เกิดอะไรขึ้น:
เมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน 2567 ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT) รายงานกำไรสุทธิปี FY2567 (เดือนตุลาคม 2566 – กันยายน 2567) ที่ 458 ล้านบาท ลดลง 19.1%YoY มีบันทึกขาดทุนพิเศษ 252 ล้านบาท ในปี FY2567 โดยส่วนใหญ่เป็นขาดทุนที่ยังไม่ได้เกิดขึ้นจากเงินลงทุน หากตัดรายการนี้ออกไปพบว่ากำไรปกติอยู่ที่ 709 ล้านบาท ลดลง 1.4%YoY กำไรปกติที่ลดลง YoY หลักๆ เป็นผลมาจากรายได้ค่าเช่าที่ลดลง โดยเฉพาะที่โครงการสาทร สแควร์ รายได้ค่าเช่าอยู่ที่ 1,100 ล้านบาท ลดลง 1.7%YoY เงินปันผลปี FY2567 อยู่ที่ 0.79 บาทต่อหน่วย
อัปเดตผลการดำเนินงานของทรัพย์สินแต่ละโครงการ:
- โครงการปาร์ค เวนเชอร์ (อายุสัญญาคงเหลือ ~17 ปี) อัตราการเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 95.5% ในปี FY2567 ทรงตัว YoY อัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 1,133 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้น 0.2%YoY พื้นที่เช่า 38% จะหมดสัญญาในปี FY2568 โดยคาดว่า GVREIT จะสามารถต่อสัญญาพื้นที่ดังกล่าวได้เพียง 66% เนื่องจากพื้นที่เช่า 26% ที่จะหมดสัญญานั้นมีบริษัทภายใต้กลุ่มเฟรเซอร์สเป็นผู้เช่า และจะย้ายไปที่ One Bangkok ในเดือนธันวาคม 2568
เมื่อรวมกับอุปทานใหม่โดยใช้สมมติฐานอัตราการต่อสัญญาตามหลักความระมัดระวัง ในอดีตที่ผ่านมา กองทรัสต์สามารถต่อสัญญาเช่าพื้นที่ที่สัญญากำลังจะหมดอายุได้ 90-98% อย่างไรก็ตาม ประเด็นนี้จะมีผลกระทบต่อผลการดำเนินงานปี FY2568 ค่อนข้างจำกัด โดยคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่จะยังอยู่ที่ 95.5% และอัตราค่าเช่าเฉลี่ยจะเพิ่มขึ้น 0.3% มาอยู่ที่ 1,136 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับปี FY2569 ใช้สมมติฐานว่าอัตราการเช่าพื้นที่จะลดลงมาอยู่ที่ 83% เพื่อสะท้อนความกังวล
- โครงการสาทร สแควร์ (อายุสัญญาคงเหลือ ~16 ปี) อัตราการเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 87% ในปี FY2567 ลดลงจาก 90.8% ในปี FY2566 หลักๆ เป็นผลมาจากการแข่งขันในตลาดอาคารสำนักงาน อัตราค่าเช่าอยู่ที่ 900 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้น 1.5%YoY พื้นที่เช่า 28% จะหมดสัญญาในปี FY2568 การใช้สมมติฐานว่ากองทรัสต์สามารถต่อสัญญาเช่าพื้นที่ที่สัญญากำลังจะหมดอายุได้ 87% ตามค่าเฉลี่ยในอดีต ดังนั้นจึงคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่จะยังอยู่ที่ 87% ในปี FY2568 แต่จะลดลงสู่ 83% ในปี FY2569 เพื่อสะท้อนอัตราการต่อสัญญาที่ 87% ในปี FY2568
โครงการสาทร สแควร์ ต่างจากโครงการปาร์ค เวนเชอร์ ตรงที่ไม่มีปัญหาเกี่ยวกับบริษัทในกลุ่มเฟรเซอร์สจะย้ายไปที่ One Bangkok สำหรับอัตราค่าเช่าคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 0.9% มาอยู่ที่ 908 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในปี FY2568
กระทบอย่างไร:
ในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา ราคาหุ้น GVREIT ปรับขึ้น 1.48% สู่ 6.85 บาท ขณะที่ SET Index ปรับลง 1.05% สู่ 1,451.96 จุด
กลยุทธ์การลงทุนและคำแนะนำ:
แม้คาดว่าการเปิดตัว One Bangkok จะมีผลกระทบต่อการดำเนินงานในปี FY2568 ของ GVREIT ค่อนข้างจำกัด แต่เล็งเห็นความเสี่ยงในปี FY2569 โดยเฉพาะที่โครงการปาร์ค เวนเชอร์
อย่างไรก็ตาม คาดว่า GVREIT จะยังคงจ่ายเงินปันผลที่ 0.79 บาทต่อหน่วย ในปี FY2568 ก่อนที่จะปรับลดลงมาอยู่ที่ 0.72 บาทต่อหน่วย ในปี FY2569 อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ดีในระดับ 11.5% ในปี FY2568 และ IRR ที่ 7.6% น่าจะช่วยจำกัด Downside ของราคาหน่วยทรัสต์
กลยุทธ์การลงทุน คงคำแนะนำ NEUTRAL สำหรับ GVREIT โดยให้ราคาเป้าหมายสิ้นปี FY2568 อ้างอิงวิธี DDM ที่ 6.80 บาทต่อหน่วย (Discount Rate 6.2% และไม่มี Terminal Value) ทั้งนี้ ในกลุ่ม REITs & IFFs ยังชอบ LHHOTEL (ราคาเป้าหมาย 16.5 บาท) และ FTREIT (ราคาเป้าหมาย 12.5 บาท) Upside ต่อประมาณการของ InnovestX Research คืออัตราการต่อสัญญาที่โครงการปาร์ค เวนเชอร์ สูงกว่าที่คาดการณ์
ปัจจัยเสี่ยงสำคัญที่ต้องติดตามคือ Bond Yield ที่สูงขึ้นจะทำให้ Yield Spread แคบลง ซึ่งเป็นปัจจัยลบต่อกลุ่ม REIT นอกจากนี้พื้นที่อาคารสำนักงานใหม่จาก One Bangkok จะสร้างแรงกดดันต่ออัตราการต่อสัญญาของทั้งสองโครงการ ความเสี่ยง ESG ที่สำคัญคือความปลอดภัยทางกายภาพของผู้เช่า
Cafe Invest แหล่งรวมข้อมูลการลงทุนและบทวิเคราะห์คุณภาพ โดย InnovestX 🚀 คลิกเลย 👉 GVREIT – เผชิญความเสี่ยงในอีกหนึ่งปีข้างหน้า ภาพปี FY2568 ยังดูดี: https://www.innovestx.co.th/cafeinvest/research/company-analysis/company-update/gvreit-20241209
