เกิดอะไรขึ้น:
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FTREIT) รายงานกำไรสุทธิ 3QFY67 (เมษายน-มิถุนายน 2567) ที่ 615 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.9%QoQ แต่ลดลง 8.4%YoY FTREIT บันทึกขาดทุนจากเงินลงทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจริง (รายการที่ไม่ใช่เงินสด) จำนวน 48 ล้านบาทในไตรมาสนี้
หากตัดรายการนี้ออกพบว่า กำไรปกติอยู่ที่ 663 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.9%QoQ และ 7.6%YoY โดยกำไรปกติที่เพิ่มขึ้น QoQ หลักๆ ได้รับปัจจัยหนุนจากค่าซ่อมบำรุงที่ลดลง ในขณะที่กำไรปกติที่เพิ่มขึ้น YoY เกิดจากรายได้ค่าเช่าที่สูงขึ้นจากการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมในปีที่ผ่านมา โดยรวมแล้วกำไรปกติ 9MFY67 คิดเป็น 74% ของประมาณการกำไรปกติปี FY2567 ซึ่งเป็นไปตามคาด
อัปเดตการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม FTREIT ประกาศเข้าซื้อทรัพย์สินเพิ่มเติมจาก FPT ซึ่งเป็นผู้สนับสนุนของกองทรัสต์ในมูลค่าการลงทุนไม่เกิน 874 ล้านบาท แบ่งเป็น 757 ล้านบาทในอาคารโรงงาน (8 ยูนิต โดยมี NLA ที่ 25,350 ตารางเมตร) และ 117 ล้านบาทในอาคารคลังสินค้า (2 ยูนิต โดยมี NLA ที่ 5,462 ตารางเมตร) แหล่งเงินทุนจะมาจากเงินกู้ยืมระยะสั้น และคาดว่าจะสามารถเข้าทำธุรกรรมดังกล่าวได้แล้วเสร็จภายในเดือนกันยายน 2567 การลงทุนครั้งนี้เป็นการลงทุนในทรัพย์สินประเภทถือกรรมสิทธิ์ ซึ่งอัตราการเช่าพื้นที่ในปัจจุบันอยู่ที่ 100% ข้อมูลอัปเดตล่าสุดจากผู้จัดการกองทรัสต์บ่งชี้ว่า จะไม่มีการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มอีกในปี FY2567
แนวโน้มเป็นบวกโดยเฉพาะในส่วนของโรงงาน ซึ่งยังคงเห็นความต้องการเช่าที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะในส่วนของโรงงานซึ่งได้รับการสนับสนุนจากการย้ายฐานการผลิตออกจากประเทศจีน ณ เดือนมิถุนายน 2567 อัตราการเช่าพื้นที่โดยรวมอยู่ที่ 85.9% เพิ่มขึ้นจาก 85.7% ในไตรมาสก่อนหน้า อัตราการเช่าพื้นที่โรงงานอยู่ที่ 88.8% เทียบกับ 88.5% ในขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่คลังสินค้าอยู่ที่ 83.8% เทียบกับ 83.7% ในช่วง 9MFY67 อัตราค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น ~1% โดยได้แรงหนุนจากกลุ่มโรงงานเป็นหลัก (~45% ของรายได้ค่าเช่า) ในระยะถัดไปคาดว่าจะเห็นความต้องการเช่าพื้นที่โรงงานอย่างต่อเนื่องสืบเนื่องมาจากการย้ายฐานการผลิต ในขณะที่ความต้องการเช่าพื้นที่คลังสินค้าน่าจะทรงตัว
FDI และ BOI ใน 1H67 ช่วยยืนยันแนวโน้มเป็นบวก ตัวเลขการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และการขอรับการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ยังคงแข็งแกร่ง โดย FDI ในแง่ของจำนวนโครงการ เพิ่มขึ้น 83%YoY สู่ 889 โครงการ และในแง่มูลค่า เพิ่มขึ้น 16%YoY สู่ 3.26 แสนล้านบาท ส่วนการขอ BOI เพิ่มขึ้น 37.3%YoY สู่ 1,451 โครงการ และมูลค่าเพิ่มขึ้น 26.9%YoY สู่ 4.76 แสนล้านบาท
กระทบอย่างไร:
ในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา ราคาหุ้น FTREIT ปรับขึ้น 13.68% สู่ระดับ 10.80 บาท ขณะที่ SET Index ปรับขึ้น 3.84% สู่ระดับ 1,357.41 จุด
แนวโน้มผลประกอบการปี FY2567/68:
InnovestX Research ปรับประมาณการกำไรปกติปี FY2568 เพิ่มขึ้น 1.2% สู่ 2.7 พันล้านบาท (เพิ่มขึ้น 1.6%YoY) และปี FY2569 เพิ่มขึ้น 2% สู่ 2.8 พันล้านบาท (เพิ่มขึ้น 2%) เพื่อสะท้อนการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม และการปรับสมมติฐานอัตราการเติบโตของอัตราค่าเช่าโดยรวมเพิ่มขึ้นจาก 0.3% เป็น 1% เนื่องจากโมเมนตัมในช่วง 9MFY67 แข็งแกร่งกว่าคาดที่ 1% ซึ่งจะสะท้อนให้เห็นอย่างเต็มที่ในปี FY2568
โดยยังคงชอบ FTREIT เนื่องจาก: อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลน่าสนใจที่ 7.1% ในปี FY2568, แนวโน้มเป็นบวก ซึ่งสะท้อนให้เห็นจาก FDI และการขอ BOI ที่เพิ่มขึ้น รวมถึงการย้ายฐานการผลิตออกจากประเทศจีน และคาดว่า Fed จะปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายลดลงภายในปีนี้ ซึ่งจะเป็นปัจจัยกระตุ้นราคาหน่วยทรัสต์
InnovestX Research ยังคงคำแนะนำ Outperform สำหรับ FTREIT โดยปรับราคาเป้าหมายสิ้นปี FY2568 อ้างอิงวิธี DDM เพิ่มขึ้นจาก 11 บาทต่อหน่วยเป็น 12.5 บาทต่อหน่วย (WACC 5.7% และการเติบโตระยะยาว 0.3%) โดยใช้สมมติฐาน Terminal Value กับ FTREIT เนื่องจากพื้นที่ให้เช่า 72% ของกองทรัสต์เป็นพื้นที่ประเภทถือกรรมสิทธิ์
ปัจจัยเสี่ยงและความกังวลที่ต้องติดตามคือ เศรษฐกิจโลกที่อ่อนแอ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อกลุ่มคลังสินค้าเป็นหลัก นอกจากนี้การปิดโรงงานของค่ายรถยนต์ก็เป็นความเสี่ยงอีกประการหนึ่งที่ต้องติดตาม
