โบรกประเมินกลุ่มอสังหาไร้ผลกระทบ แม้ กนง. เตรียมขยับดอกเบี้ยขึ้น

ในวันพรุ่งนี้ (10 สิงหาคม) คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะมีนัดประชุมเกี่ยวกับประเด็นการขึ้นดอกเบี้ยนโยบายของไทย ซึ่งคาดการณ์ว่าน่าจะเห็นการขึ้นดอกเบี้ยในอัตรา 0.25% มาสู่ระดับ 0.75% และอาจจะเห็นการขึ้นดอกเบี้ยต่อเนื่องอีก 2 ครั้ง รวมเป็น 0.75% ในปีนี้ ทำให้อัตราดอกเบี้ยนโยบาย ณ สิ้นปี 2565 มีโอกาสจะขยับไปสู่ระดับ 1.25% 

โดยทั่วไปแล้วการขึ้นดอกเบี้ยมักจะกระทบต่อกำลังซื้อ และทำให้ต้นทุนทางการเงินโดยภาพรวมเพิ่มขึ้น ซึ่งภาคอสังหาริมทรัพย์นับเป็นกลุ่มที่ผู้คนมองว่าน่าจะได้รับผลกระทบเชิงลบไม่มากก็น้อย อย่างไรก็ตาม นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ประเมินว่า การขึ้นดอกเบี้ยในรอบนี้อาจจะไม่ได้กระทบต่อปัจจัยพื้นฐานของกลุ่มอสังหามากนัก

เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.เอเซีย พลัส ประเมินว่า หากมองในเชิงพื้นฐาน การขึ้นดอกเบี้ยครั้งนี้ไม่ได้ส่งผลกระทบแบบมีนัยสำคัญ เนื่องจากการขึ้นดอกเบี้ย 0.25% ในครั้งนี้ หรือ 0.75% ตลอดทั้งปีนี้ อาจจะไม่ได้กระทบต่อกำลังซื้อ เนื่องจากตลาดที่ยังไปได้อยู่ในขณะนี้คือกลุ่มกลางบน ซึ่งกำลังซื้อยังคงดีอยู่

“ตลาดกลางบนยังคงมีกำลังซื้ออยู่ และสัดส่วนของคนที่ซื้อเงินสดก็ยังสูงอยู่ ส่วนตลาดที่ต่ำกว่า 3 ล้านบาท แม้ว่าจะไม่มีการขึ้นดอกเบี้ย กำลังซื้อก็หดหายไปอยู่แล้ว” 

นอกจากนี้ จากข้อมูลในอดีตสะท้อนว่าผลประกอบการของกลุ่มอสังหาไม่ได้รับผลกระทบจากการขึ้นดอกเบี้ย แต่มักจะกระทบในเชิง Sentiment ต่อหุ้น ทำให้ราคาหุ้นอสังหาปรับขึ้นยาก อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาจาก Valuation ของหุ้นอสังหา เวลานี้อาจเป็นจังหวะในการเข้าซื้อลงทุนระยะยาวเพื่อรับเงินปันผล 

“เชื่อว่ากำลังซื้อน่าจะผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว และน่าจะค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้นได้ โดยเฉพาะแนวราบซึ่งเน้นลูกค้ากลุ่มกลางบน ส่วนคอนโดมิเนียมหากสามารถเปิดประเทศได้ และเริ่มเห็นต่างชาติกลับเข้ามามากขึ้น เชื่อว่าจะเห็นการฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป” 

ด้าน กรภัทร วรเชษฐ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและบริการการลงทุน บล.โนมูระ พัฒนสิน เปิดเผยว่า ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำมากในขณะนี้ จึงไม่ได้มองเป็นลบต่อกลุ่มอสังหาแม้ดอกเบี้ยจะปรับเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกันธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ค่อนข้างจะระมัดระวังความเสี่ยงต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ จึงไม่ได้มองว่าจะควบคุมเงินเฟ้ออย่างเดียว แต่ให้ความสำคัญกับการเติบโตของเศรษฐกิจด้วย 

“การขึ้นดอกเบี้ยครั้งนี้อาจจะไม่ได้กระทบต่อพื้นฐานของกลุ่มอสังหา นักลงทุนควรจะประเมินแนวโน้มของอุตสาหกรรมมากกว่า ไม่ว่าจะเป็นการเติบโตจากกำลังซื้อทั้งภายในและภายนอก” 

โดยภาพรวมเรามองว่ากลุ่มอสังหาอาจจะมีบางเซ็กเมนต์ที่โตต่อได้บนโครงสร้างที่ไม่ได้ฟื้นตัวเร็ว มองว่าบริษัทที่รายได้ยังเติบโตดี เช่น เอพี (ไทยแลนด์) (AP) และศุภาลัย (SPALI) เป็นหุ้นที่น่าสนใจ โดยเฉพาะการเจาะแนวราบในกลุ่มลูกค้ากลางบน

สำหรับภาพรวมของอุตสาหกรรมในครึ่งปีแรกที่ผ่านมา บล.โนมูระ พัฒนสิน ระบุว่า อุปสงค์เพิ่มขึ้น 52% จากปีก่อน เท่ากับ 57,951 ยูนิต ขณะที่อุปทานเพิ่มขึ้น 110% อยู่ที่ 52,964 ยูนิต โดยอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นเป็นผลจากฐานต่ำเมื่อปีก่อน โดยเฉพาะคอนโดที่เพิ่มขึ้นมากสุด และเริ่มเห็นกำลังซื้อต่างชาติกลับมา ขณะที่กำลังซื้อของแนวราบในกลุ่มกลางบนยังคงดี ส่วนอุปทานซึ่งเพิ่มขึ้นสูงเป็นเพราะฐานที่ต่ำกว่าปกติ 

ประเด็นที่น่าสนใจจากข้อมูลของ Agency for Real Estate Affairs (AREA) ระบุว่า ช่วงครึ่งปีแรกสัดส่วนยอดขายระหว่างบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดกับบริษัทนอกตลาดอยู่ที่ 66% ต่อ 34% ซึ่งสัดส่วนของบริษัทจดทะเบียนลดลงจากช่วงโควิดที่ผ่านมา สะท้อนการกลับมาของบริษัทนอกตลาด ซึ่งอาจจะนำไปสู่การแข่งขันที่สูงขึ้น 

สำหรับบริษัทที่มีการเปิดตัวโครงการมากที่สุด 5 อันดับแรก อิงจากมูลค่าโครงการ ได้แก่ AP คิดเป็น 11% ของตลาดรวม, โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ (NOBLE) คิดเป็น 10%, แสนสิริ (SIRI) คิดเป็น 9%, เอสซี แอสเสท (SC) คิดเป็น 8% และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) คิดเป็น 6% 

ช่องทางติดตาม THE STANDARD WEALTH

Twitter: twitter.com/standard_wealth
Instagram: instagram.com/thestandardwealth
Official Line: https://lin.ee/xfPbXUP