• มุมมองต่อดีล CPAXT ประกาศร่วมทุนโครงการ Happitat ด้านกฎหมายและหลักธรรมาภิบาล รวมถึงบทบาทของหน่วยงานกำกับในกรณีนี้ พูดคุยกับ สฤณี อาชวานันทกุล นักเขียน และนักวิชาการอิสระด้านเศรษฐศาสตร์
• การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนโปรดอ่านหนังสือชี้ชวน และศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจลงทุน

ติดตาม รายการ Morning Wealth ทุกวัน จันทร์ – ศุกร์ เวลา 7.00-8.00 น. ทาง Facebook และ YouTube ของ THE STANDARD WEALTH

อัปเดตข่าวสารจากสำนักข่าวเศรษฐกิจ ธุรกิจ และการลงทุน โดยทีมข่าว THE STANDARD ได้ที่ https://thestandard.co/wealth/

The post ชมคลิป: ทำความเข้าใจ ‘รายการที่เกี่ยวโยงกัน’ หรือ RPT ในดีล CPAXT ร่วมทุน Happitat | THE STANDARD WEALTH appeared first on THE STANDARD.

สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ระบุในแถลงการณ์ สั่งให้บริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) หรือ CPAXT ชี้แจงข้อมูลเกี่ยวกับการร่วมลงทุนในโครงการ The Happitat ผ่านการร่วมลงทุนในบริษัทย่อย บริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด หรือ AGP พร้อมให้เปิดเผยข้อมูลผ่านระบบ SETLink ภายในวันที่ 25 ธันวาคม 2567

ตามที่ CPAXT เปิดเผยข้อมูลการเข้าร่วมลงทุนในโครงการ The Happitat ผ่านการร่วมลงทุนในบริษัทย่อย AGP ในสัดส่วนร้อยละ 95 คิดเป็นมูลค่า 7,970 ล้านบาท ซึ่ง AGP จะเข้าเป็นผู้ถือหุ้นในบริษัท แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ จำกัด หรือ HATF ซึ่งประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) ภายใต้โครงการชื่อ The Happitat แล้วนั้น

อย่างไรก็ดี เนื่องจากข้อมูลที่ CPAXT ที่เปิดเผยอาจยังไม่ครบถ้วนหรือไม่ชัดเจนเกี่ยวกับการร่วมลงทุนในโครงการดังกล่าว ซึ่งจะอาจมีผลกระทบต่อสิทธิประโยชน์ของผู้ถือหลักทรัพย์หรือต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ลงทุน หรือต่อการเปลี่ยนแปลงของราคาหลักทรัพย์ 

ก.ล.ต. จึงอาศัยอำนาจตามความในมาตรา 58 (1) แห่งพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) หลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 ให้ CPAXT ชี้แจงข้อเท็จจริงที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม เช่น ความเห็นของคณะกรรมการบริษัทและคณะกรรมการตรวจสอบในการพิจารณาอนุมัติให้เข้าร่วมโครงการ The Happitat มูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์, ความคืบหน้าของการพัฒนาโครงการ, ระยะเวลาที่คาดว่าจะมีรายได้จากโครงการ, เงินลงทุนทั้งหมดที่คาดว่าจะใช้ในโครงการ และรายการดังกล่าวเป็นการให้ความช่วยเหลือบริษัทในกลุ่มหรือไม่ อย่างไร ฯลฯ พร้อมทั้งเปิดเผยคำชี้แจงดังกล่าวผ่านระบบเผยแพร่ข้อมูลบริษัทจดทะเบียนของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ระบบ SETLink) ภายในวันที่ 25 ธันวาคม 2567 

ด้าน เอนก อยู่ยืน รองเลขาธิการและโฆษกสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ กล่าวว่า “ก.ล.ต. ให้ความสำคัญกับการเปิดเผยข้อมูลของบริษัทจดทะเบียน เพื่อให้ผู้ลงทุนมีข้อมูลที่เพียงพอประกอบการตัดสินใจลงทุน รวมถึงการทำหน้าที่ของคณะกรรมการและผู้บริหารบริษัทที่ต้องปฏิบัติหน้าที่ด้วยความรับผิดชอบ ระมัดระวัง และซื่อสัตย์สุจริต รวมถึงปฏิบัติตามธรรมาภิบาลที่ดี พร้อมทั้งคำนึงถึงประโยชน์ของผู้ถือหุ้นเป็นสำคัญ”

The post ก.ล.ต. สั่ง CPAXT ชี้แจงข้อมูลร่วมทุนโครงการ The Happitat ภายใน 25 ธ.ค. นี้ เหตุบริษัทฯ อาจยังเปิดเผยข้อมูลไม่ครบถ้วนหรือไม่ชัดเจน appeared first on THE STANDARD.

