แม้ภาคอสังหาริมทรัพย์เคยเป็นกลุ่มธุรกิจดาวรุ่งในช่วงโควิด แต่ปี 2568 กลับไม่ใช่แล้ว เพราะต้องเผชิญความท้าทายหนัก จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง และกำลังซื้อที่อ่อนแรง ล้วนมีผลทำให้การทำธุรกิจยากขึ้นกว่าเดิม
“ยอมรับว่าปีนี้ยากขึ้นจริงๆ ถึงขั้นเรียกได้ว่า ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สะท้อนจากช่วงไตรมาสแรกของปี เห็นได้ชัดเจนว่าโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ลดลง ส่วนโครงการที่มีอยู่ก็ค้างอยู่ในตลาด ต้องใช้เวลาระบายยาวนานขึ้น ยกตัวอย่าง บ้านเดี่ยวต้องใช้เวลาขายมากกว่า 5 ปี ส่วนคอนโดอยู่ที่ราว 2 ปีครึ่ง ซึ่งเป็นผลจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและหนี้ครัวเรือนทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ” ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC กล่าว
พร้อมกล่าวต่อว่า ภาพโดยรวมแย่หมดเลย ถ้าเทียบกับสถานการณ์ในช่วงโควิด ตลาดอสังหาฯ โตแรงมาก จากเทรนด์ Work from Home และนโยบายการเงินผ่อนคลายต่างๆ คนกู้ผ่านง่าย โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ขายดีอย่างเห็นได้ชัด ทำให้ดีเวลอปเปอร์ลงทุนมากขึ้น จนอุปทานล้นตลาดจากการเปิดโครงการจำนวนมาก แต่เมื่อเศรษฐกิจเริ่มกลับสู่ภาวะปกติ การซื้อขายกลับสวนทาง หลายๆ โครงการปิดการขายยากขึ้น เพราะพฤติกรรมคนเปลี่ยนใช้เงินสดลดลง พึ่งพาการกู้มากขึ้น แต่การอนุมัติสินเชื่อก็ยากขึ้นไปด้วย
ประเมินว่าในช่วงครึ่งปีหลัง ผู้ประกอบการทั้งรายเล็ก-รายใหญ่ต่างหันมาเน้นบริหารสภาพคล่องเป็นหลัก รวมถึงการใช้กลยุทธ์ ‘ลด แลก แจก แถม’ เพื่อระบายสต็อก แม้การแข่งขันจะไม่ดุเดือดเท่าปีก่อน แต่การปล่อยแคมเปญกระตุ้นยอดขายยังคงมีอย่างต่อเนื่อง
แต่นับจากนี้การแข่งขันราคาจะเบาลงเรื่อยๆ ซัปพลายใหม่เกิดขึ้นได้ยาก เพราะคาดว่าการเปิดโปรเจกต์ใหม่จะน้อยลง เนื่องจากต้นทุนสูงและความไม่แน่นอนยังสูง แต่ฝั่งคอนโดมิเนียมยังพอมีดีมานด์จากกลุ่มต่างชาติ โดยเฉพาะ จีน พม่า และรัสเซีย ขณะที่คนไทยยังชะลอการตัดสินใจซื้อ โดยเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่ผ่านมาก็มีส่วนให้หลายคนยังกังวลอยู่ ทำให้คอนโดหลายโครงการเลื่อนไปเปิดในช่วงไตรมาส 3
ณัฐพงศ์ กล่าวต่อไปว่า SC ASSET มองว่า ปีนี้เป็นเหมือนการเผชิญ ‘ภูเขาน้ำแข็ง’ ถ้าใครผ่านพ้นไปได้ ถือเป็นตัวจริงในวงการอสังหาฯ โดยปีนี้บริษัทวางกลยุทธ์รับมือผ่าน 3 เสาหลัก ได้แก่
- Believe สร้างความเชื่อมั่นในแบรนด์ เพราะวันนี้กำไรอย่างเดียวไม่พอ ต้องแข่งด้วยคุณภาพ ความยั่งยืน และความเชื่อใจของลูกค้า
