ส่องโอกาสของกองรีทไทยในกลุ่ม ‘อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์’ ท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจโลก ผ่านกองรีทสองพี่น้องอย่าง ‘WHART-WHAIR’ [ADVERTORIAL]

ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงรุมเร้าต่อเศรษฐกิจโลก ประเทศไทยอาจเป็นหนึ่งในหลุมหลบภัย ด้วยวงรอบเศรษฐกิจที่แตกต่างออกไปในปัจจุบัน ทำให้เม็ดเงินลงทุนต่างชาติยังคงไหลเข้ามาลงทุนในปีนี้ โดยเฉพาะในภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ช่วยเปิดโอกาสให้กองรีทอย่าง WHART และ WHAIR มีแนวโน้มจะเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง

ปฏิเสธไม่ได้ว่าภาวะเศรษฐกิจทั่วโลกในปัจจุบันกำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อ ด้วยปัจจัยเสี่ยงที่รุมเร้า โดยเฉพาะความเสี่ยงในเรื่องของภาวะเศรษฐกิจถดถอย (Recession) ที่ธนาคารโลกบอกว่าแต่ละประเทศทั่วโลกอาจต้องเผชิญในปีหน้า นอกจากนี้ อัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูงอย่างมากในรอบหลายทศวรรษก็เป็นอีกหนึ่งความเสี่ยงสำคัญที่กำลังกดดันบรรยากาศการลงทุนทั่วโลก จากต้นปี 2565 จนถึงปัจจุบัน Citigroup ประเมินว่า มูลค่าของตลาดหุ้นทั่วโลกหายไปรวมกันถึง 23 ล้านล้านดอลลาร์ ขณะที่สินทรัพย์เสี่ยงอื่นๆ ต่างก็ถูกเทขายออกมาแทบทั้งสิ้น

แน่นอนว่าตลาดหุ้นไทยก็ได้รับผลกระทบจากแนวโน้มเศรษฐกิจโลกที่ไม่สู้ดีนัก แต่โดยภาพรวมแล้วการปรับตัวลงของหุ้นไทยอาจจะไม่ได้รุนแรงเท่ากับตลาดหุ้นสำคัญทั่วโลก โดยดัชนี SET ปรับตัวลงประมาณ -1.6% เทียบกับตลาดหุ้นทั่วโลก ทั้งตลาดหุ้นพัฒนาแล้ว (Developed Market) และตลาดหุ้นเกิดใหม่ (Emerging Market) ที่ดิ่งลง 17-18%

หุ้นไทยที่ปรับตัวได้โดดเด่นกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดหุ้นโลก ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการที่ ‘วงรอบเศรษฐกิจ’ ของไทยในเวลานี้อาจจะแตกต่างไปจากเศรษฐกิจโลก ด้วยการฟื้นตัวจากวิกฤตโควิด-19 ที่ดีขึ้นอย่างมาก ทำให้ไทยกลับมาเปิดประเทศเต็มตัวได้อีกครั้ง ซึ่งถือเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญ เพราะเศรษฐกิจไทยพึ่งพิงการท่องเที่ยวและการลงทุนจากต่างชาติมากพอสมควร

จะเห็นว่านักลงทุนต่างชาติกลับเข้ามาซื้อสุทธิในตลาดหุ้นไทยกว่า 1.5 แสนล้านบาท หลังจากที่เป็นฝ่ายขายสุทธิติดต่อกันถึง 5 ปี ขณะเดียวกัน กระทรวงพาณิชย์ได้เปิดเผยว่า 7 เดือนแรกของปีนี้ นักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนประกอบกิจการในไทย คิดเป็นมูลค่า 7.36 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 65%

เม็ดเงินลงทุนที่เคลื่อนย้ายเข้ามาลงทุนในภาคอุตสาหกรรมและภาคการผลิต เป็นโอกาสในการเติบโตของธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานอุตสาหกรรม ซึ่งเป็นเหมือนโครงสร้างพื้นฐานเพื่อสนับสนุนภาคการผลิตและบริการในประเทศ

หากย้อนดูตลอดช่วงโควิด-19 ที่ผ่านมา โรงงานและคลังสินค้าได้รับผลกระทบน้อยมากเมื่อเทียบกับธุรกิจประเภทอื่น และยังเรียกได้ว่าได้อานิสงส์โดยตรงจากการเติบโตของธุรกิจอย่างอีคอมเมิร์ซ ผู้ให้บริการด้านโลจิสติกส์ (3PLs) และสินค้าอุปโภค-บริโภค ในช่วงที่ผ่านมา

ด้วยปัจจัยข้างต้น ส่งผลให้กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่อยู่ในกลุ่มอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์เป็นกองรีทเซ็กเตอร์ที่ยังมีผลการดำเนินงานที่ดี และคาดว่าจะเติบโตได้ดีในอนาคต โดยกองรีทในเซ็กเตอร์นี้ที่น่าจับตามองคงไม่พ้น ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART) และทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล (WHAIR) ซึ่งเป็น 2 กองรีทในกลุ่มอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ภายใต้การนำของ WHA Group ผู้นำด้านการพัฒนาอาคารคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า โรงงาน นิคมอุตสาหกรรม และผู้ให้บริการสาธารณูปโภคด้านอุตสาหกรรมครบวงจร