แหล่งข่าวระดับสูงในตลาดทุนเปิดเผยกับ THE STANDARD WEALTH ว่า คาดว่าภายในสัปดาห์นี้สภาธุรกิจตลาดทุนไทย (FETCO) เตรียมออกแถลงการณ์เกี่ยวกับจุดยืนของหลักการธรรมาภิบาล (CG) ในตลาดทุน หลังจากเกิดกรณีที่ บมจ.ซีพี แอ็กซ์ตร้า หรือ CPAXT ประกาศดีลการลงทุน โดยจะใช้เงินลงทุนประมาณ 8 พันล้านบาท เพื่อถือหุ้น 95% ร่วมกับบริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ที่ถือหุ้นอีก 5% ร่วมลงทุนในบริษัท แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ จำกัด เพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-use Development) ชื่อโครงการ Happitat

โดยมีการตั้งข้อสังเกตและยังสงสัยว่าการลงทุนของ CPAXT มีความเหมาะสมหรือมีความโปร่งใสเพียงพอหรือไม่ รวมทั้งเข้าข่ายรายการที่เกี่ยวโยงกัน (Related Party Transaction: RPT) หรือไม่ เนื่องจากมีการนำเงินของผู้ถือหุ้นโดยเฉพาะรายย่อยที่นำไปใช้กับธุรกิจในครอบครัว แม้ว่าก่อนหน้านี้ CPAXT ออกมาชี้แจงว่ารายการดังกล่าวไม่เข้าข่ายเป็นรายการที่เกี่ยวโยง และขนาดของรายการไม่เข้าข่ายเป็นรายการได้มาหรือจำหน่ายไปซึ่งสินทรัพย์ที่มีนัยสำคัญตามข้อกำหนดของประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน

ข่าวที่เกี่ยวข้อง:

• ทำไม CPAXT มูลค่าหายไป 6 หมื่นล้านบาทในวันเดียว หลังประกาศลงทุนใน Happitat ของ MQDC

“เรื่องดีลของ CPAXT ที่ไปลงทุนในโครงการ Happitat ซึ่งเป็นธุรกิจในครอบครัวในเครือของผู้ถือหุ้น ซึ่งบริษัทก็ออกมาชี้แจงว่าไม่เข้าข่าย RPT แต่หลักการอยู่ที่สำนักงาน ก.ล.ต. เป็นผู้ตัดสินว่าจะเข้าข่าย RPT หรือไม่ เพราะอยู่ใน พ.ร.บ.หลักทรัพย์ มาตรา 89 ซึ่ง ก.ล.ต. มีอำนาจชี้ถูกหรือชี้ผิด จึงควรออกมาชี้ขาดให้สังคมรับรู้ ให้ความชัดเจน เพื่อให้เกิดความโปร่งใส หากเข้าข่าย RPT ทาง CPAXT ลงทุนได้ แต่ก็มีหน้าที่ในการทำตามเกณฑ์และเงื่อนไขที่ ก.ล.ต. กำหนดไว้ ซึ่งการพิจารณาว่าเคสจะเข้าข่าย RPT หรือไม่ อาจไม่ได้ดูแค่โครงสร้างการตั้งบริษัทร่วมทุนที่ CPAXT ถือหุ้นใหญ่ 95% จุดนี้อาจทำให้ไม่เข้าข่าย RPT แต่ควรต้องเข้าไปดูรายละเอียดเชิงลึกต่างๆ ในหลายประเด็นของสัญญาในการร่วมทุนธุรกิจด้วย เช่น มีข้อมูลมัดหรือกำหนดความรับผิดชอบอะไรบ้าง ราคาของหุ้นที่ลงทุนในดีลนี้ มีการนำเงิน 8 พันล้านบาทไปลงทุนในธุรกิจอะไร ถือเป็นหน้าที่ของ ก.ล.ต. ที่ต้องเข้ามาตรวจสอบ” แหล่งข่าวกล่าว

The post จี้ ก.ล.ต. ตรวจสอบดีล CPAXT ร่วมทุนโครงการ Happitat เข้าข่าย RPT หรือไม่ ด้าน FETCO จ่อออกแถลงการณ์จุดยืนยึดหลัก CG appeared first on THE STANDARD.

