ศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย หรือ Krungthai COMPASS ประเมินว่า ตลาดคอนโดมิเนียมไทยจะยังเป็นที่สนใจของผู้ซื้อต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนเมื่อสถานการณ์การระบาดของโควิดคลี่คลายลงในอนาคต จากปัจจัยพื้นฐาน 4 ด้าน ได้แก่ ราคาของอสังหาที่แตะต้องได้ (Affordable Price) ความคุ้นชินของคนในประเทศต่อชาวจีน (Proximity to China) คุณภาพของระบบสาธารณสุข (Health Care Quality) และผลตอบแทนจากการลงทุน (Rental Yield)
โดย กณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ของศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูงหรือคอนโดของไทยที่ขายให้กับชาวต่างชาติมีมูลค่าเฉลี่ยในช่วง 3 ปีย้อนหลัง (ปี 2018-2020) ราวปีละ 4.85 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 12.1-16.3% ของมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์คอนโดทั้งประเทศ แบ่งเป็นมูลค่าตลาดในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่ปีละ 3.4 หมื่นล้านบาท และอีกปีละ 1.45 หมื่นล้านบาทในตลาดต่างจังหวัด
อย่างไรก็ดี ข้อจำกัดด้านการเดินทางระหว่างประเทศจากการแพร่ระบาดของโควิดตั้งแต่ปีที่ผ่านมา ได้ส่งผลกระทบอย่างมากต่อความต้องการซื้อคอนโดในไทยของชาวต่างชาติ โดยมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติมีการปรับลดลง 25.5% ในปี 2020 และสัดส่วนมูลค่าโอนคอนโดของชาวต่างชาติต่อมูลค่าโอนคอนโดในไทยทั้งหมด (Implied Foreign Quota) ก็ลดลงในทุกพื้นที่เช่นกัน
“ชาวจีนคือผู้ซื้อต่างชาติกลุ่มหลักของคอนโดไทย โดยมีส่วนแบ่งตลาดราว 60% จากมูลค่าโอนคอนโดของชาวต่างชาติทั้งหมด รองลงมา ได้แก่ ชาวยุโรป (มีส่วนแบ่งตลาด 18%) ชาวสิงคโปร์ (3%) ชาวญี่ปุ่น (2%) และชาวอเมริกัน (2%) นอกจากนี้เมื่อพิจารณาลักษณะการโอนกรรมสิทธิ์พบว่า ชาวต่างชาติมักนิยมคอนโดในระดับราคาที่สูงกว่าหรือมีกำลังซื้อสูงกว่าคนไทย สะท้อนจากมูลค่าโอนคอนโดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลของชาวต่างชาติที่โอนเฉลี่ย 5.4 ล้านบาทต่อยูนิต สูงกว่าคนไทยที่ 2.5 ล้านบาทต่อยูนิตถึง 116% เช่นเดียวกับตลาดต่างจังหวัดที่ชาวต่างชาติมีการโอนเฉลี่ย 2.8 ล้านบาทต่อยูนิต สูงกว่าคนไทยที่ 2.3 ล้านบาทต่อยูนิตอยู่ 22%” กณิศกล่าว
กณิศกล่าวอีกว่า จากการวิเคราะห์ของ Krungthai COMPASS เชื่อว่า ตลาดคอนโดไทยจะยังได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนเมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิดคลี่คลายลงในอนาคต
ทั้งนี้ Krungthai COMPASS พบว่า คอนโดในไทยยังมีจำนวนคำสั่งซื้อและถูกสอบถามรายละเอียด (Enquiry) ติดอันดับท็อป 3 ใน Juwai.com เว็บไซต์ซื้อขายอสังหาในต่างประเทศที่ใหญ่ที่สุดของจีน โดยข้อมูลล่าสุด (เดือนพฤษภาคม 2021) ระบุว่า ตลอด 3 ปีที่ผ่านมา อสังหาไทยมักได้รับความนิยมจากชาวจีนเป็นอันดับ 1 โดยตลอด และแม้อสังหาไทยจะเสียอันดับให้สหรัฐฯ ในช่วงการระบาดของโควิด แต่ไทยก็ยังติดอยู่ใน 3 อันดับแรกที่ชาวจีนนิยมซื้ออสังหาอยู่ในปัจจุบัน
สอดคล้องกับ Anjuke.com อีกหนึ่งเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาของจีน ที่ระบุว่า อสังหาในไทยได้รับความนิยมจากชาวจีนเป็นอันดับที่ 2 ของโลก และเป็นอันดับที่ 1 ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ (SEA) เนื่องจากหลายประเทศใน SEA ยังมีอุปสรรคสำคัญบางอย่างต่อการซื้ออสังหาของชาวจีน อาทิ ราคาอสังหาที่แพงในสิงคโปร์ ตลอดจนการนับถือศาสนาที่ต่างกันในมาเลเซีย เป็นต้น
