ตลาดบ้านหรูราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปในกรุงเทพมหานคร กำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนที่น่าจับตา เพราะถึงแม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะยังเต็มไปด้วยความผันผวน แต่กำลังซื้อระดับบนกลับไม่ได้ชะลอตัวตาม

ตัวเลขจากแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ชี้ชัดว่ากลุ่มผู้ซื้อระดับบนยังคงมีความต้องการสูงอย่างต่อเนื่อง ทั้งกลุ่มนักธุรกิจที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย, นักลงทุนที่มองเห็นโอกาสในการปล่อยเช่า และชาวต่างชาติระดับผู้บริหารที่ต้องการที่พักอาศัยคุณภาพสูงในทำเลใจกลางเมือง

ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา มีบ้านหรูเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ รวมทั้งสิ้น 9,810 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 482,690 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าตลาดนี้มีขนาดใหญ่และมีพลังขับเคลื่อนที่แข็งแกร่ง สำหรับปีพ.ศ. 2568 มีอุปทานเปิดขายใหม่ 1,191 ยูนิต มูลค่ารวม 43,520 ล้านบาท ซึ่งปรับลดลงจากปีก่อนหน้าราวร้อยละ 20.49

ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้พัฒนาเริ่มบริหารความเสี่ยงด้วยการทยอยเปิดขาย มากกว่าการทุ่มเปิดตัวพร้อมกันหลายโครงการ

ทว่าเมื่อมองในฝั่งของความต้องการ ตัวเลขกลับสวนทาง ณ สิ้นปีพ.ศ. 2568 มีบ้านหรูที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 6,331 ยูนิต ขายไปแล้ว 3,895 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 61.52 ด้วยมูลค่าที่โอนกรรมสิทธิ์ถึง 46,734 ล้านบาท สูงกว่าทุกช่วงราคาในตลาดบ้านจัดสรรกรุงเทพฯ อย่างมีนัยสำคัญ

ตัวเลขนี้ยืนยันว่ากำลังซื้อระดับบนยังคงแข็งแกร่ง และตลาดบ้านหรูเป็นเซกเมนต์ที่ขับเคลื่อนมูลค่าของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง

ใครคือผู้นำตลาดบ้านหรู

ข้อมูลจากคอลลิเออร์ส ประเทศไทย ณ สิ้นปีพ.ศ. 2568 ระบุว่า เอสซี แอสเสท ครองส่วนแบ่งตลาดบ้านหรูระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปมากที่สุด ด้วยสัดส่วนร้อยละ 15.70 ของอุปทานทั้งหมดที่อยู่ระหว่างการขาย ตามมาด้วย เอพี ไทยแลนด์ ที่ร้อยละ 10.64, แสนสิริ ร้อยละ 8.34, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ร้อยละ 6.50 และ สิงห์ เอสเตท ร้อยละ 4.72 

ยิ่งไปกว่านั้น เอสซี แอสเสท ยังสร้างมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรในระดับราคาดังกล่าวได้สูงเกือบ 10,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 21 ของมูลค่าการโอนรวมทั้งตลาด

ปัจจัยที่ทำให้ เอสซี แอสเสท ขึ้นมาอยู่ในตำแหน่งนี้ได้ มาจากหลายมิติที่ทำงานร่วมกัน ทั้งยอดขายที่แข็งแกร่ง การออกแบบบ้านที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของกลุ่มลูกค้าระดับบนได้อย่างตรงจุด และคุณภาพงานก่อสร้างที่สร้างความเชื่อมั่น รวมถึงการให้บริการทั้งก่อนและหลังการขายที่ต่อเนื่อง จนเกิดการบอกต่อในกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงอย่างเป็นธรรมชาติ

เป็นที่น่าสนใจว่ากลุ่มผู้ซื้อบ้านหรูในปัจจุบันไม่ได้จำกัดอยู่แค่กลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสุทธิสูง (HNWIs) รุ่นอาวุโส แต่ยังรวมถึง ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ อายุตั้งแต่ 30 ปีขึ้นไปที่ประสบความสำเร็จเร็ว บางส่วนซื้อบ้านเพื่อใช้เป็นพื้นที่รองรับไลฟ์สไตล์ ไม่ว่าจะเป็นการทำคอนเทนต์ จัดงานปาร์ตี้ หรือเป็นสินทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาว 