หุ้นร้อนที่สุดวันนี้ (16 ธันวาคม) คงจะหนีไม่พ้น บมจ.ซีพี แอ็กซ์ตร้า (CPAXT) เจ้าของแบรนด์ Makro และ Lotus’s ที่ราคาหุ้นดิ่งลง 18% จนมูลค่าตามราคาตลาดหายไป 6 หมื่นล้านบาทภายในวันเดียว ราคาหุ้นดิ่งลงจาก 34.75 บาท ไปทำจุดต่ำสุดของวันที่ 28 บาท 

ที่มาที่ไปของแรงเทขายในวันนี้มาจากการประกาศการลงทุนของบริษัท ซึ่งจะใช้เงินลงทุน 7.97 พันล้านบาท เพื่อถือหุ้น 95% ร่วมกับ บริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ที่ถือหุ้นอีก 5% ร่วมลงทุนใน บริษัท แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ จำกัด เพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน ภายใต้โครงการชื่อ Happitat

ทำไมการประกาศลงทุนดังกล่าวถึงทำให้ราคาหุ้น CPAXT ร่วงลงหนักขนาดนี้?

สาเหตุของการเทขายหุ้น CPAXT

แหล่งข่าวนักวิเคราะห์เปิดเผยกับ THE STANDARD WEALTH ว่า ราคาหุ้นปรับตัวลง 6-7 บาทในวันนี้ เป็นเชิง Sentiment มากกว่าปัจจัยพื้นฐาน โดยเฉพาะการตีความและตั้งคำถามว่าการลงทุนในครั้งนี้เป็นการเกื้อหนุนกันในกลุ่มหรือไม่ เนื่องจาก MQDC กำลังประสบปัญหากระแสเงินสดตึงตัว

ส่วนประเด็นความคุ้มค่าของการลงทุนอาจยังประเมินได้ค่อนข้างยากในเวลานี้ แต่สิ่งที่ต้องยอมรับคือการแข่งขันที่ค่อนข้างรุนแรงในบริเวณนั้น อย่างไรก็ตาม ข้อดีคือหากเทียบกับการลงทุนเพื่อพัฒนาศูนย์การค้าขนาดใหญ่โดยทั่วไปแล้วอาจต้องใช้เวลาประมาณ 4 ปี แต่โครงการนี้คาดว่าจะแล้วเสร็จในเวลาประมาณ 1.5-2 ปี 

แต่ไม่ว่าโครงการนี้จะประสบความสำเร็จมากน้อยเพียงใด เงินลงทุนเกือบ 1 หมื่นล้านบาท คิดเป็นเพียง 2% ของสินทรัพย์รวมมูลค่า 5 แสนล้านบาท ของ CPAXT ทำให้ผลกระทบต่อกำไรและราคาหุ้นอาจมีเพียงเล็กน้อย 

จากการประเมินในเบื้องต้นคาดว่าการลงทุนครั้งนี้จะกระทบต่อกำไรปี 2568 ประมาณ 2% และกระทบต่อกำไรปี 2569 ประมาณ 3.5% รวมทั้งกระทบต่อราคาเหมาะสมประมาณ 0.5-1 บาท 

“นี่อาจเป็นเพียงช็อกระยะสั้น ถ้าหุ้นลง 4-5% ก็เข้าใจ แต่การลงขนาด 18% เป็นระดับที่มากเกินไป” 

แหล่งข่าวนักวิเคราะห์กล่าวต่อว่า สาเหตุที่ทำให้ราคาหุ้นดิ่งลงแรง ส่วนหนึ่งเพราะความเข้าใจผิดว่าเป็นการนำเงินไปถือหุ้นโครงการ The Forestias by MQDC โดยตรง และอาจต้องรับผลขาดทุนเข้ามา แต่จริงๆ เป็นการลงทุนในบริษัทย่อยและมี MQDC เข้ามาถือหุ้นอีก 5% 

อีกส่วนหนึ่งที่เป็นปัญหาคือ คำถามในใจของนักลงทุนที่ว่าการลงทุนครั้งนี้เป็นการเข้าไปช่วยเหลือ MQDC หรือไม่ หากใช่ทำไมต้องเป็น CPAXT ซึ่งเป็นบริษัทในตลาดและมีนักลงทุนหลากหลายร่วมถือหุ้น 

“MQDC มีหนี้สินอยู่ราว 7-8 หมื่นล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นหุ้นกู้ หากไม่ช่วยแล้วเกิดปัญหาอาจกระทบทั้งตลาดทุนและตลาดหุ้นกู้ แต่จริงๆ แล้วควรใช้บริษัทนอกตลาดมาช่วยจะดีกว่าหรือไม่” 