ขณะเดียวกันแบบจำลองของ Krungthai COMPASS สำหรับการคำนวณ ‘คะแนนความน่าสนใจของคอนโดแต่ละประเทศ’ จากปัจจัย 4 ด้านที่มีอิทธิพลต่อการซื้ออสังหาของชาวจีน ได้แก่ ราคาของอสังหาที่เข้าถึงง่าย (Affordable Price) ความคุ้นชินของคนในประเทศต่อชาวจีน (Proximity to China) คุณภาพของระบบสาธารณสุข (Health Care Quality) และผลตอบแทนจากการลงทุน (Rental Yield) ก็สะท้อนว่าคอนโดไทยยังได้รับคะแนนในระดับสูงจากชาวจีน
โดยพบว่า คอนโดไทยมีคะแนนความน่าสนใจสูงสุดเป็นอันดับ 2 ที่ 3.6 คะแนน จากการมีราคาที่เข้าถึงง่าย คนไทยคุ้นชินกับชาวจีน และระบบสาธารณสุขที่ดี สูงกว่าคอนโดในสหรัฐฯ, แคนาดา, สหราชอาณาจักร และสิงคโปร์ ที่ได้คะแนนเท่ากับ 2.9, 2.4, 2.0 และ 1.8 ตามลำดับ โดยเป็นรองคอนโดในออสเตรเลียที่ได้คะแนน 3.6 เพียงเท่านั้น
สำหรับทำเลของคอนโดที่คาดว่าจะได้รับประโยชน์จากการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลคาดว่า คอนโดย่านสุขุมวิท สาทร อโศก รัชดา และพระราม 9 จะได้รับประโยชน์สูงสุด เนื่องจากทำเลดังกล่าวมีความอุดมสมบูรณ์ในเชิงอสังหาที่เหมาะกับชาวต่างชาติ ทั้งการมีโครงข่ายรถไฟฟ้าที่สะดวกต่อการเดินทาง การมีสถานที่และแหล่งชุมชนเฉพาะกลุ่มอยู่ในพื้นที่ คอนโดในทำเลดังกล่าวจึงมีโอกาสได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง สะท้อนจากข้อมูล Google Trend ในหมวดอสังหาที่ระบุว่า อสังหาในสุขุมวิท สาทร อโศก ถูกค้นหาจากทั่วโลกและได้รับความนิยมอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากชาวญี่ปุ่น เนื่องจากทำเลดังกล่าวมีร้านค้าและชุมชนญี่ปุ่นกระจายอยู่ในพื้นที่
ทำเลที่ถูกค้นหารองลงมาคือ รัชดาและพระราม 9 ซึ่งเป็นทำเลยอดนิยมของชาวจีน เนื่องจากทำเลดังกล่าวมีชุมชนชาวจีนอย่างไชน่าทาวน์ห้วยขวางและสถานทูตจีน ส่วนรอบนอกตัวเมืองอย่างทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย เช่น รามคำแหง รามอินทรา อุดมสุข-แบริ่ง และบางซื่อ พบว่า ยังไม่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติเท่าใดนัก
สำหรับในต่างจังหวัดคาดว่า คอนโดในชลบุรี ภูเก็ต เชียงใหม่ และประจวบคีรีขันธ์ จะเป็นกลุ่มแรกๆ ที่ได้รับประโยชน์จากการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ เนื่องจากทั้ง 4 จังหวัดต่างเป็นจังหวัดที่ชาวต่างชาตินิยมเดินทางมาท่องเที่ยว คอนโดในพื้นที่จึงเป็นที่ต้องการตามไปด้วย สะท้อนได้จาก 1. Implied Foreign Quota เฉลี่ยย้อนหลัง 3 ปีที่ 16-35% สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดต่างจังหวัดที่ 10% อยู่มาก ประกอบกับ 2. มูลค่าตลาดที่สูงจากยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติที่ปีละ 530-9,300 ล้านบาท สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดต่างจังหวัดที่ปีละ 500 ล้านบาท
“อย่างไรก็ดี แม้คอนโดไทยจะยังอยู่ในความสนใจ แต่กำลังซื้อจากต่างชาติจะสามารถกลับมาได้เร็วหรือไม่ยังคงเป็นคำถามสำคัญ เนื่องจากคอนโดจัดเป็นสินค้าที่มีมูลค่าสูง ผู้ซื้อจึงต้องอาศัยข้อมูลและใช้ระยะเวลาในการตัดสินใจที่นานกว่าปกติ ผู้ซื้อส่วนใหญ่จึงต้องการเดินทางเข้ามาชมทำเลหรือโครงการจริงในไทยก่อนตัดสินใจซื้อ ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ค่อนข้างเกิดขึ้นได้ยากในปัจจุบันที่การเดินทางระหว่างประเทศถูกจำกัดจากการระบาดของโควิด เราจึงคาดว่ากว่าที่ตลาดคอนโดไทยจะทยอยได้รับประโยชน์จากการกลับมาจากกำลังซื้อต่างชาตินั้นอาจต้องรอนานถึงครึ่งหลังของปี 2022 เมื่อไทยสามารถเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้อีกครั้ง” กณิศกล่าว