ขณะที่ตลาดเช่ายังให้ผลตอบแทนน่าสนใจ โดยค่าเช่าบ้านหรูในระดับนี้อยู่ระหว่าง 200,000-1,000,000 บาทต่อเดือน ซึ่งถือว่าเป็นตลาดที่มีผลตอบแทนสูงและได้รับความสนใจจากนักลงทุนในกลุ่มนี้อย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้ กลุ่มลูกค้าดังกล่าวยังคงมีความต้องการที่ซ่อนตัวอยู่ในตลาด และยังมีการกระจายตัวในพื้นที่ต่างจังหวัด ซึ่งสามารถมองเห็นโอกาสในการเติบโตของตลาดนี้ในอนาคต เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยในระดับหรูยังคงสูงและมีแนวโน้มขยายตัวต่อไปในอนาคต

ทำเลและต้นทุนที่กำหนดเกมการแข่งขัน

‘ทำเล’ ยังคงเป็นตัวแปรหลักในการตัดสินใจซื้อบ้านหรู คอลลิเออร์สพบว่าพื้นที่ที่ได้รับความนิยมสูงสุด ได้แก่ ราชพฤกษ์, ปิ่นเกล้า, บรมราชชนนี, เพชรเกษม-กาญจนาภิเษก, บางนา, พระราม 9, รามอินทรา และกรุงเทพกรีฑา ซึ่งล้วนเป็นทำเลที่เชื่อมต่อเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างก้าวหน้า และอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า

ขณะเดียวกัน ต้นทุนการพัฒนาก็ปรับตัวสูงขึ้นทุกด้าน ราคาที่ดินในทำเลเด่นของกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 5-10 ต่อปี ค่าแรงในอุตสาหกรรมก่อสร้างเพิ่มขึ้นร้อยละ 8-12 จากปัญหาการขาดแคลนแรงงานฝีมือ 

ส่วนค่าก่อสร้างบ้านหรูขนาด 300 ตารางเมตร อยู่ที่ประมาณ 35,000-40,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าบ้านระดับราคาปกติที่อยู่ราว 20,000-25,000 บาทต่อตารางเมตร

ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องยังส่งผลให้บ้านในเซกเมนต์นี้มีแนวโน้มตั้งอยู่บนที่ดินขนาดเล็กลง แต่ถูกออกแบบเป็นทรงสูงขึ้นเพื่อรักษาพื้นที่ใช้สอยให้ครบครัน 

โดยบ้านเดี่ยวระดับนี้ส่วนใหญ่พัฒนาบนที่ดินขนาด 60-300 ตารางวา มีพื้นที่ใช้สอย 300-1,365 ตารางเมตร ในบางทำเลราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 30 ล้านบาท และอาจสูงถึง 80 ล้านบาทหรือมากกว่า

สนามแข่งขันปี 2569 วัดกันที่คุณค่า

คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่าตลาดบ้านหรูราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปในปีพ.ศ. 2569 ยังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยแรงขับเคลื่อนหลักมาจากการขยายตัวของกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง การส่งต่อความมั่งคั่งระหว่างรุ่น (Wealth Transfer) รวมถึงนักลงทุนที่มองเห็นศักยภาพของตลาดเช่าที่ยังให้ผลตอบแทนดี

ด้านผู้พัฒนารายใหญ่ก็ยังคงเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง แต่จะเน้นบริหารจังหวะการเปิดขายและเลือกทำเลอย่างรอบคอบมากขึ้น

สิ่งที่เปลี่ยนไปอย่างชัดเจนคือเกณฑ์ในการตัดสินใจของผู้ซื้อ ปีพ.ศ. 2569 จะเป็นปีที่ ‘คุณภาพ’ การออกแบบ ฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และ ‘ความเป็นส่วนตัว’ กลายเป็นตัวชี้วัดสำคัญ การแข่งขันในตลาดนี้จึงเปลี่ยนทิศจากการวัดกันที่ปริมาณ ไปสู่การวัดกันที่คุณค่าและความแตกต่างของแต่ละโครงการ

ท่ามกลางสนามแข่งขันที่เข้มข้นขึ้นเรื่อยๆ ผู้พัฒนาที่จะยืนอยู่แถวหน้าได้ คือผู้ที่เข้าใจว่าลูกค้าระดับบนต้องการอะไร และส่งมอบสิ่งนั้นได้อย่างสม่ำเสมอ ตั้งแต่การออกแบบที่มีเอกลักษณ์, งานก่อสร้างที่ได้มาตรฐาน ไปจนถึงบริการหลังการขายที่ทำให้ลูกค้ารู้สึกว่าตัวเองได้ลงทุนกับสิ่งที่คุ้มค่า ซึ่งนี่คือเกมที่ เอสซี แอสเสท กำลังเดินอยู่