ด้าน บล.เอเซีย พลัส ประเมินว่า หลังจาก CPAXT ใช้เงินราว 7.97 พันล้านบาทไปแล้วสำหรับการลงทุนในโครงการที่ก่อสร้างไปราว 80% ของงานก่อสร้างทั้งหมด คาดว่าจะใช้เงินอีกไม่ต่ำกว่า 2-3 พันล้านบาท สำหรับอีก 20% ที่เหลือ หรือคิดเป็นงบลงทุนรวมราว 1-1.1 หมื่นล้านบาท คาดว่าโครงการดังกล่าวจะเปิดให้บริการได้ในอีก 12-18 เดือนนับจากนี้

โดยที่เงินลงทุนเริ่มแรก 7.97 พันล้านบาท CPAXT ได้มาจากการกู้ เนื่องจาก CPAXT จะต้องบันทึกภาระดอกเบี้ยจ่ายจากการกู้เพื่อนำเงินมาลงทุนตั้งแต่วันที่ 13 ธันวาคม 2567 ดังนั้น CPAXT จะมีดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นมาอย่างน้อยประมาณ 303 ล้านบาทต่อปี 

อย่างไรก็ตาม รายได้และค่าใช้จ่ายจากโครงการจะยังเข้ามาไม่เต็มที่ในช่วงแรก โดยในกรณีดีสุดรายได้และค่าใช้จ่ายจะเริ่มเข้ามาในไตรมาส 4 ปี 2568 ส่วนในกรณีแย่สุดจะยังไม่มีรายได้เข้ามาเลยในปี 2568 ทำให้ผลกระทบต่อกำไรในปี 2568 ยังไม่มาก เราจึงประเมินว่าโครงการนี้จะกระทบกำไรและราคาเป้าหมายปี 2568 ของ CPAXT ให้ลดลง 2-3% จากประมาณการปัจจุบัน

ทำความรู้จักโครงการ Happitat

สำหรับ ‘Happitat’ ที่เป็นข่าวในตอนนี้ เป็นส่วนหนึ่งของ The Forestias โครงการที่ถูกระบุว่าเป็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชนที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย มูลค่า 1.25 แสนล้านบาท พื้นที่ 398 ไร่ บนถนนบางนา-ตราด กม.7 

ตัวเลขเงินลงทุนนั้นถือว่ามากกว่า One Bangkok ของ เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ที่ใช้เงินลงทุนราว  1.2 แสนล้านบาท บนที่ดินผืนใหญ่ของสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์กว่า 108 ไร่ ใจกลางเมือง บนทำเลถนนพระราม 4 โดยมี ปณต สิริวัฒนภักดี เป็นผู้ดูแลโครงการนี้

ขณะที่ The Forestias นั้นมีผู้พัฒนาเป็น บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือ MQDC ซึ่งมี ทิพพาภรณ์ อริยวรารมย์ เป็นผู้ก่อตั้ง โดยทิพพาภรณ์นั้นเป็นลูกสาวคนสุดท้องของ เจ้าสัวธนินท์ เจียรวนนท์

ตัว Happitat ประกอบไปด้วย 3 อาคาร พื้นที่ใช้สอยรวมกันประมาณ 211,000 ตารางเมตร ซึ่งจะมีทั้งร้านขายอาหารและเครื่องดื่ม ศูนย์การเรียนรู้ ความบันเทิง สถานที่ทำกิจกรรมทางวัฒนธรรมและสังคม มาร์เก็ตต่างๆ และพิพิธภัณฑ์ทางวิทยาศาสตร์ รวมถึงพื้นที่สำนักงาน

ข้อมูลที่เปิดเผยเมื่อต้นปีนี้ระบุถึงการใช้เม็ดเงินสำหรับ Happitat เฟสแรกกว่า 2 หมื่นล้านบาท โดย Happitat at The Forestias มีความคืบหน้าในการก่อสร้างแล้วเสร็จ 70% รวมทั้ง The Hilltop Offices พื้นที่ออฟฟิศให้เช่าที่ตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกัน มีความคืบหน้าในการก่อสร้างแล้วเสร็จ 60% และจะเสร็จสมบูรณ์พร้อมเปิดให้บริการในเดือนกันยายน 2567

