เกิดอะไรขึ้น:
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่รวม 23 โครงการ (แนวราบ 21 โครงการ และคอนโดมิเนียม 2 โครงการ) มูลค่ารวม 3.57 หมื่นล้านบาท (แนวราบ 80% และคอนโดมิเนียม 20%) ใน 4Q66 ซึ่งจะทำให้มูลค่าโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดในปี 2566 อยู่ที่ 7.53 หมื่นล้านบาท (เพิ่มขึ้น 18%) ต่ำกว่าแผนที่วางไว้ตอนแรกที่ 7.7 หมื่นล้านบาทเล็กน้อย อย่างไรก็ดี มูลค่าโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดยังคงสูงที่สุดเท่าที่เคยมีมา
ทั้งนี้ ในช่วงต้น 4Q66 คอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 2 โครงการได้การตอบรับที่ดี โดยโครงการ Rhythm Charoennakhon Iconic (โครงการร่วมทุน) มูลค่าโครงการ 5 พันล้านบาท ทำอัตราการขายได้ 45% และโครงการ ASPIRE Vibha-Victory มูลค่าโครงการ 2.35 พันล้านบาท ทำอัตราการขายได้ 45% ในขณะที่บริษัทจะเปิดตัวบ้านเดี่ยว 9 โครงการในวันเดียวกัน (วันที่ 16 ธันวาคม) เพื่อจัดแคมเปญการตลาด
สำหรับยอด Presales ที่แข็งแกร่งของคอนโดมิเนียมใหม่ทำให้ประเมินยอด Presales ในเดือนตุลาคม-พฤศจิกายนที่ประมาณ 1.1 หมื่นล้านบาท โดย 55% เกิดจากคอนโดมิเนียม และ 45% เกิดจากโครงการแนวราบ ดังนั้น ยอด Presales ใน 11M66 น่าจะอยู่ที่ 4.65 หมื่นล้านบาท หรือคิดเป็น 80% ของเป้าที่ AP วางเป้าไว้ในปี 2566 ที่ 5.8 หมื่นล้านบาท (เพิ่มขึ้น 15%)
AP จะเปิดตัวบ้านเดี่ยวล็อตสุดท้ายในเดือนธันวาคม ซึ่งประเมินว่าน่าจะช่วยหนุนยอด Presales รวมของเดือนสุดท้ายที่ประมาณ 4-4.5 พันล้านบาท ดังนั้น ยอด Presales ใน 4Q66 น่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.5 หมื่นล้านบาท ทำจุดสูงสุดใหม่ แต่ไม่น่าจะมากพอที่จะหนุนให้ยอด Presales เป็นไปตามเป้าทั้งปี โดยที่คาดว่า AP จะทำยอด Presales ในปี 2566 พลาดเป้าที่บริษัทวางไว้ราว 10-15% โดยจะอยู่ที่ 5.0-5.2 หมื่นล้านบาท (เพิ่มขึ้น 0-4% จากปี 2565)
กระทบอย่างไร:
ในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา ราคาหุ้น AP ปรับลง 3.60%MoM สู่ระดับ 10.70 บาท ขณะที่ SET Index ปรับลง 2.10%MoM สู่ระดับ 1,378.73 จุด
แนวโน้มผลประกอบการปี 2566:
AP มี Backlog มูลค่า 3.25 หมื่นล้านบาท (ณ วันที่ 31 ตุลาคม) โดย 41% จะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2566 และที่เหลือจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2567-2569 เมื่อจำแนกตามกลุ่มผลิตภัณฑ์พบว่า Backlog 51% เป็นโครงการแนวราบ 43% เป็นคอนโดร่วมทุน และ 6% เป็นคอนโดของ AP
สำหรับปี 2566 InnovestX Research ยังคงประมาณการรายได้ไว้ที่ 4.08 หมื่นล้านบาท (เพิ่มขึ้น 6%) โดยมี Secured Revenue แล้วที่ 96% และคาดว่ากำไรสุทธิจะเติบโต 6.2% สู่ระดับที่ทำจุดสูงสุดใหม่อีกครั้งที่ 6.24 พันล้านบาท ส่วนกำไรสุทธิ 4Q66 น่าจะปรับตัวดีขึ้น YoY แต่ลดลงเล็กน้อย QoQ โดยจะมีการโอน Backlog ที่โครงการ ASPIRE ปิ่นเกล้า-อรุณอมรินทร์ และ The Address สยาม-ราชเทวี อย่างต่อเนื่อง
กลยุทธ์การลงทุนยังคงมุมมองเชิงบวกต่อแนวโน้มกำไรของ AP และคงคำแนะนำ Tactical Call ไว้ที่ ‘Outperform’ ด้วยราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ 15 บาทต่อหุ้น อ้างอิง P/E เฉลี่ย 10 ปีที่ 7.4 เท่า (+0.25SD) และผลตอบแทนจากเงินปันผลปี 2566 ที่แข็งแกร่งที่ 6.5%
ปัจจัยเสี่ยงสำคัญที่ต้องติดตาม คือ
- ความเสี่ยงจากการดำเนินงาน: การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับล่าง/กลาง-ล่างที่อยู่ในระดับสูงใน 2H66 และการบริหารจัดการสินค้าคงเหลือหลังจากเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากในปี 2566
- ความเสี่ยงจาก ESG: ในการพัฒนาโครงการ AP ยื่นขอ EIA (การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม) ทั้งโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม อย่างไรก็ตาม AP วางแผนมุ่งเน้นลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อมสำหรับโครงการแนวราบเพิ่มโดยใช้พลังงานสีเขียว (พลังงานแสงอาทิตย์) ให้มากขึ้น และการบริหารจัดการขยะอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น
