เกิดอะไรขึ้น:
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT) รายงานกำไรสุทธิปี FY2566 (ตุลาคม 2565 – กันยายน 2566) จำนวน 566 ล้านบาท ลดลง 12%YoY มีบันทึกขาดทุนพิเศษ 154 ล้านบาท ในปี FY2566 โดยส่วนใหญ่เป็นการขาดทุนที่ยังไม่ได้เกิดขึ้นจากเงินลงทุน หากตัดรายการนี้ออกไป พบว่ากำไรปกติอยู่ที่ 719 ล้านบาท ลดลง 2.4%YoY กำไรปกติที่ลดลง YoY หลักๆ เป็นผลมาจากต้นทุนค่าไฟฟ้าและค่าซ่อมบำรุงที่สูงขึ้น รายได้ค่าเช่าอยู่ที่ 1.2 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 2%YoY โดยได้รับการสนับสนุนจากส่วนลดค่าเช่าที่ลดลง และอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้น เงินปันผลปี FY2566 อยู่ที่ 0.79 บาทต่อหน่วย
อัปเดตผลการดำเนินงานของทรัพย์สินแต่ละโครงการ:
- โครงการปาร์คเวนเชอร์ (อายุสัญญาคงเหลือ 18 ปี) อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 96% ในปี FY2566 เทียบกับ 95% ในปี FY2565 อัตราค่าเช่าอยู่ที่ 1,131 บาท/ตารางเมตร/เดือน เพิ่มขึ้น 0.4%YoY พื้นที่เช่า 54% จะหมดสัญญาในปี FY2567 แต่คาดว่า GVREIT จะสามารถต่อสัญญาเช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ที่กำลังจะหมดอายุได้ เนื่องจากโครงการปาร์คเวนเชอร์มีอัตราการต่ออายุสัญญาอยู่ในระดับสูงที่ 96% ในปี FY2565 เนื่องจากโครงการ One Bangkok จะเปิดให้บริการใน 2H67
ซึ่งเชื่อว่าโครงการนี้น่าจะมีผลกระทบจำกัดต่ออัตราการเช่าพื้นที่ในปี FY2567 โดยคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่จะอยู่ที่ 96% ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากการสูญเสียผู้เช่าจะเกิดขึ้นในปี FY2568 ดังนั้นจึงคาดการณ์ตามหลักความระมัดระวังว่า อัตราการเช่าพื้นที่จะลดลงสู่ 85% ในปี FY2568 คาดว่าอัตราค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น 1% ในปี FY2567 (จาก 0.4% ในปี FY2566) เพื่อสะท้อนอัตราค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น 2-3% สำหรับผู้เช่าที่ต่อสัญญาในปี FY2566
- โครงการสาทร สแควร์ (อายุสัญญาคงเหลือ 18 ปี) อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในระดับทรงตัวที่ 91% ในปี FY2566 อัตราค่าเช่าอยู่ที่ 887 บาท/ตารางเมตร/เดือน เพิ่มขึ้น 0.3%YoY ทั้งนี้ พื้นที่เช่า 41% จะหมดสัญญาในปี FY2567 และคาดว่ากองทรัสต์จะสามารถต่อสัญญาเช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ที่กำลังจะหมดอายุได้ เมื่อพิจารณาจากอัตราการต่ออายุสัญญาที่ 82% ในปี FY2565 ซึ่งคาดว่าโครงการสาทร สแควร์ จะได้ผลกระทบจากการเปิดให้บริการของโครงการ One Bangkok ค่อนข้างจำกัดในปี FY2567 เช่นเดียวกับโครงการปาร์คเวนเชอร์
ดังนั้นจึงใช้สมมติฐานว่าอัตราการเช่าพื้นที่จะอยู่ในระดับทรงตัวที่ 90% และจะลดลงสู่ 80% ในปี FY2568 นอกจากนี้ก็คาดว่าอัตราค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น 1% ในปี FY2567 (จาก 0.3% ในปี FY2566) เพื่อสะท้อนอัตราค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น ~2% สำหรับผู้เช่าที่ต่อสัญญาในปี FY2566
กระทบอย่างไร:
ในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา ราคาหน่วยทรัสต์ GVREIT ปรับลง 5.17% สู่ระดับ 5.50 บาท ขณะที่ SET Index ปรับลง 1.58% สู่ระดับ 1,393.41 จุด
กลยุทธ์การลงทุนและคำแนะนำ:
InnovestX Research เชื่อว่าความเสี่ยงจากการทำงานที่บ้านหรือการลดขนาดพื้นที่เช่าผ่านพ้นไปแล้ว ดังสะท้อนให้เห็นได้จากอัตราการเช่าพื้นที่อาคารในระดับทรงตัวของโครงการทั้ง 2 โครงการ ปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญในขณะนี้คือ อุปทานที่กำลังจะเข้ามาจากโครงการ One Bangkok ใน 2H67 ซึ่งมีพื้นที่ให้เช่า ~100,000 ตารางเมตร (~7% ของอุปทานสำนักงานเกรด A) สำหรับอาคารแรก ซึ่งไม่น่าจะมีผลกระทบต่อการดำเนินงานปี FY2567 มากนัก แต่อาจสร้างความเสี่ยงตั้งแต่ปี FY2568 เป็นต้นไป
อย่างไรก็ตาม ราคาหน่วยทรัสต์ GVREIT ปรับตัวลดลงมาแล้ว 39.6%YTD ทำให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลในปี FY2567-2568 อยู่ในเกณฑ์ดีที่ 14.4% และ 12.7% ตามลำดับ และ IRR อยู่ที่ 11.8% ซึ่งน่าจะช่วยป้องกัน Downside ได้ โดยยังคงเรตติ้ง NEUTRAL สำหรับ GVREIT ด้วยราคาเป้าหมายอ้างอิงวิธี DDM ที่ 6.2 บาทต่อหน่วย และจะรอดูผลกระทบของโครงการ One Bangkok ก่อนที่จะกลับมาทบทวนคำแนะนำอีกครั้ง
ปัจจัยเสี่ยงสำคัญที่ต้องติดตามคือ Bond Yield ที่สูงขึ้น จะทำให้ Yield Spread (ส่วนต่างอัตราผลตอบแทน) แคบลง ซึ่งเป็นปัจจัยลบต่อกลุ่ม REIT นอกจากนี้อุปทานสำนักงานที่กำลังจะเข้ามาจากโครงการ One Bangkok จะสร้างแรงกดดันต่ออัตราการต่อสัญญาของทั้ง 2 โครงการ
