รายงานฉบับใหม่ของ McKinsey Global Institute พบว่า กระแสการทำงานทางไกล หรือ Work From Home จะส่งผลกระทบต่อมูลค่าอาคารสำนักงานในเมืองใหญ่ทั่วโลกถึง 8 แสนล้านดอลลาร์ภายในปี 2030 เนื่องจากกระแสที่สามารถทำงานที่ไหนก็ได้ไม่จำเป็นต้องเข้าออฟฟิศนั้น ทำให้อัตราว่างในสำนักงานสูงขึ้น จนผู้บริหารสำนักงานให้เช่าทั้งหลายจำเป็นต้องปรับลดค่าเช่าลงเพื่อดึงดูดให้คนหันมาเช่าสำนักงาน
ทั้งนี้ รายงานของ McKinsey Global Institute พบว่า สัดส่วนการเข้าทำงานในออฟฟิศเฉลี่ยต่ำกว่าเกณฑ์มาตรฐานในช่วงก่อนโควิดระบาดถึง 30% และมีเพียง 37% ของพนักงานที่เข้าออฟฟิศทุกวัน ถือเป็นอีกหนึ่งสัญญาณล่าสุดที่บ่งชี้ว่า การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการทำงานในโลกอนาคตกำลังทำร้ายมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ซึ่งเป็นตลาดที่อยู่ภายใต้ความตึงเครียดจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นอยู่แล้วในขณะนี้
เมื่อเดือนที่แล้ว HSBC ได้ประกาศแผนการลดขนาดสำนักงานใหญ่ทั่วโลกลงครึ่งหนึ่ง โดยเลิกเช่าอาคารสูงตระหง่านในย่านธุรกิจ Canary Wharf ของลอนดอน เพื่อเปลี่ยนเป็นอาคารขนาดเล็กกว่าที่อยู่ใกล้กับใจกลางเมือง
รายงานของ McKinsey ระบุว่า การทำงานแบบไฮบริดจะเป็นเทรนด์การทำงานใหม่ของโลกการทำงานในอนาคต และอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมืองของเมืองใหญ่ทั่วโลก เช่น ปักกิ่ง, ฮิวสตัน, ลอนดอน, นิวยอร์ก, ปารีส, มิวนิก, ซานฟรานซิสโก, เซี่ยงไฮ้ และโตเกียว กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างมาก และความท้าทายเหล่านั้นอาจส่งผลกระทบต่อสุขภาพทางการเงินของเมือง ซึ่งหลายแห่งกำลังเผชิญกับปัญหาการไร้ที่อยู่อาศัย ความต้องการด้านการขนส่ง และปัญหาเร่งด่วนอื่นๆ
บริษัทที่ปรึกษารายนี้ได้ประเมินมูลค่าความเสียหายที่เกิดจากความต้องการใช้ออฟฟิศทั่วโลกที่ลดลงว่า จะอยู่ที่ราว 8 แสนล้านดอลลาร์ หรือลดลงประมาณ 26% เมื่อเทียบกับมูลค่าก่อนโควิดระบาดในปี 2019 ซึ่งในกรณีที่สถานการณ์การทำงานทางไกลได้รับการยอมรับมากขึ้น McKinsey ประเมินว่ามูลค่าของพื้นที่สำนักงานอาจลดลงมากถึง 42%
McKinsey ย้ำว่า ผลกระทบต่อมูลค่าสำนักงานอาจรุนแรงยิ่งขึ้นหากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นนั้นทบต้น ในทำนองเดียวกัน ผลกระทบอาจรุนแรงขึ้นหากสถาบันการเงินที่มีปัญหา ตัดสินใจลดราคาทรัพย์สินที่ทางสถาบันการเงินเป็นผู้จัดหาเงินทุนหรือเป็นเจ้าของให้เร็วขึ้น
รายงานยังพบว่า มีความกังวลว่าการชะลอตัวของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์อาจทำให้บรรดาธนาคารขาดทุน ซึ่งเป็นเงินทุนสำหรับข้อตกลงของอุตสาหกรรมจำนวนมาก โดยเฉพาะในสหรัฐอเมริกาที่การให้สินเชื่อส่วนใหญ่มาจากธนาคารขนาดเล็กและขนาดกลาง ซึ่งเงื่อนไขการให้สินเชื่อได้เริ่มมีความเข้มงวดขึ้นแล้ว
ยิ่งไปกว่านั้น ความต้องการพื้นที่สำนักงานที่ลดลงทำให้เจ้าของสามารถเก็บค่าเช่าได้ลดลง โดยเมืองต่างๆ ในสหรัฐอเมริกากำลังประสบปัญหาการลดลงอย่างรวดเร็วที่สุด ซึ่ง McKinsey พบว่า เมื่อปีที่แล้วในซานฟรานซิสโกและนิวยอร์กมีค่าเช่าลดลง 28% และ 22% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2019
แม้ว่าอัตราที่ผู้คนย้ายออกจากเมืองได้กลับสู่แนวโน้มที่ลดลง แต่ McKinsey ชี้ว่า ‘คนที่จากไปไม่กี่คนจะกลับมา’ ทำให้ ‘แหล่งช้อปปิ้งในเมืองจะไม่สามารถฟื้นตัวเต็มที่’ ก่อนอ้างอิงถึงตัวเลขจำนวนคนเดินเท้าใกล้ร้านค้าในเขตเมืองที่ยังคงต่ำกว่าช่วงก่อนเกิดโรคระบาด 10-20% ซึ่งส่วนหนึ่งได้แรงหนุนจากการเติบโตของการช้อปปิ้งออนไลน์
McKinsey แนะว่า เมืองต่างๆ สามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการพื้นที่สำนักงานที่ลดลงได้ด้วยการ ‘ใช้วิธีแบบผสมผสาน’ คือการพัฒนาสำนักงานแบบอเนกประสงค์และพื้นที่ค้าปลีก และสร้างอาคารที่สามารถปรับเปลี่ยนได้ง่ายเพื่อตอบสนองวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกัน
อ้างอิง:
