เกิดอะไรขึ้น:
FTREIT (ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้) เป็นกองทรัสต์อุตสาหกรรมขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ซึ่งเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รวมทั้งสิ้น 702 ยูนิต ได้แก่ โรงงาน 363 ยูนิต และคลังสินค้า 339 ยูนิต ณ เดือนมีนาคม 2567 โดยมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิรวม 2.27 ล้านตารางเมตร (คลังสินค้า 59% และโรงงาน 41%)
กองทรัสต์มีการกระจายความเสี่ยงที่ดี โดยผู้เช่า 10 อันดับแรกคิดเป็นสัดส่วนเพียง 24% ของรายได้ค่าเช่า และผู้เช่ารายใหญ่ที่สุดคิดเป็นสัดส่วนเพียง 6.9% ของรายได้ค่าเช่า
เมื่อจำแนกตามประเภทอุตสาหกรรม ผู้เช่า 3 อันดับแรกประกอบธุรกิจอยู่ในอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ (32% ของรายได้ค่าเช่า) อิเล็กทรอนิกส์ (22% ของรายได้ค่าเช่า) และยานยนต์ (19% ของรายได้ค่าเช่า) พื้นที่ให้เช่า 72% เป็นพื้นที่ประเภทถือกรรมสิทธิ์ โดยมีพื้นที่ประเภทถือสิทธิการเช่าเพียง 28% (อายุคงเหลือ 20.5 ปี) FTREIT มีสัดส่วนทรัพย์สินประเภทถือกรรมสิทธิ์มากที่สุดเมื่อเทียบกับกองทรัสต์อื่นๆ
FTREIT จ่ายเงินปันผลอย่างต่อเนื่องแม้กระทั่งในช่วงที่เกิดสถานการณ์โควิด โดยได้รับการสนับสนุนจากอุปสงค์พื้นที่คลังสินค้าและพื้นที่โรงงานที่แข็งแกร่ง เงินปันผลรายไตรมาสเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 0.167 บาทต่อหน่วยใน 1QFY62 (ตุลาคม-ธันวาคม 2561) สู่ 0.187 บาทต่อหน่วยใน 2QFY67 (มกราคม-มีนาคม 2567) โดยได้รับแรงหนุนจากขนาดทรัพย์สินที่โตขึ้น โดยมี CAGR 3 ปี (FY2563-FY2566) ที่ 5.5% กองทรัสต์ได้รับประโยชน์จากธีม EEC เนื่องจากพื้นที่ให้เช่า 58% ของกองทรัสต์อยู่ใน EEC โดยมีอัตราการเช่าสูงถึง 84.4% ณ เดือนมีนาคม 2567
นอกจากนี้ มองว่ากอง REIT โดยรวมมี Downside จำกัด เนื่องจาก Yield Spread (ส่วนต่างระหว่างอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของกลุ่ม REIT กับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปี) อยู่ที่ 6.7% ซึ่งสูงกว่า +2SD ทำให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลน่าสนใจ ทั้งยังเชื่ออีกว่า Fed น่าจะเริ่มปรับลดอัตราดอกเบี้ยในเดือนพฤศจิกายน 2567 ซึ่งจะเป็นปัจจัยกระตุ้นสำหรับ FTREIT
ทั้งนี้ จากข้อมูลของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) พบว่า ตัวเลขการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และการขอรับการส่งเสริมการลงทุน (BOI) แข็งแกร่ง โดย FDI ในแง่ของจำนวนโครงการ เพิ่มขึ้น 131%YoY สู่ 460 โครงการ และในแง่มูลค่าเพิ่มขึ้น 16%YoY สู่ 169,300 ล้านบาท ส่วนการขอ BOI เพิ่มขึ้น 94%YoY สู่ 724 โครงการ และมูลค่าเพิ่มขึ้น 31%YoY สู่ 228,200 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าประเทศไทยน่าจะยังคงได้รับประโยชน์จากการย้ายฐานการผลิตออกจากประเทศจีนเพื่อลดความเสี่ยงด้านภูมิรัฐศาสตร์
กระทบอย่างไร:
ในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา ราคาหน่วย FTREIT ปรับลง 13.90% สู่ระดับ 8.05 บาท ขณะที่ SET Index ปรับลง 6.23% สู่ระดับ 1,296.59 จุด
กลยุทธ์และคำแนะนำการลงทุน:
InnovestX Research เริ่มต้นจัดทำบทวิเคราะห์ FTREIT ด้วยคำแนะนำ Outperform โดยให้ราคาเป้าหมายสิ้นปี FY2568 อ้างอิงวิธี DDM ที่ 11 บาทต่อหน่วย (WACC 6.3% และการเติบโตระยะยาว 0.3%) โดยใช้สมมติฐาน Terminal Value กับ FTREIT เนื่องจากพื้นที่ให้เช่า 72% ของกองทรัสต์เป็นพื้นที่ประเภทถือกรรมสิทธิ์ และชอบ FTREIT เพราะ:
- มีทรัพย์สินประเภทถือกรรมสิทธิ์ในสัดส่วนสูง
- มีประวัติผลงานที่ได้รับการพิสูจน์แล้วว่ามีรายได้ที่มั่นคงแม้กระทั่งในช่วงที่เกิดสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด
- อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลน่าสนใจที่ 9.3% ในปี FY2567 และ IRR ที่ 8.8%
ทั้งนี้ แม้ว่าจะมีความไม่แน่นอนเกี่ยวกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยของ Fed และ ธปท. แต่ความต้องการย้ายฐานการผลิตออกจากประเทศจีน โดยเฉพาะภาคการผลิต (~45% ของรายได้ค่าเช่า) จะช่วยสนับสนุนราคาหน่วยทรัสต์อย่างต่อเนื่อง
ปัจจัยเสี่ยงสำคัญที่ต้องติดตามคือ อัตราผลตอบแทนพันธบัตรที่สูงขึ้นและเศรษฐกิจโลกที่อ่อนแอซึ่งน่าจะส่งผลกระทบต่อกลุ่มคลังสินค้าเป็นหลัก และคลังสินค้าคิดเป็น ~55% ของรายได้ค่าเช่า อย่างไรก็ตาม การใช้สมมติฐานอัตราการเช่าพื้นที่คลังสินค้าไว้แล้วที่ 84-85% ซึ่งค่อนข้างคงที่จาก 2QFY67 นอกจากนี้การปิดโรงงานของผู้ประกอบการผลิตรถยนต์ก็เป็นความเสี่ยงอีกประการหนึ่งที่ต้องติดตาม
