ปัญหาการก่อสร้างถนนเส้นพระราม 2 ที่มีหลายโครงการซึ่งใช้ระยะเวลายาวนานในการดำเนินการก่อสร้าง และปัจจุบันก็ยังสร้างไม่เสร็จ ในมุมมองภาคอสังริมทรัพย์ก็มีผู้ประกอบการจำนวนหลายรายที่ทำธุรกิจอยู่ในโซนนี้ สถานการณ์ที่เกิดขึ้นจะมีผลกระทบอย่างไร ลองไปฟังมุมมองจากที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ อย่าง ‘ไนท์แฟรงค์’
ณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยกับ THE STANDARD WEALTH ว่า ถนนเส้นพระราม 2 ที่มีปัญหาการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ซึ่งปัจจุบันมีงานโครงการก่อสร้างภาครัฐจำนวน 3 โครงการที่มีการก่อสร้างอยู่ ได้แก่
- ทางยกระดับบนทางหลวงหมายเลข 35 สายธนบุรี-ปากท่อ ช่วงทางแยกต่างระดับบางขุนเทียน-เอกชัย ซึ่งรับผิดชอบโดยกรมทางหลวง มีผู้รับเหมาและซับคอนแทร็กจำนวนหลายผู้บริษัทที่เป็นผู้ดำเนินโครงการ
- โครงการก่อสร้างทางหลวงพิเศษหมายเลข 82 ช่วงเอกชัย-บ้านแพ้ว ซึ่งรับผิดชอบโดยกรมทางหลวง
- โครงการทางหลวงพิเศษพระราม 3 ดาวคะนองด้านตะวันตก วงแหวนรอบนอกกรุงเทพมหานคร ซึ่งรับผิดชอบการทางพิเศษแห่งประเทศไทย (กทพ.) โดยโครงการทางหลวงพิเศษพระราม 3 คาดว่าจะสร้างแล้วเสร็จและเริ่มเปิดให้บริการได้ในช่วงปลายปี 2568
สำหรับระยะทางความยาวของถนนเส้นพระราม 2 มีความยาวประมาณ 84 กิโลเมตร ซึ่งการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นโครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะอยู่ไม่เกินกิโลเมตรที่ 18 โดยเป็นโฟกัสกลุ่มลูกค้าในโซนกรุงเทพฯ
ณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด
ขณะที่การสร้างถนนเส้นพระราม 2 ที่มีการล่าช้า เนื่องจากมีการใช้งานที่คับคั่งและหนาแน่นมากกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับเส้นทางอื่นๆ เพราะถือเป็นถนนเส้นหลักที่ได้รับความนิยมสำหรับการเดินทางไปภาคใต้ แตกต่างกับการเดินทางไปภาคตะวันออกเฉียงเหนือหรือภาคเหนือที่มีเส้นทางอื่นให้เลือกในการเดินทาง
อีกทั้งนโยบายการควบคุมในการก่อสร้างถนนเส้นพระราม 2 ยังมีความพิเศษมากกว่าโครงการก่อสร้างบนถนนเส้นอื่นๆ เพราะใช้มาตรการป้องกันความปลอดภัยระดับสูงสุด (Double Safety) ซึ่งจะอนุญาตให้ดำเนินการก่อสร้างได้เฉพาะช่วงเวลากลางคืนท่านั้น
อย่างไรก็ดี จากปัญหาดังกล่าวไม่ได้มีผลกระทบต่อราคาซื้อ-ขายที่ดินโซนถนนเส้นพระราม 2 โดยการเคลื่อนไหวของราคาในช่วงประมาณ 10 ปีที่ผ่านมายังเป็นไปตามกลไก
คาดการณ์ราคาที่ดินโซนบางขุนเทียนช่วง 10 ปีที่ผ่านมา
สำหรับบริเวณตามแนวถนนบางขุนเทียน แขวงท่าข้าม เขตบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร ในระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา บริเวณตามแนวถนนบางขุนเทียนมีการพัฒนาเป็นหมู่บ้านจัดสรร กลุ่มร้านอาหารต่างๆ และโรงพยาบาลผู้สูงอายุบางขุนเทียน เป็นต้น ทำให้บริเวณนี้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มขึ้นจำนวนมาก คาดการณ์ว่าราคาที่ดินตลอดช่วงระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมาบริเวณตามแนวถนนบางขุนเทียนปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 50-80%
ณัฎฐากล่าวต่อว่า ปัญหาที่เกิดขึ้นบนถนนเส้นพระราม 2 ก็ยังไม่มีผลกระทบต่อการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์บริเวณถนนเส้นพระราม 2 เกือบทุกรายยังคงเป็นปกติ ซึ่งปัจจุบันมีการดำเนินโครงการในทุกระดับราคาทั้งโครงการบ้านจัดสรรกับคอนโดมิเนียม ซึ่งการพัฒนาโครงการจะมีการเปิดโครงการตามความต้องการของลูกค้า ซึ่งส่วนใหญ่จะพัฒนาโครงการไม่เกินกิโลเมตรที่ 18 โดยดีมานด์กลุ่มลูกส่วนหนึ่งของคู่รักที่ใช้ชีวิตทำงานในเขตกรุงเทพฯ แต่ไม่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ เพราะการเดินทางจากพระราม 2 เข้ามาใจกลางกรุงเทพฯ ถือว่ามีความสะดวก เพราะใช้เวลาเดินทางเพียง 35 นาทีโดยการใช้ทางด่วน และในอนาคตกำลังพัฒนาโครงการรถไฟฟ้า
ดังนั้นจึงมองว่าโซนถนนเส้นพระราม 2 ยังมีอนาคต อีกทั้งจากการสำรวจช่วงที่ผ่านมา แม้ว่าจะมีข่าวปัญหาของถนนเส้นพระราม 2 แต่ผู้ประกอบการยังสามารถขายได้ปกติ
จำนวนโครงการที่เปิดขายใหม่โซนพระราม 2 ช่วงปี 2560-2566
“การก่อสร้างทางด่วนกับทางยกระดับทั้ง 3 โครงการของถนนเส้นพระราม 2 หากในอนาคตสร้างเสร็จก็มีโอกาสจะมีโครงการรถไฟฟ้าเกิดขึ้นด้วย จะทำให้พระราม 2 จะเป็น Future Location ที่จะพัฒนาอสังริมทรัพย์หลายๆ ตัวได้ จึงคิดว่างานสร้างถนนเป็น Positive และเป็น Benefit ของโซนนี้ เพราะโครงการสร้างถนนทางยกระดับพระราม 2 มีเงินลงทุนใส่ไปหมด ไม่ใช่โครงการที่อยู่บนกระดาษ แต่ก็ขึ้นอยู่กับว่าจะแล้วเสร็จเมื่อไร ดังนั้นในอนาคตที่ดินโซนพระราม 2 มีโอกาสคล้ายกับถนนรามอินทรา ที่ราคาที่ดินจะปรับขึ้นหลังโครงการสร้างถนนเสร็จและมีการเปิดใช้งานรถไฟฟ้า”