- Buffer จากสถานการณ์ที่ผันผวน และไม่รู้เดือนหน้าจะขายยากกว่าเดิมหรือไม่ แต่บริษัทที่จะผ่านไปได้ต้องมีกันชนหรือสภาพคล่องทางการเงินเพื่อรับมือกับ Worst Case เพราะเวลาเราวิ่งผ่านภูเขาถ้าไม่รู้กระแสลม สิ่งที่ต้องมีคือสภาพคล่องเป็นกันชนไว้ โดยเราก็มีแหล่งทุน ปีนี้ SC ออกหุ้นกู้ไป 6,000 ล้านบาท ขายหมดแล้ว สะท้อนให้เห็นความเชื่อมั่นของนักลงทุน
และ 3. Blend ในยุคนี้บริษัทจะโตได้อย่างยั่งยืนต้องมีความหลากหลายของธุรกิจ สิ่งที่ SC กำลังทำอยู่เพื่อก้าวผ่านวิกฤตยากๆในปีนี้ คือการพยายามทำพอร์ตโฟลิโอให้หลากหลาย ปัจจุบันบริษัทมีรายได้จากการขายโครงการและให้เช่า โดยปัจจุบันสัดส่วนรายได้จากการเช่าอยู่ที่ 15% และอยู่ระหว่างศึกษาธุรกิจใหม่อย่าง ‘เวลเนส’ ที่เชื่อว่ามีโอกาสเติบโตในประเทศไทย
สำหรับโปรเจกต์ของ SC ASSET ในปีนี้วางงบลงทุนไว้ที่ 7,000 ล้านบาท ครึ่งปีแรกลงทุนไปแล้วประมาณ 20% ของงบที่ตั้งไว้ รวมโปรเจกต์เปิดใหม่ในปี 2025 จะอยู่ที่ประมาณ 115 โครงการ แบ่งเป็น โครงการที่อยู่อาศัย 96 โครงการ มูลค่าโครงการ 94,500 ล้าน และโครงการที่สร้างรายได้ประจำสม่ำเสมอ ทั้งโรงแรม คลังสินค้า อาคารสำนักงาน และอพาร์ตเมนต์ อีก 19 โครงการ
แม้เศรษฐกิจชะลอตัว แต่โครงการบ้านราคา 20 ล้านบาทยังขายดีและเป็นกลุ่มที่แข็งแรงสุดของ SC โดยมียอดขายถึง 5,204 ล้านบาท หรือราว 68% ของยอดขายบ้านจัดสรรทั้งหมดในช่วงไตรมาส 1 ที่ผ่านมา และในไตรมาส 2 ปี 2568 ตลาดแนวราบ เติบโตถึง 118% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ในช่วงเวลาเดียวกัน หัวเรือใหญ่ SC ASSET ยังฝากความหวังถึงผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทยคนใหม่ ให้เร่งดูทิศทางลดดอกเบี้ยลงในระดับที่เหมาะสม ซึ่งจะช่วยเสริมสภาพคล่องให้ธุรกิจบริหารต้นทุนได้ดีขึ้น และจะช่วยลดภาระหนี้ครัวเรือนของประชาชน ยิ่งไปกว่านั้นจะทำให้คนกล้าใช้จ่าย เมื่อดอกเบี้ยลดลง คนก็จะกล้าตัดสินใจซื้อบ้าน หลังจากชะลอการซื้อมานาน
นอกจากนี้ ยังเสนอแนวทางให้รัฐบาลพิจารณานโยบาย ‘ซื้อหนี้จากประชาชน’ มาบริหารในรูปแบบ AMC (Asset Management Company) คล้ายการจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ที่เคยใช้ในวิกฤตต้มยำกุ้ง แนวทางนี้จะช่วยแยกหนี้เสียออกจากระบบ ปรับโครงสร้างหนี้ และเปิดโอกาสให้ประชาชนกลับมาเข้าถึงสินเชื่อได้อีกครั้ง
“แม้ปีนี้จะเป็นปีที่หนักของภาคอสังหาฯ แต่ในวันที่ลมแรงและภูเขาสูง SC ASSET เราเลือกมีเชือกนิรภัยและเพื่อนร่วมทางที่แข็งแรง และมั่นใจว่าไม่ว่าจะเจอสถานการณ์ไหนเรายังเติบโตได้” ณัฐพงศ์ ย้ำ
