ซีบีอาร์อีประเมินตลาดคอนโดฯ ชะลอตัว ซื้อปล่อยเช่าแผ่ว ถึงเวลาตึกออฟฟิศปรับปรุงก่อนลูกค้าหาย

บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก ประเมินแนวโน้มปี 2562 พบว่า ตลาดในกรุงเทพมหานครจะชะลอตัว และข้อกำหนดรวมถึงผังเมืองกรุงเทพฯ ใหม่ที่กำลังจะประกาศใช้ในปี 2563 นี้ จะส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการขยายการลงทุน คาดว่าทำเลที่เป็นจุดเชื่อมต่อของเส้นทางรถไฟฟ้าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจน

จากกรณีการปรับเปลี่ยนมาตรการเรื่องสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ส่งผลต่อเงินดาวน์ที่สูงขึ้น จะทำให้ตลาดที่พักอาศัยชะลอตัวลง

เนื่องจากความต้องการจากนักเก็งกำไรและนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าจะลดลง ราคาคอนโดมิเนียมจะเพิ่มสูงขึ้นจากต้นทุนที่ดิน อัตราดอกเบี้ยและเงินดาวน์ที่เพิ่มมากขึ้นทำให้การสร้างผลกำไรจากการปล่อยเช่าและการขายต่อคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างนั้นทำได้ยากขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาโฟกัสผู้ที่ซื้อเพื่อพักอาศัยเอง (Real Demand) และการขายยูนิตที่เหลือขายในโครงการที่สร้างเสร็จ

เนื่องจากความต้องการของผู้ซื้อภายในประเทศที่ลดลง ทำให้ผู้พัฒนาโครงการเปลี่ยนไปให้ความสำคัญกับผู้ซื้อต่างชาติที่สนใจซื้อคอนโดมิเนียม แต่อาจเกิดความไม่แน่นอนเรื่องการโอนสิทธิ์ได้ เนื่องจากผู้ซื้อต่างชาติยังมีความอ่อนไหวจากภาวะเศรษฐกิจในประเทศของตนเองอยู่ ที่ผ่านมามีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ใจกลางกรุงเทพฯ เปิดตัวด้วยราคาขายที่สูงกว่า 3 แสนบาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ในตลาดระดับบนมีทั้งโครงการที่ขายดีและไม่ดี โดยภาพรวมยอดขายจะเกิดการชะลอตัว ซีบีอาร์อีคาดว่าจำนวนผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จะลดลง ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการจะเร่งระบายสินค้าคงเหลือก่อนที่มาตรการใหม่ของแบงก์ชาติจะมีผลบังคับใช้วันที่ 1 เมษายน 2562 นี้ ผู้ที่สนใจซื้อที่อยู่อาศัยอาจเลือกซื้อโครงการที่ใกล้จะสร้างเสร็จในราคาที่ดีได้

ส่วนตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ ก็เปลี่ยนแปลงตามรูปแบบออฟฟิศสมัยใหม่ที่เน้นพื้นที่ทำงานที่มีความคล่องตัวและโคเวิร์กกิ้งสเปซ ซึ่งจะสร้างแรงกดดันให้กับอาคารสำนักงานเก่าให้ปรับปรุงและยกระดับอาคารเพื่อให้คงความสามารถในการแข่งขันอยู่ได้ ซีบีอาร์อีคาดว่า อีก 4 ปี ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานจะอยู่ที่ 2 แสนตารางเมตรต่อปี ขณะที่ตลาดค้าปลีกมีแนวโน้มที่ดี ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ศูนย์การค้าบางแห่งอาจมีปัญหาในการรักษาและดึงดูดผู้เช่า นอกจากนี้ยังเผชิญกับการแข่งขันจากตลาดอีคอมเมิร์ซด้วย

ซีบีอาร์อีตั้งข้อสังเกตเรื่องราคาที่ดินฟรีโฮลด์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ประกอบกับสัญญาณการชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียม ทำให้ผู้ประกอบการหันมาพิจารณาที่ดินแบบเช่าระยะยาว หรือลีสต์โฮลด์มากขึ้น เชื่อว่าจะปรับแผนการลงทุนและกระจายความเสี่ยงไปยังตลาดอื่นๆ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์อย่างแน่นอน

พิสูจน์อักษร: พรนภัส ชำนาญค้า

อ้างอิง:

• บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด