐานการก่อสร้างและบริหารโครงการ
  • การพัฒนาชุมชนและแนวคิดด้านความยั่งยืน

 

• ปีนี้เข้าสู่ปีที่ 13 ของการร่วมทุน และปัจจุบันทั้งสองมีโครงการร่วมทุนกว่า 32 โครงการ

 

• คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 140,000 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการร่วมทุนที่มีมูลค่าและระยะเวลาการร่วมทุนที่สูงและยาวนานต่อเนื่องที่สุดในอุตสาหกรรม

 

เสาหลักที่ 4 Code of Organization Capability – มาตรฐานศักยภาพองค์กรต่อยอดความได้เปรียบในระยะยาว

 

• AP THAI ยกระดับความสามารถขององค์กรทั้งระบบผ่านแนวคิด Capability Multiplier

 

• ครอบคลุมการพัฒนาในหลายด้าน ได้แก่
  • โครงสร้างการบริหารองค์กร
  • การพัฒนาทรัพยากรบุคคล
  • การใช้เทคโนโลยี
  • การตัดสินใจเชิงข้อมูล

 

• ใช้ Data, AI และ Technology เพื่อเชื่อมโยงการทำงานของทุกส่วนในองค์กร

 

• เป้าหมายคือทำให้องค์กร ปรับตัวได้เร็ว ตัดสินใจได้แม่นยำ และทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

 

เสาหลักที่ 5 Code of Sustainable Impact – มาตรฐานความยั่งยืน ส่งมอบคุณภาพชีวิตให้ผู้คน สังคม และโลก

 

• AP THAI บูรณาการแนวคิดด้าน ESG เข้าไว้ในทุกขั้นตอนของการพัฒนาโครงการ ครอบคลุมตั้งแต่
  • การออกแบบที่คำนึงถึงพลังงานและสิ่งแวดล้อม
  • การทำงานร่วมกับพันธมิตรด้านพลังงานและวัสดุก่อสร้างคุณภาพ
  • การบริหารจัดการของเสียจากการก่อสร้าง
  • การสร้างพื้นที่สีเขียวและคุณภาพชีวิตให้กับชุมชน

 

• ดำเนินงานร่วมกับเครือข่ายพันธมิตรภายใต้บทบาท Strategic Sustainability Partners

 

• เป้าหมายสูงสุดคือการสร้าง ความยั่งยืนในคุณภาพชีวิตของผู้คน สังคม และโลก

 

 

3. AP ตั้งเป้าขับเคลื่อนธุรกิจและองค์กรภายใต้ความท้าทายของอุตสาหกรรมอย่างไร?

 

3.1. ความท้าทายในเชิงเศรษฐกิจและผลกระทบต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ : ประธานฝ่ายบริหาร AP Thailand กล่าวถึงประเด็นนี้ว่า ส่วนตัวมองเห็นถึง “โอกาส” ในความท้าทายเชิงเศรษฐกิจ ทั้งการขยายภาคคมนาคม, การกระจายเครือข่ายคมนาคมไปยังภาคหัวเมืองต่าง ๆ

 

รวมถึงประเด็น “อัตราดอกเบี้ย” ที่ทางคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีการประกาศปรับลดดอกเบี้ยนโยบายร้อยละ 0.25 ต่อปี จากร้อยละ 1.25 เป็นร้อยละ 1.00 ต่อปี ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อกลุ่ม Real Demand ที่อยากซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ๆ ให้มีทิศทางความรู้สึกเชิงบวกขึ้น

 

และประเด็นสุดท้ายคือ การที่ตลาด (อสังหาฯ) ในปัจจุบันจะทำการคัดสรร “ผู้เล่นที่แข็งแรงที่สุด” ให้โลดแล่นในตลาดและจับโอกาสที่มีได้ ซึ่งในที่นี้ผู้เล่นที่แข็งแรงก็คือ Developers ที่มีความพร้อมด้านสภาพคล่องและฐานะทางการเงินมากที่สุด

 

3.2. “วินัยทางการเงิน” เรื่องที่ AP ให้ความสำคัญไม่แพ้การส่งต่อชีวิตดี ๆ ที่เลือกเองได้ให้กับลูกบ้าน : รัชต์ชยุตม์ ย้ำว่า AP THAI เป็น Developer ที่ผ่านและฝ่าฟันวิกฤตทางเศรษฐกิจต่าง ๆ ได้อย่างแข็งแกร่งมาโดยตลอด โดยสิ่งหนึ่งที่ยึดถือเป็นหัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนการเติบโตทางธุรกิจเสมอมาคือ “วินัยทางการเงิน” (สอดคล้องกับเสาหลักที่ 2 ของยุทธศาสตร์ CODE OF FINANCIAL DISCIPLINE)

 

โดยที่ AP THAI จะมีการทำ Financial Health Monitoring ตรวจเช็กสุขภาพทางการเงินของบริษัทถี่ทั้งรายสัปดาห์และรายเดือนเพื่อให้มั่นใจได้ ซึ่งสะท้อนผ่านผลลัพธ์สำคัญ ได้แก่

 

• การรักษา Net D/E หรือสัดส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน 0.64 เท่า

 

• เครดิตวงเงินจากสถาบันการเงินที่พร้อมให้กู้เบิกใช้เพื่อพัฒนาลงทุนโครงการที่ 18,880 ล้านบาท (Bank Available Credit)

 

• ทุนจากโครงการร่วมทุน JV กับมิตซูบิชิ เอสเตท ที่ประมาณ 12,619 ล้านบาทซึ่งสามารถนำมาพัฒนาโครงการ JV ต่าง ๆ ภายใต้การทำงานร่วมกัน

 

• Cash Inflow กระแสเงินสดจากการขายและโอนอสังหาริมทรัพย์ที่กระจายอยู่ในกว่า 200 โครงการที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์

 

• Capital Market Confidence ความเชื่อมั่นจากตลาดทุน สะท้อนผ่านการเสนอขายหุ้นกู้ที่ได้รับการตอบรับเกินเป้า (Oversubscription) พร้อมอันดับเครดิตองค์กรระดับ A แนวโน้ม Stable ต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 จากทริสเรทติ้ง

 

ทั้งหมดนี้คือนิยามของ AP Code หัวใจสำคัญของยุทธศาสตร์ CODE OF IN-DEPTH UNDERSTANDING ที่จะช่วยผลักดันให้ AP THAI สามารถก้าวข้ามคลื่นความท้าทายที่เกิดขึ้นในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ และวิกฤตเศรษฐกิจ ฯลฯ ได้อย่างแข็งแกร่ง