เกิดอะไรขึ้น:
InnovestX Research คาดว่ามูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะฟื้นตัวอย่างช้าๆ ที่ 3% สู่ 6.54 แสนล้านบาท ในปี 2567 หลังจากลดลง 4% ในปี 2566 โดยมูลค่าการโอนคอนโดจะอยู่ในระดับทรงตัวที่ 2.35 แสนล้านบาท ในขณะที่มูลค่าการโอนโครงการแนวราบจะเติบโต 5% สู่ 4.19 แสนล้านบาท
สำหรับบริษัทภายใต้การวิเคราะห์ของ InnovestX Research (AP, LH, LPN, PSH, QH, SIRI, SPALI) ตั้งเป้ายอด Presales ปี 2567 ที่ 2.14 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 21%) สูงที่สุดในรอบ 6 ปี โดย 70% เป็นโครงการแนวราบ มูลค่า 1.50 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 33%) ทำจุดสูงสุดใหม่ และ 30% เป็นคอนโด มูลค่า 6.4 หมื่นล้านบาท (เพิ่มขึ้น 1%) สูงที่สุดในรอบ 6 ปี ซึ่งมองว่าเป้าหมายดังกล่าวค่อนข้างท้าทาย เนื่องจากยอด Presales ในปี 2566 ลดลง 6% แทนที่จะเติบโต 19% ตามเป้าที่วางไว้ โดยหลักๆ ลดลงใน 2H66 เพราะได้รับแรงกดดันจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยและการคุมเข้มสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
ยอด Presales ของกลุ่มที่อยู่อาศัยคาดว่าจะฟื้นตัวใน 2H67 หลังการปรับลดอัตราดอกเบี้ย โดยได้แรงหนุนจากอุปสงค์คงค้าง (Pent-up Demand) อย่างไรก็ตาม เป้ายอด Presales โครงการแนวราบยังคงมี Downside จากอุปสงค์มีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงใน 1H67
ด้านดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) แตะระดับต่ำสุดในรอบ 7 ไตรมาสที่ 82.5 จุด ณ สิ้น 3Q66 ขณะที่สินค้าคงคลังที่ยังขายไม่ได้สะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลแตะระดับสูงสุดใหม่ที่ 1 ล้านล้านบาท (เพิ่มขึ้น 16.5%YoY และ 8.2%QoQ) เพราะได้รับแรงกดดันจากมูลค่าสินค้าคงคลังแนวราบที่ทำจุดสูงสุดใหม่ที่ 7.26 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 21.7%YoY และ 12.2%QoQ)
ในขณะที่บริษัทภายใต้การวิเคราะห์นั้นมีสินค้าคงคลังที่ยังขายไม่ได้และอยู่ระหว่างก่อสร้างมูลค่า 3.67 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 11%) โดยมองว่าการบริหารสินค้าคงคลังรวมถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงในปี 2567 จะช่วยหนุนให้สถานะกระแสเงินสดของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยแข็งแกร่งขึ้น ซึ่งจะช่วยป้องกันไม่ให้อัตรากำไรขั้นต้นลดลงต่อไปอีกจากประมาณการปัจจุบันที่ 32.6% (จาก 32.7% ในปี 2566)
กระทบอย่างไร:
ในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา ราคาหุ้นกลุ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย (SETPROP) ปรับลง 2.44%, AP ปรับลง 5.50%, SPALI ปรับลง 2.84% ขณะที่ SET Index ปรับลง 1.83%
กลยุทธ์การลงทุนและคำแนะนำ:
ใน Scorecard ปี 2567 ที่จัดทำไว้สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัย InnovestX Research นำปัจจัยดังต่อไปนี้มาประกอบการพิจารณา: การเติบโตของยอด Presales, Secured Revenue, สถานะทางการเงิน และ Valuation ด้วยเหตุนี้ จึงเลือก AP (ราคาเป้าหมาย 15 บาทต่อหุ้น) เป็นหุ้นเด่น โดยได้รับการสนับสนุนจากการเติบโตและ Backlog ที่แข็งแกร่ง รวมถึงสถานะทางการเงินที่มั่นคง นอกจากนี้ SPALI (ราคาเป้าหมาย 23.80 บาทต่อหุ้น) จะเข้ามาอยู่ในเรดาร์การลงทุนหลังจากกำไรผ่านจุดต่ำสุดของปีนี้ใน 1Q67 และบริษัทชำระเงินงวดแรกสำหรับการขยายการลงทุนในประเทศออสเตรเลียในช่วงต้นเดือนเมษายน
ปัจจัยเสี่ยงสำคัญที่ต้องติดตามคือ ความเสี่ยงและความกังวลในด้านสถานะทางการเงิน เชื่อว่าบริษัทภายใต้การวิเคราะห์ (AP, LH, LPN, PSH, QH, SIRI, SPALI) จะสามารถออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่ครบกำหนดอายุในปี 2567 ได้ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น 20-50 bps อีกทั้งยังจะสร้างกระแสเงินสดให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้นด้วยการขายสินค้าคงคลัง การปฏิเสธสินเชื่อและการยกเลิกสัญญาจะยังคงอยู่ในระดับสูงใน 1H67 และจะดีขึ้นหลังจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยใน 2H67