WHART มีจุดเด่นจากการที่ทรัพย์สินส่วนใหญ่เป็นคลังสินค้า และศูนย์กระจายสินค้าแบบ Built-to-Suit ที่มาพร้อมกับสัญญาเช่าระยะยาวของลูกค้า สร้างความมั่นใจในผลตอบแทนที่มั่นคงแก่ผู้ลงทุน โดยทรัพย์สินปัจจุบันกว่า 67% ตั้งอยู่ในทำเลบางนา-ตราด ซึ่งจัดเป็นทำเลยุทธศาสตร์ด้านโลจิสติกส์ของประเทศ และยังมีการกระจายของทรัพย์สินอยู่ในทำเลต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นอยุธยา-สระบุรี (12%), EEC (20%) และสมุทรสาคร (1%)

ปัจจุบัน WHART มีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 92% ภายใต้พื้นที่อาคารภายใต้การบริหารจัดการมากกว่า 1.58 ล้านตารางเมตร ซึ่งลูกค้ารายใหญ่ของ WHART ต่างเป็นบริษัทยักษ์ใหญ่ เช่น DKSH, Alibaba Smart Hub, Shopee Xpress, Starbucks และไทวัสดุ เป็นต้น

ขณะที่สินทรัพย์รวมของ WHART อยู่ที่ประมาณ 4.8 หมื่นล้านบาท นับได้ว่าเป็นกองรีทประเภทอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ที่มีมูลค่าสินทรัพย์รวมมากที่สุดในประเทศ

ด้าน WHAIR มีจุดเด่นจากการที่ทรัพย์สินเป็นโรงงาน และคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า โดย 90% ของทรัพย์สินอยู่ในโซน EEC ที่ภาครัฐได้กำหนดสิทธิประโยชน์ต่างๆ เพื่อเอื้ออำนวยให้นักลงทุนเข้ามาลงทุน ทำให้ดึงดูดนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติ

ปัจจุบัน WHAIR มีพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่าภายใต้การบริหารรวม 3.8 แสนตารางเมตร อยู่ใน 2 ทำเล ได้แก่ บริเวณ EEC (90%) และสระบุรี (10%) โดยทรัพย์สินตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม และเขตประกอบอุตสาหกรรมชั้นนำของ WHA Group เช่น นิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ อีสเทิร์นซีบอร์ด 1, นิคมอุตสาหกรรมอีสเทิร์นซีบอร์ด (ระยอง), นิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ ชลบุรี 1 และเขตประกอบการอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ สระบุรี เป็นต้น

นอกจากนี้ บางส่วนของทรัพย์สินของ WHAIR ยังตั้งอยู่ในพื้นที่เขตปลอดอากร (Free Zone) และเขตประกอบการเสรี (I-EA-T Free Zone) ซึ่งทำให้ทางผู้เช่าได้รับสิทธิประโยชน์ด้านภาษีอากร รวมทั้งตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีโอกาสได้รับสิทธิประโยชน์ส่งเสริมการลงทุน (BOI)

ลูกค้ารายใหญ่ของ WHAIR เป็นผู้ผลิตและให้บริการในหลากหลายอุตสาหกรรม เช่น Saffron Living, Visy Packaging, DHL และ ZF Lemforder (Thailand) เป็นต้น

จากปัจจัยพื้นฐานของทั้ง 2 กอง แนวโน้มการเติบโตในระยะสั้นของ WHART ได้รับอานิสงส์อย่างมากจากบริบทสังคมที่เปลี่ยนแปลงไปตั้งแต่ยุค New Normal สู่ Next Normal ที่ผู้บริโภคเปิดรับเทคโนโลยีและบริการดิจิทัลใหม่ๆ รวมถึงแพลตฟอร์มออนไลน์ ที่ทำให้ธุรกิจอีคอมเมิร์ซและธุรกิจโลจิสติกส์เติบโตอย่างก้าวกระโดด และต้องการพื้นที่เช่าคลังสินค้าเพิ่มเติมขึ้นมาก

ในขณะที่ WHAIR ได้รับปัจจัยบวกจากการพัฒนาโครงการโครงสร้างพื้นฐานในเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ขณะที่การเติบโตของยานยนต์ไฟฟ้า รวมทั้งการย้ายฐานการผลิตออกจากจีนเนื่องจากผลของสงครามการค้า จะช่วยเปิดโอกาสให้กับการลงทุนใหม่และสร้างการเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง

ด้วยจุดเด่นของกองรีททั้งสอง การลงทุนในกองรีท WHART-WHAIR นี้จึงเปรียบเสมือนหลุมหลบภัยทางด้านการลงทุนที่สร้างผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอให้กับนักลงทุน ผ่านการจ่ายปันผลปีละ 4 ครั้ง ในอัตราผลตอบแทนที่สู้เงินเฟ้อได้สบาย ในขณะที่ยังเติบโตไปกับธีมโครงสร้างพื้นฐานด้านโลจิสติกส์ที่ส่งเสริมการเติบโตทางด้านอุตสาหกรรมอย่างต่อเนื่อง

ล่าสุดกองรีท WHART และ WHAIR ในปีนี้ก็มีแผนจะเพิ่มทุนเพื่อลงทุนในทรัพย์สินอย่างต่อเนื่อง เพื่อตอกย้ำศักยภาพการเติบโตของทั้งสองกอง โดยการดำเนินการเพิ่มทุนดังกล่าวกำลังอยู่ในกระบวนการพิจารณาของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) หากมีความคืบหน้าเกี่ยวกับการเพิ่มทุน ทาง THE STANDARD จะนำข้อมูลมาสรุปให้ฟังถึงรายละเอียดการเพิ่มทุนและช่วงเวลาการลงทุนของทั้งกอง WHART และ WHAIR อีกครั้งหนึ่ง

อ้างอิง: