นักวิเคราะห์ประสานเสียง! อสังหา ‘แนวราบ-ตลาดบน’ รับประโยชน์มากที่สุด หลังให้สิทธิต่างชาติซื้อที่ดินในไทย

วานนี้ (25 ตุลาคม) คณะรัฐมนตรีอนุมัติหลักการร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. …. ซึ่งร่างกฎกระทรวงนี้จะมีระยะเวลาบังคับใช้ 5 ปี นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา

โดยกลุ่มคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูง 4 ประเภท ที่สามารถได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ได้แก่

กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง
กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ
กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย
กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ

จำนวนเนื้อที่ที่ได้รับสิทธิ ไม่เกิน 1 ไร่ ตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งต้องใช้ที่ดินนั้นเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับตนเอง ภายในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง

ข่าวที่เกี่ยวข้อง:

ขณะเดียวกันจะต้องมีจำนวนเงินลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทหนึ่งประเภทใด ไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี เช่น การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน

โดยมีสาระสำคัญ คือ กำหนดประเภทของคนต่างด้าวที่สามารถขอได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย สาระสำคัญ คนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรตามประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การอนุญาตให้คนต่างด้าวบางจำพวกเข้ามาอยู่ในราชอาณาจักรเป็นกรณีพิเศษ ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย

‘SC-LH’ นำทัพได้ประโยชน์

นักวิเคราะห์ บล.หยวนต้า (ประเทศไทย) ระบุว่า จากกรณีร่างกฎกระทรวงดังกล่าว ถือเป็นการเพิ่มเติมหลักการในส่วนประเภทการลงทุน และระยะเวลาการดำรงทุน อันแตกต่างไปจากกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ. 2545 ที่มีผลใช้บังคับอยู่ในปัจจุบัน โดยได้กำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขเพิ่มเติม คือ

หลักเกณฑ์ของกลุ่มคนต่างด้าวที่มีสิทธิได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยเฉพาะกลุ่มคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูง 4 ประเภทเท่านั้น คือ กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และกลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ

วิธีการนำเงินมาลงทุนตามประเภทของธุรกิจ โดยเพิ่ม ‘การลงทุนในกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน’ และ ‘การลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์’

กำหนดให้ดำรงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี (จาก 5 ปี)

ทั้งนี้ มีมุมมองบวกต่อกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากเป็นการปรับหลักเกณฑ์เพื่อเอื้อให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์แนวราบได้ง่ายขึ้น คาดผู้ประกอบการที่จะได้ประโยชน์สูงสุด คือกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับบน เรียงตามสัดส่วนสินค้าระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จากมากไปน้อย ได้แก่ SC แนะนำซื้อ ประเมินราคาเป้าหมาย 5.15 บาท, LH แนะนำซื้อ ให้ราคาเป้าหมาย 10.20 บาท และ AP แนะนำซื้อ ให้ราคาเป้าหมาย 13.60 บาท ตามลำดับ

นักวิเคราะห์มองความต้องการที่อยู่อาศัยฟื้น

ด้าน บล.เอเซีย พลัส รายงานว่า ถือเป็น Sentiment เชิงบวกต่อกลุ่มอสังหา เนื่องจากไทยถือเป็นหนึ่งประเทศท่องเที่ยวที่เป็นจุดหมายปลายทางของชาวต่างชาติที่สนใจเข้ามาถือครองอสังหา ทั้งเพื่อการลงทุนและซื้อเพื่ออยู่อาศัย

โดยหากย้อนกลับไปก่อนเกิดโควิด ปี 2561 พบว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของลูกค้าต่างชาติอยู่ที่ 5.72 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 16% ของมูลค่าโอนฯ อย่างไรก็ตาม หลังจากโควิดทำให้ดีมานด์ชาวต่างชาติหายไป ส่งผลให้มูลค่าโอนของลูกค้าต่างชาติลดลง 11.6% และ 25%YoY อยู่ที่ 5.06 หมื่นล้านบาท และ 3.77 หมื่นล้านบาทปี 2562-2563 ตามลำดับ ก่อนเริ่มขยายตัว 5% สู่ระดับ 3.96 หมื่นล้านบาทปี 2564

ดังนั้น เชื่อว่าแรงขับเคลื่อนจากการเปิดประเทศ และการปลดล็อกให้คนต่างชาติสามารถซื้อที่อยู่อาศัยข้างต้น จะทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้น และขยายวงกว้างสู่สินค้าแนวราบเพิ่ม จากก่อนหน้านี้ที่ชาวต่างชาติให้ความสนใจคอนโดเป็นส่วนใหญ่

ทั้งนี้ หากพิจารณาประเด็นบวกดังกล่าว รวมกับเงื่อนไขที่กำหนดให้คนต่างชาติต้องมีการลงทุนไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท ทำให้ผู้ประกอบการที่ได้ประโยชน์มากสุด คือ กลุ่มที่มีพอร์ตสินค้าระดับบน ได้แก่ SC ประเมินราคาเป้าหมาย 4.88 บาท เพราะมีสินค้าราคาเกิน 20 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 30-40% ของพอร์ตรวม ตามด้วย LH ประเมินราคาเป้าหมาย 11.50 บาท โดย LH มีสัดส่วน 30% ของพอร์ตรวม เป็นสินค้าเกิน 20 ล้านบาท และ SPALI ประเมินราคาเป้าหมายไว้ที่ 28.60 บาท

ขณะที่ บล.ฟินันเซีย ไซรัส มีมุมมองว่า ประเด็น ครม. อนุมัติให้ต่างชาติศักยภาพสูงถือครองที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ หากลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี ทั้งนี้ ระยะสั้นอาจเป็นบวกเชิงจิตวิทยาต่อหุ้นที่เน้นแนวราบระดับไฮเอนด์ ได้แก่ SC, LH และ SIRI

อย่างไรก็ตาม มองเป็นกลางและไม่มีนัยต่อภาพรวม เนื่องจากประเด็นข้างต้นเป็นเพียงการปรับปรุงรายละเอียดจากกฎหมายเดิมที่มีใช้ตั้งแต่ปี 2542 โดยมีการปรับระยะเวลาที่ให้คงการลงทุนไว้จากเดิม 5 ปีเป็น 3 ปี (มีข้อมูลแสดงว่าตั้งแต่ปี 2542 – ปัจจุบัน มีชาวต่างชาติเพียง 8 รายที่ครอบครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ตามกฎหมายเดิม)