เกิดอะไรขึ้น:
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT) รายงานกำไรสุทธิปี FY2565 (ตุลาคม 2564 – กันยายน 2565) จำนวน 643 ล้านบาท ลดลง 8.9%YoY มีบันทึกขาดทุนพิเศษ 94 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นขาดทุนที่ยังไม่ได้เกิดขึ้นจากเงินลงทุน หากตัดรายการนี้ออกไปพบว่ากำไรปกติอยู่ที่ 737 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.6%YoY
กำไรปกติที่เพิ่มขึ้น YoY สะท้อนถึงสถานการณ์โควิดที่คลี่คลายลง ทำให้กองทรัสต์สามารถลดการให้ส่วนลดค่าเช่าลงได้ รายได้ค่าเช่าอยู่ที่ 1.1 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.6%YoY ทั้งนี้ แม้อัตราการเช่าพื้นที่ของทั้งสองโครงการลดลง YoY แต่อัตราค่าเช่าที่สูงขึ้นส่งผลทำให้กำไรปกติปรับตัวดีขึ้น YoY
อัปเดตผลการดำเนินงานของทรัพย์สินแต่ละโครงการ:
- โครงการปาร์คเวนเชอร์ (อายุสัญญาคงเหลือ 19 ปี) โครงการปาร์คเวนเชอร์รายงานอัตราการเช่าพื้นที่ในระดับทรงตัว YoY ที่ 96% ในปี FY2565 ทั้งๆ ที่บางบริษัทยังคงนโยบายให้พนักงานทำงานที่บ้านในครึ่งแรกของปี 2565 ซึ่งเป็นผลมาจากทำเลที่ตั้งโครงการที่ดีเยี่ยม อัตราค่าเช่าอยู่ที่ 1,131 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้น 1.3%YoY ซึ่งเป็นผลมาจากการให้ส่วนลดค่าเช่าลดลง ทั้งนี้ พื้นที่เช่า 32% จะหมดสัญญาในปี FY2566
จากข้อมูลที่ผ่านมา มั่นใจว่า GVREIT จะสามารถต่อสัญญาเช่าพื้นที่ที่กำลังจะหมดอายุทั้งหมดได้ ในปี FY2565 โครงการปาร์คเวนเชอร์มีอัตราการต่ออายุสัญญาอยู่ที่ 90% อย่างไรก็ตาม กองทรัสต์นี้มีแนวโน้มที่จะสามารถปรับอัตราค่าเช่าโครงการปาร์คเวนเชอร์เพิ่มขึ้นได้เพียง 1% (เทียบกับช่วงก่อนเกิดโควิดที่ปรับขึ้นได้ 4-5%) เนื่องจากอุปทานใหม่จาก One Bangkok จะทำให้การปรับขึ้นอัตราค่าเช่าทำได้ยากขึ้น
- โครงการสาทร สแควร์ (อายุสัญญาคงเหลือ 18 ปี) โครงการสาทร สแควร์ รายงานอัตราการเช่าพื้นที่ลดลง YoY สู่ 90% ใน FY2565 จาก 93% ในปีก่อนหน้า โดยมีสาเหตุมาจากการแข่งขันที่รุนแรงในย่านสาทร อัตราค่าเช่าอยู่ที่ 885 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้น 0.5%YoY ทั้งนี้ พื้นที่เช่า 37% จะหมดสัญญาในปี FY2566 อัตราการต่อสัญญาในปี FY2565 อยู่ที่ 85%
ดังนั้น InnovestX Research คาดว่ากองทรัสต์จะสามารถต่อสัญญาพื้นที่ส่วนใหญ่ที่กำลังจะหมดอายุได้ นอกจากนี้ยังคาดว่าอัตราค่าเช่าจะปรับขึ้น 1% ในปี FY2566 (เทียบกับช่วงก่อนเกิดโควิดที่ปรับขึ้นได้ 4-5%) เช่นเดียวกับโครงการปาร์คเวนเชอร์
กระทบอย่างไร:
ในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา ราคา GVREIT ปรับลดลง 0.55%MoM อยู่ที่ระดับ 9.10 บาท ขณะที่ SET Index ปรับเพิ่มขึ้น 2.04%MoM สู่ระดับ 1,668.66 จุด
แนวโน้มธุรกิจและกลยุทธ์การลงทุน:
InnovestX Research คาดว่ากำไรปกติในปี FY2566 จะปรับตัวดีขึ้น 1.8%YoY สู่ 750 ล้านบาท โดยได้แรงหนุนจากอัตราการเช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าที่ปรับตัวดีขึ้นสำหรับอาคารทั้งสองโครงการ เงินปันผลคาดว่าจะอยู่ที่ 0.83 บาทต่อหน่วย คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล 9.1%
สำหรับกลยุทธ์การลงทุนให้ Tactical Call ไว้ที่ ‘NEUTRAL’ ด้วยราคาเป้าหมายอ้างอิงวิธี DDM ที่ปรับใหม่เป็น 11 บาทต่อหน่วย (จาก 13.5 บาทต่อหน่วย) หลังจากปรับปีฐานในการประเมินมูลค่าหุ้นเป็นปี FY2566 ผลกระทบเชิงลบจากการปรับปีฐานเกิดจากระยะเวลาการเช่าที่สั้นลง ทั้งนี้ แม้ผลประกอบการมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นในปี FY2566 แต่บอนด์ยีลด์น่าจะยังอยู่ในระดับสูงในระยะ 3 เดือนข้างหน้า อุปทานใหม่ที่กำลังจะเข้ามาจาก One Bangkok เป็นความกังวลอีกอย่างหนึ่ง ซึ่งจะทำให้ GVREIT มี Upside จำกัด นอกจากนี้ยังมองไม่เห็นปัจจัยกระตุ้นในระยะสั้นจากการเข้าซื้อทรัพย์สินใหม่
ปัจจัยเสี่ยงและความกังวลที่ต้องติดตาม คือบอนด์ยีลด์ที่สูงขึ้นจะทำให้ Yield Spread (ส่วนต่างอัตราผลตอบแทน) แคบลง ซึ่งเป็นปัจจัยลบต่อกลุ่ม REIT นอกจากนี้อุปทานสำนักงานที่กำลังจะเข้ามาจาก One Bangkok จะสร้างแรงกดดันต่ออัตราการต่อสัญญาของทั้งสองโครงการ
ข่าวที่เกี่ยวข้อง
- คัดมาให้ 9 หุ้น SETHD ปันผลเกิน 3.50% ต่อเนื่องติดกัน
- 8 อันดับหุ้นกลุ่มน้ำมันสุดแกร่ง ผลตอบแทนราคา YTD ปี 65 ยังบวก
- หุ้น AURA พุ่งแรง! เข้าเทรดใน SET วันแรกด้วยราคาเปิดที่ 13.90 บาท เพิ่มขึ้น 27.52% จากราคา IPO