แต่ที่สุดนั้นก็ไม่ได้เปิดตามที่หวัง เพราะสารพัดปัญหาที่ถาโถมเข้ามา ซึ่งความท้าทายใหญ่ที่สุดคือ ‘เงินทุน’ ที่ต้องแบ่งไปใช้สำหรับส่วนอื่นๆ ใน The Forestias ด้วย แต่ถึงอย่างนั้นที่ผ่านมาตัว Happitat ก็ไม่ได้หยุดก่อสร้าง หากจะเป็นการชะลอซะมากกว่าในบางช่วงเวลา 

คาดว่าตัว Happitat อาจต้องใช้เวลา 1-2 ปีต่อจากนี้กว่าที่จะสามารถเปิดอย่างเป็นทางการ แน่นอนว่าการได้ CPAXT เข้ามาจะทำให้ ‘สายป่าน’ ที่มีนั้นยาวขึ้น และแว่วๆ ว่าในส่วนของค้าปลีกอาจมีการปรับคอนเซปต์ใหม่โดยให้ CPAXT ที่เป็นเจ้าของ Makro และ Lotus’s เข้ามาช่วยเพราะเชี่ยวชาญกว่า

กระนั้นก็ไม่ใช่เรื่องง่ายและดูจะ ‘หืดขึ้นคอ’ อยู่ไม่น้อยสำหรับ Happitat กับการจะปั้นให้โซนค้าปลีกนั้น ‘แจ้งเกิด’ เพราะแม้จะมีคนที่พักอาศัยใน The Forestias เข้ามาช่วยหนุนรวมถึงส่วนออฟฟิศแล้ว แต่ก็ไม่อาจการันตีทราฟฟิกได้

เพราะตัวออฟฟิศเองก็ต้องเข้าไปแข่งกับออฟฟิศเกรด A ซึ่งผุดขึ้นเป็นดอกเห็ดไม่นับโครงการที่เปิดมาก่อนแล้ว และ The Hilltop Offices ที่ว่ากันว่าวางราคาเช่าไม่ได้หนีโซนใจกลางเมืองมากนัก แต่ทำเลอาจไม่ได้เดินทางสะดวกเท่า

ที่สำคัญโซนค้าปลีกยังต้องเจอกับคู่แข่งที่มีมาก่อนแล้วทั้ง ‘เซ็นทรัล บางนา’ ศูนย์การค้าอายุ 36 ปีของเซ็นทรัลพัฒนาที่วางแผนรีโนเวตครั้งใหญ่ ซึ่งจะเสร็จสิ้นในไตรมาส 1 ปี 2569 โดยใช้เงินหลายพันล้านบาทเช่นกัน

ในขณะที่ปลายทางนั้นก็ถูก ‘เมกาบางนา’ ที่วันนี้เป็นของเซ็นทรัลพัฒนาแล้วเช่นกัน ดักลูกค้าไว้อยู่ จากแม็กเน็ตใหญ่อย่าง ‘IKEA’ รวมถึงการขยายโครงการออกไปที่อื่นเรื่อยๆ จึงไม่แปลกที่มีคนมาเดินนับแสนต่อวัน

ยังไม่พอ อีกไม่เกิน 3 ปีจากนี้ยังมี ‘Bangkok Mall’ ศูนย์การค้าจาก ‘เดอะมอลล์ กรุ๊ป’ ที่ใช้เงินลงทุนไปกว่า 5 หมื่นล้านบนพื้นที่ 1 ล้านตารางเมตร กับทำเลติดสี่แยกบางนา

กลายเป็นคำถามว่า ที่สุดแล้ว Happitat จะหาแม่เหล็กขนาดใหญ่อะไรที่จะดึงดูดให้คนอยากจะมาเดิน ท่ามกลางยักษ์ใหญ่ที่เชี่ยวชาญเรื่องค้าปลีกมากกว่าที่ดักหัวและท้ายแบบนี้ ที่สำคัญคือจะทำให้การลงทุนของ CPAXT ออก ‘หัว’ หรือ ‘ก้อย’

แต่ที่แน่ๆ ราคาหุ้นที่แดงเถือกเช่นนี้ก็อาจบอกความนัยของนักลงทุนใน CPAXT ที่ออกอาการ ‘ไม่ค่อยปลื้ม’ สักเท่าไรสำหรับการขยับตัวครั้งนี้ของ CPAXT

อ้างอิง:

• https://thestandard.co/the-forestias-happitat/
• https://thestandard.co/the-forestias-from-mqdc-unveiled-sales/ 
• https://thestandard.co/bangkok-mall-shopping-center-asean/ 

The post ทำไม CPAXT มูลค่าหายไป 6 หมื่นล้านบาทในวันเดียว หลังประกาศลงทุนใน Happitat ของ MQDC appeared first on THE STANDARD.